來源：第一財經(jīng) 作者：潘寅茹

由于新冠肺炎疫情導致的需求疲軟，日本地價6年來首次下跌。

日本國土交通省最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一項針對日本全境2.6萬處地產(chǎn)的調(diào)查顯示，住宅、商業(yè)以及工業(yè)地產(chǎn)的價格均較一年前同期下滑50%。去年同期這一價格還上升了1.4%。

其中，47個都道府縣中39個的商業(yè)用地地價下滑，38個住宅地價下滑。在日本主要的三大都市圈東京、大阪和名古屋，市中心地價均下滑0.7%，而冷門城市的地價下滑幅度為0.3%。

2020年下半年，當時隨著疫情的好轉，日本地價出現(xiàn)了回暖。但進入2021年后，日本疫情急轉直下，東京和其他一些地區(qū)處于第三波大流行中，導致日本政府開啟了自1月初到上周剛剛結束的為期2個半月的緊急狀態(tài)。而在疫情前的2019年，日本的土地價格上漲速度創(chuàng)下2008年以來最快。

冷熱兩重天

按用地種類區(qū)分，住宅地價下跌0.4個百分點，為5年來首次。調(diào)查顯示，住宅需求的下滑主要源于個體薪資下滑以及就業(yè)不景氣的影響。其中，上述三大都市圈的住宅地價下滑0.6%。熊本縣河口市的一處住宅用地錄得此次調(diào)查中住宅用地的最大跌幅，跌幅達14.7%。調(diào)查認為，該地主要還未能從去年7月的暴雨受災中恢復。而住宅地價的增幅僅限于部分地區(qū)，比如市中心的高檔住宅區(qū)，或者交通等公共設施便利的非熱門城市。比如，札幌、仙臺、北海道和福岡的住宅地價就上漲了2.7個百分點。

相對于住宅用地，日本商業(yè)地價下滑更顯著，達0.8個百分點，為7年來最大降幅。尤其是旅游景點附近的大型購物場所、酒店的商業(yè)用地價格下滑顯著。此外，酒吧、居酒屋等聚集地的商業(yè)用地價格也難逃此劫。

其中，東京、大阪和名古屋三地的商業(yè)用地下滑幅度達1.3個百分點。在日本全境10大跌幅最大的商業(yè)用地中，大阪市中央?yún)^(qū)就錄得8處。匯聚知名景點的道頓堀附近一處商業(yè)用地地價大跌28%。

就連素有日本“地王”之稱的東京銀座購物區(qū)的地價也出現(xiàn)了九年來的首次下跌。疫情以來，作為世界知名商圈之一，銀座出現(xiàn)了大量店鋪撤出這一黃金地段的現(xiàn)象，使得銀座的商業(yè)設施空置率持續(xù)上升。以銀座六（GINZA SIX）為例，截至2021年2月，241個商戶中關閉的商鋪數(shù)量達40家，且這一趨勢還在繼續(xù)。

盡管偏遠地區(qū)的平均商業(yè)地價也出現(xiàn)了四年來的首次下降，但略好于熱門城市。疫情下，逃離東京等日本疫情的重災區(qū)，已成為當前日本民眾的選擇，帶動了一些交通便利的偏遠地區(qū)的商業(yè)基礎設施的發(fā)展。日本總務省的人口移動數(shù)據(jù)顯示，最早在去年7月就已錄得首都圈人口流出首次超過人口的凈流入。再加上一些地方政府再開發(fā)政策鼓勵，札幌、仙臺、北海道和福岡的商業(yè)用地價格出現(xiàn)了3.1%的增幅。

在此次調(diào)查中，日本的工業(yè)用地錄得0.8%的漲幅。調(diào)查認為，這要是受到“宅經(jīng)濟”的推動，刺激了物流公司為滿足消費者的網(wǎng)購而擴建廠房。

奧運村也涼涼

在日本地價因疫情走低后，有一處特別的地產(chǎn)備受關注，那就是即將轉型為高檔公寓的奧運村晴海旗。根據(jù)東京都的規(guī)劃，奧運會后，晴海旗將轉變?yōu)榘瑢W校、商場、公園的綜合住宅區(qū)，入住人數(shù)約為1.2萬人；購房者將在2023年逐步入住。

當2013年東京獲得2020年夏季奧林匹克運動會的舉辦權時，熱情的買家紛紛涌入奧運村所在的東京都中央?yún)^(qū)晴海五丁目地處的售樓處。但隨著疫情導致東京奧運會史無前例地延期一年后，購房者的情緒也一落千丈。奧運會延期，意味著買房者入住的時間也隨之延后，但是這些購房者表示，他們并未從地產(chǎn)公司那里得到積極的回應。

據(jù)日媒報道，近日20多位購房者涌入奧運村所在的晴海旗，但他們不是購房，而是向開發(fā)商尋求延期入住的賠償。

三井福多山住宅（Mitsui Fudosan Residential）是奧運村10家相關房地產(chǎn)公司中的主要開發(fā)商，公司發(fā)言人表示，該公司已對相關詢問作出回應，將繼續(xù)創(chuàng)造機會向買家解釋情況，并會根據(jù)需要對民事調(diào)解或其他法律訴訟作出回應。不過，公司拒絕透露當前是否有買家毀約。

據(jù)悉，晴海旗95平方米的公寓售價為8500萬日元。東京都政府為這一綜合體已花費了540億日元。其中，政府向開發(fā)商支付了約42億日元，租期一年，用于在奧運會期間接待1萬名運動員。由于延期，這一租約又以同樣的價格再度順延一年。

一位律師表示，鑒于上述公寓都已出售，他將就政府與開發(fā)商之間的續(xù)租違法提起法律訴訟。一位購房者則建議開發(fā)商拿出政府額外支付的42億日元作為對購房者的補償。截至第一財經(jīng)記者發(fā)稿時，三井福多山住宅拒絕評述上述建議。

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