調(diào)控之下頭部房企給出最佳樣本融創(chuàng)中國(guó)“換擋升級(jí)”賦能高品質(zhì)發(fā)展

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-17 14:50

《投資者網(wǎng)》林靜

2020年對(duì)于房企而言，真是不好過(guò)。于外，房地產(chǎn)板塊受到“三條紅線”及房地產(chǎn)貸款集中政策的影響；于內(nèi)，受到新冠疫情的影響，使得大部分售樓部關(guān)閉。然而，令大多數(shù)人意想不到的是，盡管如此，依然有頭部房企交出了一份靚麗成績(jī)單。

作為龍頭企業(yè)的融創(chuàng)中國(guó)（下稱“融創(chuàng)”）率先發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告，無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入，還是歸母凈利潤(rùn)，都獲得了超36%的增幅，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

不僅如此，融創(chuàng)還憑借戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。成功地在半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到“三道紅線”的政策標(biāo)準(zhǔn)，保障了公司未來(lái)的高質(zhì)量發(fā)展。

最佳“頭部房企”的新樣本

融創(chuàng)發(fā)布的2020年全年業(yè)績(jī)顯示，2020年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)36.9%至356.4億元，再創(chuàng)歷史新高；每股盈利7.82元，同比增長(zhǎng)30.6%；預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長(zhǎng)33.9%。

同期，融創(chuàng)合同銷售金額5753億元，在新冠疫情沖擊下同比增長(zhǎng)3.4%，穩(wěn)居行業(yè)第四。深耕核心城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，55個(gè)城市銷售排名進(jìn)入前十，其中12個(gè)城市銷售金額排名第一，另有25個(gè)城市排名前五，可謂實(shí)現(xiàn)了“遍地開(kāi)花”。

均衡亮眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也意味著，自上市以來(lái)，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售額增長(zhǎng)80倍，營(yíng)收增長(zhǎng)35倍，以及凈利增長(zhǎng)23倍的跨越式發(fā)展，并在頭部房企近五年?duì)I收、凈利年復(fù)合增長(zhǎng)率的排名中繼續(xù)保持領(lǐng)先。如此優(yōu)異的成績(jī)，堪稱頭部房企的最佳樣本。

從各業(yè)務(wù)板塊收入來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)收入2188億元，文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入38.79億元，物業(yè)管理46.22億元。根據(jù)融創(chuàng)披露，截至目前，文旅項(xiàng)目已在國(guó)內(nèi)39個(gè)城市落地。

土地儲(chǔ)備方面，2020年新增土地儲(chǔ)備約為5877萬(wàn)平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備約2.58億平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約1.61億平方米，其中約78%位于一二線城市，平均土地成本約為4270元/平方米。

在持續(xù)獲取高質(zhì)量土地的同時(shí)，融創(chuàng)持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)，產(chǎn)品力保持行業(yè)領(lǐng)先。2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢(shì)，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級(jí)戶型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫(kù)“中國(guó)房地產(chǎn)超級(jí)產(chǎn)品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產(chǎn)品力榜首。

展望2021年，融創(chuàng)稱，預(yù)計(jì)全年可售貨源將超過(guò)9000億元，其中超過(guò)78%位于一二線城市。

降杠桿“模范生”實(shí)力彰顯

2020年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)，并出臺(tái)“三道紅線”等長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。尤其是后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，土地市場(chǎng)保持較高熱度，同時(shí)市場(chǎng)分化也在持續(xù)加劇。

所謂“三道紅線”，即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍，觸線房企的融資將受到嚴(yán)格限制。

在發(fā)布年報(bào)之前，市場(chǎng)最為關(guān)心的就是融創(chuàng)能否站到融資新規(guī)的安全區(qū)間內(nèi)？

“融資新規(guī)改變了房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯，新形勢(shì)下，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)好公司和頭部公司的‘盛世年華’，遠(yuǎn)不是大家想象的已無(wú)發(fā)展空間?！痹?月12日舉行的2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌直言。

“房地產(chǎn)的錢占整個(gè)金融體系30%以上，加上其他行業(yè)用房地產(chǎn)做抵押則達(dá)50%以上。如果這個(gè)行業(yè)不調(diào)控，對(duì)金融系統(tǒng)影響太大了，也涉及老百姓(603883,股吧)的幸福感?！睂O宏斌認(rèn)為。

如此一席話，更是看出這家頭部房企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。其實(shí)，融創(chuàng)自2019年下半年起，便早已結(jié)合自身發(fā)展階段的要求，主動(dòng)執(zhí)行“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”更加均衡高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略。到了2020年，公司繼續(xù)嚴(yán)控拿地質(zhì)量和節(jié)奏，加速銷售、縮減債務(wù)，快速優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，現(xiàn)金流穩(wěn)健，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性充裕；短期債務(wù)較同年中期大幅下降34.9%，占總有息負(fù)債比重下降至30%的行業(yè)低位，現(xiàn)金及財(cái)務(wù)彈性更趨強(qiáng)韌。

得益于自身堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，融創(chuàng)三項(xiàng)資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)連續(xù)實(shí)現(xiàn)顯著改善。2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，其中兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，一年期內(nèi)超預(yù)期迅速降至“黃檔”，降杠桿取得超預(yù)期成果，融創(chuàng)被業(yè)界稱為降杠桿的“模范生”。

具體措施上，融創(chuàng)將通過(guò)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)拿地，審慎把握公開(kāi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)發(fā)揮公司在并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)合作上的優(yōu)勢(shì)獲取土地；在財(cái)務(wù)層面，繼續(xù)保持均衡穩(wěn)健，推動(dòng)資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，加速滿足央行的管控要求。

業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于“三道紅線”新規(guī)下取得的“降杠桿”成效，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德表示，“從自身來(lái)說(shuō)，必須在未來(lái)兩年持續(xù)保持整個(gè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括負(fù)債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，這是一個(gè)非常明確的事。到2023年公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。”

得益于良好的經(jīng)營(yíng)狀況，穩(wěn)居高位的銷售業(yè)績(jī)，豐厚的土儲(chǔ)貨值以及在降負(fù)債上的成果表現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)頻獲國(guó)際國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在近一年里年已有十余家境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予融創(chuàng)中國(guó)“正向”的評(píng)級(jí)。其中，光大證券(601788,股吧)于2021年2月19日給出高達(dá)60.5元的目標(biāo)價(jià)。華創(chuàng)證券、中泰國(guó)際在2020年也均給出了高達(dá)60元的目標(biāo)價(jià)。

“地產(chǎn)＋”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯

毋庸置疑，融創(chuàng)之所以能夠收獲來(lái)自資本市場(chǎng)的一致認(rèn)可，除核心盈利指標(biāo)整體向好的因素外，更多的是在由規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)向高質(zhì)量均衡發(fā)展的過(guò)程中，公司遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期的降杠桿速度，以及初露鋒芒的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。

在融創(chuàng)的業(yè)績(jī)會(huì)上，汪孟德表示，“公司到了這個(gè)階段，規(guī)模和增長(zhǎng)不是公司最重要的東西，公司未來(lái)要的是整體綜合競(jìng)爭(zhēng)力。”

對(duì)于公司的戰(zhàn)略藍(lán)圖，融創(chuàng)將企業(yè)定位為“美好城市共建者”，在“地產(chǎn)+”的策略下，融創(chuàng)已搭建了融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個(gè)下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊。

依托六大板塊協(xié)同效應(yīng)，融創(chuàng)計(jì)劃通過(guò)產(chǎn)業(yè)引擎的打造、美好社區(qū)的營(yíng)造，以及積極踐行社會(huì)公益三大途徑，全面參與中國(guó)美好城市共建，用全新的理念與形態(tài)，促成城市發(fā)展需求與企業(yè)業(yè)務(wù)模式發(fā)生化學(xué)反應(yīng)。

2020年融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）成功登陸港交所，上市不到四個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)市值翻倍，穩(wěn)居行業(yè)四強(qiáng)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)服務(wù)2020年錄得營(yíng)收46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)約63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%；歸母凈利潤(rùn)6.2億元，同比大幅增長(zhǎng)約129.6%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。

截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%，收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比大幅提升至60%。此外，社區(qū)生活服務(wù)多元發(fā)力，業(yè)績(jī)逐步顯現(xiàn)。

融創(chuàng)文旅方面，2020年，融創(chuàng)文旅通過(guò)開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂(lè)部”線上會(huì)員平臺(tái)等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)策略，疫情后業(yè)績(jī)得到快速恢復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

同時(shí)，融創(chuàng)文旅全國(guó)18座城市規(guī)劃的18個(gè)雪場(chǎng)已有7個(gè)開(kāi)業(yè)，2020年下半年客流量超過(guò)1億人次，收入38.8億元，管理利潤(rùn)6.27億元，分別增長(zhǎng)36%與311%；融創(chuàng)文化參投《刺殺小說(shuō)家》、《熊出沒(méi)·狂野大陸》等熱門影片，票房分別超過(guò)10億和5.75億元。

不僅如此，融創(chuàng)正在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，打造“融創(chuàng)I AM I生活新主張”，引導(dǎo)主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢(shì)，嫁接更多城市生活的必要元素，是在原有業(yè)務(wù)上完成內(nèi)核再造。這又是一次前瞻性的探索，同時(shí)也意味著融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接下一個(gè)增長(zhǎng)季。

對(duì)于未來(lái)，融創(chuàng)稱，將繼續(xù)堅(jiān)持以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心主業(yè)，保持地產(chǎn)主業(yè)的均衡高質(zhì)量發(fā)展，加速提升“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，快速發(fā)展成為具備全面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和廣闊增長(zhǎng)空間的大型企業(yè)集團(tuán)。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

（責(zé)任編輯：冉笑宇）