來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 作者：潘寅茹

由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致的需求疲軟，日本地價(jià)6年來(lái)首次下跌。

日本國(guó)土交通省最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一項(xiàng)針對(duì)日本全境2.6萬(wàn)處地產(chǎn)的調(diào)查顯示，住宅、商業(yè)以及工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格均較一年前同期下滑50%。去年同期這一價(jià)格還上升了1.4%。

其中，47個(gè)都道府縣中39個(gè)的商業(yè)用地地價(jià)下滑，38個(gè)住宅地價(jià)下滑。在日本主要的三大都市圈東京、大阪和名古屋，市中心地價(jià)均下滑0.7%，而冷門(mén)城市的地價(jià)下滑幅度為0.3%。

2020年下半年，當(dāng)時(shí)隨著疫情的好轉(zhuǎn)，日本地價(jià)出現(xiàn)了回暖。但進(jìn)入2021年后，日本疫情急轉(zhuǎn)直下，東京和其他一些地區(qū)處于第三波大流行中，導(dǎo)致日本政府開(kāi)啟了自1月初到上周剛剛結(jié)束的為期2個(gè)半月的緊急狀態(tài)。而在疫情前的2019年，日本的土地價(jià)格上漲速度創(chuàng)下2008年以來(lái)最快。

冷熱兩重天

按用地種類(lèi)區(qū)分，住宅地價(jià)下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)，為5年來(lái)首次。調(diào)查顯示，住宅需求的下滑主要源于個(gè)體薪資下滑以及就業(yè)不景氣的影響。其中，上述三大都市圈的住宅地價(jià)下滑0.6%。熊本縣河口市的一處住宅用地錄得此次調(diào)查中住宅用地的最大跌幅，跌幅達(dá)14.7%。調(diào)查認(rèn)為，該地主要還未能從去年7月的暴雨受災(zāi)中恢復(fù)。而住宅地價(jià)的增幅僅限于部分地區(qū)，比如市中心的高檔住宅區(qū)，或者交通等公共設(shè)施便利的非熱門(mén)城市。比如，札幌、仙臺(tái)、北海道和福岡的住宅地價(jià)就上漲了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)于住宅用地，日本商業(yè)地價(jià)下滑更顯著，達(dá)0.8個(gè)百分點(diǎn)，為7年來(lái)最大降幅。尤其是旅游景點(diǎn)附近的大型購(gòu)物場(chǎng)所、酒店的商業(yè)用地價(jià)格下滑顯著。此外，酒吧、居酒屋等聚集地的商業(yè)用地價(jià)格也難逃此劫。

其中，東京、大阪和名古屋三地的商業(yè)用地下滑幅度達(dá)1.3個(gè)百分點(diǎn)。在日本全境10大跌幅最大的商業(yè)用地中，大阪市中央?yún)^(qū)就錄得8處。匯聚知名景點(diǎn)的道頓堀附近一處商業(yè)用地地價(jià)大跌28%。

就連素有日本“地王”之稱(chēng)的東京銀座購(gòu)物區(qū)的地價(jià)也出現(xiàn)了九年來(lái)的首次下跌。疫情以來(lái)，作為世界知名商圈之一，銀座出現(xiàn)了大量店鋪撤出這一黃金地段的現(xiàn)象，使得銀座的商業(yè)設(shè)施空置率持續(xù)上升。以銀座六（GINZA SIX）為例，截至2021年2月，241個(gè)商戶(hù)中關(guān)閉的商鋪數(shù)量達(dá)40家，且這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。

盡管偏遠(yuǎn)地區(qū)的平均商業(yè)地價(jià)也出現(xiàn)了四年來(lái)的首次下降，但略好于熱門(mén)城市。疫情下，逃離東京等日本疫情的重災(zāi)區(qū)，已成為當(dāng)前日本民眾的選擇，帶動(dòng)了一些交通便利的偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。日本總務(wù)省的人口移動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，最早在去年7月就已錄得首都圈人口流出首次超過(guò)人口的凈流入。再加上一些地方政府再開(kāi)發(fā)政策鼓勵(lì)，札幌、仙臺(tái)、北海道和福岡的商業(yè)用地價(jià)格出現(xiàn)了3.1%的增幅。

在此次調(diào)查中，日本的工業(yè)用地錄得0.8%的漲幅。調(diào)查認(rèn)為，這要是受到“宅經(jīng)濟(jì)”的推動(dòng)，刺激了物流公司為滿足消費(fèi)者的網(wǎng)購(gòu)而擴(kuò)建廠房。

奧運(yùn)村也涼涼

在日本地價(jià)因疫情走低后，有一處特別的地產(chǎn)備受關(guān)注，那就是即將轉(zhuǎn)型為高檔公寓的奧運(yùn)村晴海旗。根據(jù)東京都的規(guī)劃，奧運(yùn)會(huì)后，晴海旗將轉(zhuǎn)變?yōu)榘瑢W(xué)校、商場(chǎng)、公園的綜合住宅區(qū)，入住人數(shù)約為1.2萬(wàn)人；購(gòu)房者將在2023年逐步入住。

當(dāng)2013年?yáng)|京獲得2020年夏季奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦權(quán)時(shí)，熱情的買(mǎi)家紛紛涌入奧運(yùn)村所在的東京都中央?yún)^(qū)晴海五丁目地處的售樓處。但隨著疫情導(dǎo)致東京奧運(yùn)會(huì)史無(wú)前例地延期一年后，購(gòu)房者的情緒也一落千丈。奧運(yùn)會(huì)延期，意味著買(mǎi)房者入住的時(shí)間也隨之延后，但是這些購(gòu)房者表示，他們并未從地產(chǎn)公司那里得到積極的回應(yīng)。

據(jù)日媒報(bào)道，近日20多位購(gòu)房者涌入奧運(yùn)村所在的晴海旗，但他們不是購(gòu)房，而是向開(kāi)發(fā)商尋求延期入住的賠償。

三井福多山住宅（Mitsui Fudosan Residential）是奧運(yùn)村10家相關(guān)房地產(chǎn)公司中的主要開(kāi)發(fā)商，公司發(fā)言人表示，該公司已對(duì)相關(guān)詢(xún)問(wèn)作出回應(yīng)，將繼續(xù)創(chuàng)造機(jī)會(huì)向買(mǎi)家解釋情況，并會(huì)根據(jù)需要對(duì)民事調(diào)解或其他法律訴訟作出回應(yīng)。不過(guò)，公司拒絕透露當(dāng)前是否有買(mǎi)家毀約。

據(jù)悉，晴海旗95平方米的公寓售價(jià)為8500萬(wàn)日元。東京都政府為這一綜合體已花費(fèi)了540億日元。其中，政府向開(kāi)發(fā)商支付了約42億日元，租期一年，用于在奧運(yùn)會(huì)期間接待1萬(wàn)名運(yùn)動(dòng)員。由于延期，這一租約又以同樣的價(jià)格再度順延一年。

一位律師表示，鑒于上述公寓都已出售，他將就政府與開(kāi)發(fā)商之間的續(xù)租違法提起法律訴訟。一位購(gòu)房者則建議開(kāi)發(fā)商拿出政府額外支付的42億日元作為對(duì)購(gòu)房者的補(bǔ)償。截至第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)稿時(shí)，三井福多山住宅拒絕評(píng)述上述建議。

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