調控之下頭部房企給出最佳樣本融創(chuàng)中國“換擋升級”賦能高品質發(fā)展

來源：智能家居時間：2021-03-17 14:50

《投資者網》林靜

2020年對于房企而言，真是不好過。于外，房地產板塊受到“三條紅線”及房地產貸款集中政策的影響；于內，受到新冠疫情的影響，使得大部分售樓部關閉。然而，令大多數人意想不到的是，盡管如此，依然有頭部房企交出了一份靚麗成績單。

作為龍頭企業(yè)的融創(chuàng)中國（下稱“融創(chuàng)”）率先發(fā)布2020年業(yè)績報告，無論是營業(yè)收入，還是歸母凈利潤，都獲得了超36%的增幅，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

不僅如此，融創(chuàng)還憑借戰(zhàn)略優(yōu)勢和堅實基礎，持續(xù)優(yōu)化資本結構。成功地在半年內實現兩項指標達到“三道紅線”的政策標準，保障了公司未來的高質量發(fā)展。

最佳“頭部房企”的新樣本

融創(chuàng)發(fā)布的2020年全年業(yè)績顯示，2020年融創(chuàng)實現營收2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤同比增長36.9%至356.4億元，再創(chuàng)歷史新高；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

同期，融創(chuàng)合同銷售金額5753億元，在新冠疫情沖擊下同比增長3.4%，穩(wěn)居行業(yè)第四。深耕核心城市保持領先優(yōu)勢，55個城市銷售排名進入前十，其中12個城市銷售金額排名第一，另有25個城市排名前五，可謂實現了“遍地開花”。

均衡亮眼的業(yè)績表現也意味著，自上市以來，融創(chuàng)實現合同銷售額增長80倍，營收增長35倍，以及凈利增長23倍的跨越式發(fā)展，并在頭部房企近五年營收、凈利年復合增長率的排名中繼續(xù)保持領先。如此優(yōu)異的成績，堪稱頭部房企的最佳樣本。

從各業(yè)務板塊收入來看，物業(yè)開發(fā)收入2188億元，文旅城建設及運營收入38.79億元，物業(yè)管理46.22億元。根據融創(chuàng)披露，截至目前，文旅項目已在國內39個城市落地。

土地儲備方面，2020年新增土地儲備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng)的土地儲備約2.58億平方米，其中權益土地儲備面積約1.61億平方米，其中約78%位于一二線城市，平均土地成本約為4270元/平方米。

在持續(xù)獲取高質量土地的同時，融創(chuàng)持續(xù)推動產品創(chuàng)新升級，產品力保持行業(yè)領先。2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎上，持續(xù)升級戶型、社區(qū)、服務等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產超級產品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產品力榜首。

展望2021年，融創(chuàng)稱，預計全年可售貨源將超過9000億元，其中超過78%位于一二線城市。

降杠桿“模范生”實力彰顯

2020年，國家對房地產行業(yè)堅持“房住不炒”的調控目標，并出臺“三道紅線”等長效調控機制。尤其是后疫情時代，房地產市場快速復蘇，土地市場保持較高熱度，同時市場分化也在持續(xù)加劇。

所謂“三道紅線”，即剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍，觸線房企的融資將受到嚴格限制。

在發(fā)布年報之前，市場最為關心的就是融創(chuàng)能否站到融資新規(guī)的安全區(qū)間內？

“融資新規(guī)改變了房地產行業(yè)的底層邏輯，新形勢下，地產行業(yè)迎來好公司和頭部公司的‘盛世年華’，遠不是大家想象的已無發(fā)展空間?！痹?月12日舉行的2020年度業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌直言。

“房地產的錢占整個金融體系30%以上，加上其他行業(yè)用房地產做抵押則達50%以上。如果這個行業(yè)不調控，對金融系統(tǒng)影響太大了，也涉及老百姓(603883,股吧)的幸福感?！睂O宏斌認為。

如此一席話，更是看出這家頭部房企的責任擔當。其實，融創(chuàng)自2019年下半年起，便早已結合自身發(fā)展階段的要求，主動執(zhí)行“降杠桿、優(yōu)化資本結構”更加均衡高質量的發(fā)展戰(zhàn)略。到了2020年，公司繼續(xù)嚴控拿地質量和節(jié)奏，加速銷售、縮減債務，快速優(yōu)化資本結構。

財報數據顯示，截至2020年底，融創(chuàng)在手現金1326億元，現金流穩(wěn)健，非受限制現金超額覆蓋短期債務，流動性充裕；短期債務較同年中期大幅下降34.9%，占總有息負債比重下降至30%的行業(yè)低位，現金及財務彈性更趨強韌。

得益于自身堅實的基礎，融創(chuàng)三項資本結構指標連續(xù)實現顯著改善。2020年底，融創(chuàng)凈負債率同比下降76個百分點至96%；非受限現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率降至78%。按照“三道紅線”標準，其中兩項指標達到“三道紅線”政策標準，一年期內超預期迅速降至“黃檔”，降杠桿取得超預期成果，融創(chuàng)被業(yè)界稱為降杠桿的“模范生”。

具體措施上，融創(chuàng)將通過堅持高標準拿地，審慎把握公開市場機會，同時發(fā)揮公司在并購、產業(yè)合作上的優(yōu)勢獲取土地；在財務層面，繼續(xù)保持均衡穩(wěn)健，推動資本結構持續(xù)優(yōu)化，加速滿足央行的管控要求。

業(yè)績會上，對于“三道紅線”新規(guī)下取得的“降杠桿”成效，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示，“從自身來說，必須在未來兩年持續(xù)保持整個集團的財務指標和資產結構，包括負債指標持續(xù)優(yōu)化，這是一個非常明確的事。到2023年公司的債務指標還會持續(xù)優(yōu)化，最后一個指標會在2022年提前完成?！?/p>

得益于良好的經營狀況，穩(wěn)居高位的銷售業(yè)績，豐厚的土儲貨值以及在降負債上的成果表現，融創(chuàng)中國頻獲國際國內評級機構認可。據不完全統(tǒng)計，在近一年里年已有十余家境內外評級機構給予融創(chuàng)中國“正向”的評級。其中，光大證券(601788,股吧)于2021年2月19日給出高達60.5元的目標價。華創(chuàng)證券、中泰國際在2020年也均給出了高達60元的目標價。

“地產＋”的競爭優(yōu)勢凸顯

毋庸置疑，融創(chuàng)之所以能夠收獲來自資本市場的一致認可，除核心盈利指標整體向好的因素外，更多的是在由規(guī)模優(yōu)先轉向高質量均衡發(fā)展的過程中，公司遠超市場預期的降杠桿速度，以及初露鋒芒的“地產+”業(yè)務。

在融創(chuàng)的業(yè)績會上，汪孟德表示，“公司到了這個階段，規(guī)模和增長不是公司最重要的東西，公司未來要的是整體綜合競爭力?！?/p>

對于公司的戰(zhàn)略藍圖，融創(chuàng)將企業(yè)定位為“美好城市共建者”，在“地產+”的策略下，融創(chuàng)已搭建了融創(chuàng)服務、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個下屬產業(yè)集團，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊。

依托六大板塊協同效應，融創(chuàng)計劃通過產業(yè)引擎的打造、美好社區(qū)的營造，以及積極踐行社會公益三大途徑，全面參與中國美好城市共建，用全新的理念與形態(tài)，促成城市發(fā)展需求與企業(yè)業(yè)務模式發(fā)生化學反應。

2020年融創(chuàng)服務（1516.HK）成功登陸港交所，上市不到四個月時間實現市值翻倍，穩(wěn)居行業(yè)四強。據相關數據顯示，融創(chuàng)服務2020年錄得營收46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復合增長率達58%；歸母凈利潤6.2億元，同比大幅增長約129.6%，三年復合增長率達152%。

截至2020年底，融創(chuàng)服務在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，收入結構優(yōu)化上，融創(chuàng)服務物業(yè)管理服務收入在總收入中的占比大幅提升至60%。此外，社區(qū)生活服務多元發(fā)力，業(yè)績逐步顯現。

融創(chuàng)文旅方面，2020年，融創(chuàng)文旅通過開放式經營、主題夜游、業(yè)態(tài)權益互通、構建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會員平臺等持續(xù)創(chuàng)新的經營策略，疫情后業(yè)績得到快速恢復。數據顯示，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

同時，融創(chuàng)文旅全國18座城市規(guī)劃的18個雪場已有7個開業(yè)，2020年下半年客流量超過1億人次，收入38.8億元，管理利潤6.27億元，分別增長36%與311%；融創(chuàng)文化參投《刺殺小說家》、《熊出沒·狂野大陸》等熱門影片，票房分別超過10億和5.75億元。

不僅如此，融創(chuàng)正在地產業(yè)務的基礎上，打造“融創(chuàng)I AM I生活新主張”，引導主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢，嫁接更多城市生活的必要元素，是在原有業(yè)務上完成內核再造。這又是一次前瞻性的探索，同時也意味著融創(chuàng)中國已經做好了準備，迎接下一個增長季。

對于未來，融創(chuàng)稱，將繼續(xù)堅持以地產開發(fā)為核心主業(yè)，保持地產主業(yè)的均衡高質量發(fā)展，加速提升“地產+”業(yè)務競爭優(yōu)勢，快速發(fā)展成為具備全面競爭優(yōu)勢和廣闊增長空間的大型企業(yè)集團。（思維財經出品）■

（責任編輯：冉笑宇）