作者：吾心生

　　來(lái)源：樓市微觀察（loushi666）

　　這些天，隨著房地產(chǎn)復(fù)工，買(mǎi)房的人逐漸多起來(lái)了，各地也相繼有一些數(shù)據(jù)出來(lái)，基本上都是錄得成交量翻番甚至翻幾番的數(shù)據(jù)，相當(dāng)漂亮。

　　比如上海，3月份新房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)了217%。其他城市就不再贅述了，政策是一方面原因，打消你的購(gòu)房顧慮，另一方面是2月份數(shù)據(jù)失真，3月份數(shù)據(jù)跟2月份環(huán)比沒(méi)太大意義。

　　也有同比數(shù)據(jù)的，比如就有報(bào)告稱(chēng)，一季度新房成交量同比下降30%，二手房同比下降40%。這個(gè)數(shù)據(jù)看看也就好，沒(méi)必要太過(guò)關(guān)注。

　　都說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)韌性強(qiáng)，到底強(qiáng)在哪？當(dāng)然不是成交量，而是成交價(jià)格。即便在疫情最嚴(yán)重的2月份，除了恒大很捉急，其他的開(kāi)發(fā)商也都是雷聲大雨點(diǎn)小，沒(méi)給你多少真正的優(yōu)惠，即便是恒大的大規(guī)模促銷(xiāo)，也是歷年來(lái)的常規(guī)操作，只不過(guò)今年的疫情，讓恒大在網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)這一塊突然領(lǐng)先業(yè)內(nèi)一大步，算是一個(gè)意外的收獲吧。

　　其實(shí)這也算是好事，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)跌，不敢買(mǎi)，房?jī)r(jià)漲也不敢買(mǎi)。拋開(kāi)深圳上海這種近期極個(gè)別躁動(dòng)的案例，大家仍然可以按照既定的購(gòu)房計(jì)劃來(lái)買(mǎi)房，就今年來(lái)說(shuō)，相對(duì)好一點(diǎn)的時(shí)機(jī)也就是上半年和年底，一來(lái)是有一些著急拉銷(xiāo)售量的促銷(xiāo)，二來(lái)是年底要完成年度銷(xiāo)售計(jì)劃。

　　實(shí)際上，今年的房子還是夠賣(mài)的。在熱門(mén)城市中，北京、合肥、天津、成都、廈門(mén)等城市，現(xiàn)在庫(kù)存周期都在15個(gè)月以上。廈門(mén)更是超過(guò)了20個(gè)月，北京2019年末的商品房庫(kù)存達(dá)到了8萬(wàn)多套，同比上漲了57%，是8年來(lái)的最高紀(jì)錄。

　　2020年，疫情帶來(lái)的影響將會(huì)貫穿全年，16萬(wàn)億的銷(xiāo)售額肯定是沒(méi)可能突破了，今年房地產(chǎn)庫(kù)存有望繼續(xù)增加。

　　地產(chǎn)商自然感受強(qiáng)烈。

　　top4房企，萬(wàn)科說(shuō)最重要的是能力不是土地，手持巨額現(xiàn)金。

　　恒大要打算每年削減3000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，高增長(zhǎng)，控規(guī)模，降負(fù)債。

　　融創(chuàng)的孫宏斌則很明確，深耕一二線(xiàn)，謹(jǐn)慎拿地，言下之意，一二線(xiàn)更安全，但土地價(jià)格偏貴，規(guī)模重要，但利潤(rùn)更重要。

　　即便是繼續(xù)深耕三四線(xiàn)，追求規(guī)模的碧桂園，今年在財(cái)報(bào)方面也明顯釋放信號(hào)，降低凈借貸比率，降杠桿的態(tài)度也很明確。

　　地產(chǎn)商們預(yù)期偏謹(jǐn)慎，影響可是不小。

　　也正是因?yàn)檫@些預(yù)期，相當(dāng)多的地方城市早早就啟動(dòng)了穩(wěn)定房地產(chǎn)措施，延期分期繳納土地出讓金、延期交稅、放寬預(yù)售條件、加大公積金支持等措施。

　　因?yàn)槌鞘械母咚贁U(kuò)張，離不開(kāi)房地產(chǎn)的持續(xù)貢獻(xiàn)，離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商持續(xù)不斷的買(mǎi)地，而且還得你爭(zhēng)我?jiàn)Z，不能?chē)鷺?biāo)。

　　有時(shí)候，以退為進(jìn)，不失為一招妙棋。

　　利好真的來(lái)了，拋開(kāi)那些一日游，兩日游的政策，真正落地的緩釋型利好，都能被開(kāi)發(fā)商充分利用。

　　比如蘇州的人才政策，5月份才生效，3月份發(fā)布當(dāng)天，就有房企取消所有促銷(xiāo)計(jì)劃，一切按照備案價(jià)來(lái)銷(xiāo)售。

　　如果真的按照備案價(jià)銷(xiāo)售就算了，事實(shí)上，很多房企都在備案價(jià)上搞貓膩，不是說(shuō)網(wǎng)簽突破備案價(jià)，但是你付出的總成本也高于備案價(jià)和面積的總和。

　　還有一些促銷(xiāo)的，說(shuō)是75折，9折，但是你去當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易網(wǎng)上查詢(xún)備案價(jià)（要查一房一價(jià)，不是項(xiàng)目的備案均價(jià)），所謂的折扣明顯縮水。

　　面對(duì)狡猾的開(kāi)發(fā)商，作為購(gòu)房者，也該“狡猾”一點(diǎn)。

　　備案價(jià)是死的，但是人是活的，以我多年的經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)是最能砍價(jià)的?，F(xiàn)在渠道商代理商在開(kāi)發(fā)商面前都還是強(qiáng)勢(shì)的，因?yàn)樗麄兡芙o開(kāi)發(fā)商帶來(lái)高意向客戶(hù)，所以往往傭金給的非?？捎^，2-3個(gè)點(diǎn)是普遍的。這里的傭金，只要你敢去拼，就能省個(gè)幾萬(wàn)塊錢(qián)，這比交“電商費(fèi)”，“3萬(wàn)抵6萬(wàn)”、“10萬(wàn)抵15萬(wàn)”要靠譜多了。

　　具體來(lái)說(shuō)，比如你自己去售樓處看房，開(kāi)發(fā)商給你的價(jià)格是死的，你又覺(jué)得房子不錯(cuò)，這個(gè)時(shí)候你不要著急交定金或者草簽合同，而是去找渠道商，去找中介去買(mǎi)房，直接說(shuō)你看準(zhǔn)了某套房，我找你買(mǎi)，你的傭金能不能分一部分給我？

　　這是很多炒房客密不外傳的招數(shù)。即便不打折，也是能省個(gè)幾萬(wàn)塊錢(qián)的。

　　渠道商，這些中介會(huì)不干嗎？就看你的談判能力了。

　　但從渠道商，購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商三者之間來(lái)看，這筆交易如果達(dá)成，你和渠道商都是賺的，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)少了。

　　渠道商少賺點(diǎn)傭金，但是別忘了，你這個(gè)客戶(hù)是自動(dòng)送上門(mén)的，不做這筆生意嗎？開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不高興了，所以你得悠著點(diǎn)，自己第一次去的時(shí)候，別暴露自己的真實(shí)信息，包括你的臉。

　　至于那些火爆的樓盤(pán)，有多少是真的去買(mǎi)房的，我不太好說(shuō)，但是各種群里招人去現(xiàn)場(chǎng)湊人頭的兼職信息，真的是天天刷屏，大家自己感受吧。

　　覺(jué)得不錯(cuò)就“轉(zhuǎn)發(fā)”一個(gè)吧。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：樓市微觀察。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

相關(guān)知識(shí)

即便不打折，買(mǎi)房也能省幾萬(wàn)塊，他們是怎么做到的？
150㎡門(mén)店月銷(xiāo)10萬(wàn)+,他們是怎么做到的?
買(mǎi)房與不買(mǎi)房的差距在哪里?
老房子也能“智慧居家”，三翼鳥(niǎo)是怎么做到的？
買(mǎi)房不知道該怎么選,買(mǎi)房六條建議
燃?xì)鉄崴髋谱优琶駟纬？?，慶東納碧安是怎么做到的？
中介選得好，買(mǎi)房省十萬(wàn)（建議收藏）
滾筒洗衣機(jī)怎么用?父母也能輕松操控TA
貸款買(mǎi)房就是房奴?不買(mǎi)房、一直租房的人,才是真正的房奴!
聊聊買(mǎi)房和不買(mǎi)房,差別到底有多大?