從“三條紅線”到“五檔房貸”，再到“宅地集中供應(yīng)”，房地產(chǎn)的緊箍咒持續(xù)升級(jí)。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)迎來深度調(diào)整，其底層邏輯也在加速重構(gòu)。儼然，時(shí)代浪潮之下，新的市場環(huán)境險(xiǎn)象叢生。企業(yè)若沒有護(hù)城河，一切都只是曇花一現(xiàn)。

回看歷史長河，未來注定屬于那些敢于擁抱不確定性的企業(yè)，尤其是在關(guān)鍵的十字路口要找準(zhǔn)方向。而融創(chuàng)中國（01918.HK）或是其一，在夯實(shí)地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，率先布局地產(chǎn)+，通過地產(chǎn)與地產(chǎn)+聯(lián)動(dòng)形成自身的護(hù)城河，為高質(zhì)量增長不斷蓄力。

價(jià)值驅(qū)動(dòng) 地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)強(qiáng)化

今年兩會(huì)期間，政府再次重申了房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。關(guān)于未來的判斷，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌在2020年業(yè)績會(huì)上表示，一是地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯完全變了，“三道紅線”、“五檔房貸”“集中供地”多重調(diào)控，在這個(gè)邏輯下，我們的優(yōu)勢是非常明顯的；二是在行業(yè)全新邏輯下，現(xiàn)在是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華，至于這個(gè)全新的邏輯怎么理解，那就見仁見智了。

當(dāng)市場逐步歸于理性，房企之間競爭的焦點(diǎn)也轉(zhuǎn)向了基本面。尤其是在“三條紅線”、“五檔房貸”“宅地集中供應(yīng)”之下，基本面亦是價(jià)值投資的重要邏輯之一，更是制勝未來的關(guān)鍵所在。

作為底板，融創(chuàng)中國的基本面始終強(qiáng)調(diào)價(jià)值驅(qū)動(dòng)，真正給投資人帶來回報(bào)。來自Wind的數(shù)據(jù)顯示，在過去4年間，融創(chuàng)中國的凈資產(chǎn)收益率均超過了30%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。資本市場的反饋也直接佐證了融創(chuàng)中國的地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢，從3000億到5000億，融創(chuàng)中國一直占據(jù)著頭部地位，尤其是2020年疫情之后。

電競主題樣板間

公告顯示，2020年，融創(chuàng)中國連同其合營公司及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5752.6億元，穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)第四。其中，融創(chuàng)中國在55個(gè)城市的銷售額排名進(jìn)入前十，12個(gè)城市（如杭州、重慶、武漢等）銷售額名列首位；在杭州、重慶、武漢、上海、北京、廣州、南京、蘇州、天津及青島等20個(gè)城市的銷售金額逾百億元，并于杭州、重慶和武漢3個(gè)城市的銷售金額逾300億元。不難發(fā)現(xiàn)，在整體銷售業(yè)績保持平穩(wěn)增長的同時(shí)，融創(chuàng)中國亦在持續(xù)鞏固核心城市的領(lǐng)先地位。

得益于銷售業(yè)績?cè)鲩L，融創(chuàng)中國的收入及盈利也在2020年取得大幅提升。期內(nèi)，融創(chuàng)中國全年實(shí)現(xiàn)收入約2305.9億元， 同比增長約36.2%；毛利約484.0億元，同比增長16.9%；公司擁有人應(yīng)占溢利約356.4億元，同比增長約36.9%；核心凈利潤約302.6億元，同比增長約11.8%?？上驳氖?，融創(chuàng)中國董事會(huì)擬宣派2020年度的末期股息為每股1.650元，較去年增長約33.9%。

為了支撐未來的銷售目標(biāo)并保持充裕的流動(dòng)性，融創(chuàng)中國在不少核心城市都斬獲了優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，其新增土地儲(chǔ)備約5877萬平方米，新增貨值約7261億元。從土地儲(chǔ)備的區(qū)域布局來看，約13%位于一線城市，65%位于二線城市，22%位于強(qiáng)三線城市，僅一二線城市的占比就高達(dá)78%。

寵物主題樣板間

在土地儲(chǔ)備不斷擴(kuò)容之時(shí)，融創(chuàng)中國也在根據(jù)客群變化推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，保持領(lǐng)先的產(chǎn)品力。由于主流客群年輕化和科技快速進(jìn)步對(duì)人們生活的影響，融創(chuàng)中國在高端精品定位的基礎(chǔ)上加速產(chǎn)品創(chuàng)新，升級(jí)戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“I AM I”的年輕化產(chǎn)品品牌，使其產(chǎn)品競爭力持續(xù)迭代。

成都環(huán)球融創(chuàng)未來城

依托穩(wěn)健經(jīng)營，融創(chuàng)中國也將財(cái)務(wù)安全提升至前所未有的高度。自2019年下半年開始，結(jié)合自身的發(fā)展階段，融創(chuàng)中國主動(dòng)執(zhí)行降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展戰(zhàn)略。事實(shí)證明，這與2020年下半年央行的管控新規(guī)方向基本一致。在過去的一年時(shí)間里，融創(chuàng)中國通過嚴(yán)控拿地節(jié)奏和質(zhì)量、加速銷售回款、嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、加速竣工結(jié)算以及對(duì)財(cái)務(wù)投資標(biāo)的快速變現(xiàn)等措施優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)。

公告顯示，截至2020年年末，融創(chuàng)中國的凈負(fù)債率降至約96.0%，較2019年年末大幅下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比達(dá)約1.08，較2019年年末大幅提升約0.51，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至約78.3%，較2019年年末下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。與央行管控新規(guī)關(guān)注的指標(biāo)相比，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)超預(yù)期大幅度改善，迅速降為黃檔。為此，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示，“到2023年公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成”。

此外，融創(chuàng)中國的所有者權(quán)益總額在2020年年末達(dá)到1778.3億元，較2019年末大幅增長約55.9%；賬面現(xiàn)金達(dá)1326.5億元；借貸總額也有所下降。而資本結(jié)構(gòu)的超預(yù)期優(yōu)化，則有助于融創(chuàng)中國輕裝上陣，率先發(fā)力，持續(xù)發(fā)揮頭部優(yōu)勢。

賦能未來 “地產(chǎn)+”接棒

如果說融創(chuàng)中國的地產(chǎn)主業(yè)是當(dāng)下，而地產(chǎn)+則代表了未來。于未來而言，站位遠(yuǎn)比努力更重要。目前，融創(chuàng)中國已經(jīng)完成了具備廣闊成長空間的地產(chǎn)+賽道布局，并將繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，為公司的可持續(xù)發(fā)展提供新的增長動(dòng)力。

融創(chuàng)服務(wù)成功上市

2020年11月19日，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，并于今年2月被納入恒生綜合指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)服務(wù)的競爭優(yōu)勢不斷增強(qiáng)。2020年，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約46.23億元，同比大增63.5%；剔除一次性上市開支的影響后，公司擁有人應(yīng)占溢利約6.20億元，同比增長約129.8%。此外，得益于母公司的支持及自身的外拓能力，截至2020年末，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長約155.1%；合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。

夜夜夜阿貍

除了融創(chuàng)服務(wù)，融創(chuàng)文旅的發(fā)展也為外界矚目。2020年，融創(chuàng)文旅陸續(xù)在核心城市落地了包括深圳冰雪綜合體、杭州灣未來主題文旅城等諸多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前融創(chuàng)文旅已在國內(nèi)落子39個(gè)城市，快速形成了布局優(yōu)勢，其影響力更是不斷擴(kuò)大。

受疫情影響，整個(gè)文旅產(chǎn)業(yè)在2020年上半年遭受了滑鐵盧。為此，融創(chuàng)文旅通過創(chuàng)新經(jīng)營策略，使其經(jīng)營情況得到快速恢復(fù)，收入達(dá)38.8億元，同比增長36%；管理利潤為6.27億元，同比大幅增長311%。值得注意的是，融創(chuàng)文旅在2020年也實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)管理服務(wù)輸出。憑借涵蓋文旅全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)品線的專業(yè)化全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，圍繞產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營三大專業(yè)服務(wù)體系，融創(chuàng)文旅能夠提供文旅項(xiàng)目獲取、規(guī)劃研策、投資咨詢、建設(shè)、運(yùn)營、管理等全方位的產(chǎn)品服務(wù)。

《刺殺小說家》海報(bào)

在2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化火了一把，其參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》業(yè)績不俗，分別收獲超10億和5.75億的票房。在2020年，融創(chuàng)文化不斷完善業(yè)務(wù)布局，堅(jiān)定超級(jí)IP長鏈運(yùn)營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動(dòng)畫電影、動(dòng)畫番劇、短視頻等五大賽道持續(xù)進(jìn)行深度布局。與此同時(shí)，融創(chuàng)文化開展優(yōu)質(zhì)內(nèi)容項(xiàng)目制作，布局七大動(dòng)畫工作室，穩(wěn)定輸出頭部內(nèi)容項(xiàng)目，并在進(jìn)一步豐富自有及合作IP的基礎(chǔ)上，不斷完善新消費(fèi)、新場景下的IP商業(yè)化運(yùn)營平臺(tái)。

隨著地產(chǎn)+賽道的競爭優(yōu)勢不斷增強(qiáng)，融創(chuàng)中國未來的業(yè)績?cè)鲩L動(dòng)力也會(huì)持續(xù)提升。而房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化要求企業(yè)必須要建立護(hù)城河，即公司獨(dú)有的可持續(xù)競爭優(yōu)勢，很難被其他公司攻破。具體到融創(chuàng)中國，其以地產(chǎn)開發(fā)為核心主業(yè)并保持高質(zhì)量發(fā)展，同時(shí)加速提升地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢，為未來的可持續(xù)發(fā)展提供了廣闊的增長空間。顯然，頭部效應(yīng)的正反饋已經(jīng)來臨，即使是微小的優(yōu)勢經(jīng)過積聚也能迸發(fā)出巨大的能量。

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