??房住不炒主基調(diào)之下，房企在土地獲取、融資、銷售等環(huán)節(jié)面臨高頻、精準、差異化調(diào)控。無論是 三道紅線、五檔房貸及集中供地等長效機制，還是共同富裕，全體人民住有所居的目標，都在表明房地產(chǎn)宏觀政策邊際調(diào)整不可避免且將會持續(xù)。
??房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變革已然鋪開，如何活下去、活得好，成為房企當下最為迫切且重要的命題。
??今年萬科中期業(yè)績會上，總裁祝九勝提出，要在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風險和收益之間權衡，突出經(jīng)營安全，堅持開發(fā)、經(jīng)營、服務并重，并加強經(jīng)營、服務能力建設。
??融創(chuàng)也在中期業(yè)績會上提出新的戰(zhàn)略發(fā)展目標更安全、更從容、更長期、更有價值，強調(diào)以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會創(chuàng)造價值，以期從容擁抱行業(yè)變化。
??新周期已經(jīng)到來，誰能在新階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解，堅定打造出產(chǎn)品、經(jīng)營等堅固基本盤，誰才能在競爭日益激烈的環(huán)境下抵御風險，抓住機遇，活得更好。
??競品質時代的真正到來
??過去，房企發(fā)展各有所長，或以杠桿打天下，或精于投資，或產(chǎn)品稱王，或善于高周轉。但在新常態(tài)下，舊的游戲規(guī)則打破，擁有綜合實力才具備發(fā)展空間。而綜合實力的養(yǎng)成，離不開篤定的戰(zhàn)略選擇，創(chuàng)新、高效、務實的產(chǎn)品體系能力。
??2021年8月31日下午，國新辦就努力實現(xiàn)全體人民住有所居舉行發(fā)布會，提出了諸多新的時代命題。比如，住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足，人民群眾對住房質量和環(huán)境提出了更高的要求;城市建設的品質和安全與人民群眾對美好生活的向往的要求還不相適應等等。
??近期，有機構也從更為細分的政策層面分析指出，在房住不炒背景下，住房從高速發(fā)展向高質量發(fā)展轉變的信號正愈發(fā)明晰。中信證券稱，8月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展十四五規(guī)劃》、《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書(2021)》這兩項文件，對于未來發(fā)展規(guī)劃及展望均體現(xiàn)推動城市更新、提高住房整體品質的思想。
??國信證券也提出競品質有望成為房企土拍新焦點，推動地產(chǎn)鏈步入新時代。其表示，7月底住建部在《東方時空》欄目建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質相關表述，后續(xù)競品質可能成為未來土拍規(guī)則重要調(diào)整方向。若在全國范圍推廣競品質，則有望全面改變當前房企重周轉、輕質量現(xiàn)狀，開啟我國高品質住宅建設新篇章。
??除了政策變化，市場需求側也在倒逼房企修內(nèi)功，煉產(chǎn)品。土地和金融紅利時代，在部分消費者眼中，房產(chǎn)難免會有投資屬性。但隨著調(diào)控不斷深入，人民生活水平提高及買方市場到來，房地產(chǎn)進入真正產(chǎn)品價值時代。
??越來越多的房企意識到高品質和高服務的重要性，并將提高品質和服務作為未來企業(yè)發(fā)展重要戰(zhàn)略。
??從長遠來說，隨著調(diào)控深入，市場會變得越來越平衡、健康。新周期下，企業(yè)首先是活著，還得是健康活著。融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌近期公開表態(tài)，任何一個行業(yè)，究其根本，企業(yè)想長期發(fā)展就必須對客戶好，產(chǎn)品有競爭力。不管市場如何變化，融創(chuàng)將一直堅持做產(chǎn)品，把客戶放在最重要位置。
??通過長期系統(tǒng)化研發(fā)能力、開放靈活的組織架構、產(chǎn)品數(shù)字化平臺的打造，融創(chuàng)已經(jīng)建構出領先的產(chǎn)品體系能力，并保障它在市場中敏銳捕捉客戶需求，精準迭代產(chǎn)品功能，源源不斷地為客戶產(chǎn)出高品質產(chǎn)品。
??在北京今年第一批集中供地中，融創(chuàng)通過競報高標準建設方案獲取北京樹村兩地塊該項目在設計上采用綠色建筑三星、裝配式建筑(91%裝配率)、超低能耗建筑、健康建筑等建造標準，引領了住宅居住品質迭代升級。
??有專家指出，融創(chuàng)的發(fā)展案例顯示，在行業(yè)進入品質角逐的大趨勢下，企業(yè)保持競爭力、謀求穩(wěn)健發(fā)展的根本，仍是聚集精力，做好產(chǎn)品。產(chǎn)品力將成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，擁有高品質產(chǎn)品力的企業(yè)不僅在銷售端嶄露頭角，也將在投資拓展方面掌握先機。
??未來增長形態(tài)的重新定義
??應對復雜的外部大環(huán)境，房企的最佳姿勢除了提升產(chǎn)品和服務，還需要繼續(xù)鞏固基本盤，保持均衡性發(fā)展。
??對于房企來說，均衡發(fā)展是一個系統(tǒng)性工程。面對變化，萬科表示繼續(xù)堅持行穩(wěn)致遠的工作主基調(diào)，圍繞鞏固提升基本盤、從以房地產(chǎn)開發(fā)為主向不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務并重轉變這兩個戰(zhàn)略突破點推動轉型發(fā)展。
??面對不確定性，另一個好學生龍湖則稱將繼續(xù)堅持財務和投資自律，追求核心業(yè)務多元化，穩(wěn)健穿越新周期。
??融創(chuàng)也意識到資本結構的優(yōu)化對公司長期發(fā)展至關重要，積極響應政策號召，從2019年下半年開始就主動優(yōu)化資本結構、降杠桿，提升盈利能力的同時保證充裕穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
??2020年，融創(chuàng)開啟均衡高質量發(fā)展的序章，主動調(diào)整節(jié)奏，拿地金額僅為2019年的一半，三道指標連降兩檔至黃檔，融資成本持續(xù)下降，信用評級全面提升，業(yè)績增長的同時負債指標也持續(xù)改善。
??今年，融創(chuàng)又重新定義未來增長形態(tài)，戰(zhàn)略升級為更安全、更從容、更長期、更有價值準則。
??清晰的戰(zhàn)略支撐下，今年上半年融創(chuàng)交出了一份不錯的成績單。
??中報顯示，上半年銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%;負債率持續(xù)下降、三道紅線指標穩(wěn)步改善;國際信用評級全面提升。
??融創(chuàng)還表示，在新的戰(zhàn)略下，還要把融資成本繼續(xù)降下來。公司的融資成本目標是5%，信用評級做到投資級，這是非常高的目標。
??從整個戰(zhàn)略安排上來說，我們還是要把整個負債率優(yōu)化和融資成本降低排在投資前面，這是這個階段我們戰(zhàn)略的選擇。孫宏斌說。
??融創(chuàng)的戰(zhàn)略選擇，重新定義了頭部房企的未來增長形態(tài)，極具行業(yè)參考價值。在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，運營和管理是紅利，質量是護城河，企業(yè)先安全才能發(fā)展，而綜合能力強的企業(yè)，無疑會更具生命力。
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