??新加坡資本獵手GIC又出手了。

??12月中旬，融創(chuàng)中國官微發(fā)布消息稱與新加坡政府投資公司（簡(jiǎn)稱“GIC”）簽訂投資協(xié)議，雙方共同成立總規(guī)模為70億元人民幣的房地產(chǎn)投資平臺(tái)。融創(chuàng)與GIC分別持有合資平臺(tái)51%和49%股權(quán)，主要專注于投資中國一二線核心城市高端住宅項(xiàng)目。

??GIC一向善于跟中國房企打道，是最早進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外基金之一。在它的“朋友圈”里，不乏萬科、旭輝、金茂、龍湖等房企身影。

??這次，它的“朋友圈”又多了融創(chuàng)。

??對(duì)于融創(chuàng)中國此次選擇，其內(nèi)部人士回應(yīng)稱“只是一個(gè)正常投資平臺(tái)，暫無其他計(jì)劃”。但在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士看來，這是融創(chuàng)中國調(diào)整杠桿的一種方式。

??“‘三道紅線’新規(guī)讓境外基金看到了機(jī)會(huì)，在境內(nèi)外利差和收益率雙重推動(dòng)下，會(huì)有越來越多境外資金涌入中國。房地產(chǎn)作為一種有效抗通脹避險(xiǎn)資產(chǎn)，必然會(huì)吸引更多投資者進(jìn)行配置和增持。除了GIC外，2020年三季度黑石、領(lǐng)盛投資、普洛斯以及基匯資本紛紛出手在上海再添新項(xiàng)目?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資研究董事周瑛說。

??境外資本已開始追逐國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。

??10年征程下的新調(diào)整

??融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌對(duì)于融資一直有自己的看法。

??他曾提到：“在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的時(shí)候，有很多并購機(jī)會(huì)。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢、可以穿越周期的錢，就有很大的優(yōu)勢(shì)。如果有這個(gè)機(jī)會(huì)不去做，反而減杠桿，那是不對(duì)的?！?/p>

??正是杠桿助推了融創(chuàng)中國這10年發(fā)展。

??71億元銷售額、排名30位以后、區(qū)域房企標(biāo)簽，這是2010年融創(chuàng)中國首登資本市場(chǎng)時(shí)的樣子。10年后，孫宏斌把融創(chuàng)中國帶到了行業(yè)前四，總資產(chǎn)逼近萬億元，銷售額增長77倍超過5000億元，市值從104億港元擴(kuò)大至1571億港元，增長14倍。

??孫宏斌用“特別滿意”一詞來評(píng)價(jià)融創(chuàng)中國10年來表現(xiàn)：一邊攻城略地，一邊大舉收購，融創(chuàng)中國這10年來收獲了更多增長，但伴隨而來的也是負(fù)債規(guī)模的攀升。

??高達(dá)8600億元負(fù)債、149%凈負(fù)債率，是橫亙?cè)谌趧?chuàng)眼前最大挑戰(zhàn)。

??過高杠桿使得融創(chuàng)被劃入“紅檔”房企。據(jù)其2020年中報(bào)，融創(chuàng)踩中“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 82%，凈負(fù)債率為 149%，現(xiàn)金短債比為0.47倍，皆超過了警戒線。

??今年是融創(chuàng)上市第10個(gè)年頭，也是其高速換擋第一年，或許意識(shí)到了負(fù)債危險(xiǎn)，在今年融創(chuàng)半年報(bào)中，降杠桿、降融資成本、嚴(yán)格控制拿地都成了關(guān)鍵詞。

??“別亂借錢，借很多錢的話，股價(jià)發(fā)生變化的話，風(fēng)險(xiǎn)太大了?！睂O宏斌口風(fēng)變了，融創(chuàng)也在不同場(chǎng)合表示要降低債務(wù)水平，希望在今年年底爭(zhēng)取負(fù)債率下降到120%，明年控制到100%以下。

??面對(duì)降負(fù)債需求，融創(chuàng)也改變了找錢方式。

??從配股開始，到提前償還融資成本高的信托借款，同時(shí)回購并注銷部分美元票據(jù)，再到這次與GIC牽手，也能看到融創(chuàng)在降負(fù)債上的努力。

??另外，曾經(jīng)揚(yáng)言不會(huì)將融創(chuàng)旗下物業(yè)服務(wù)分拆上市如今也“食言”了，11月19日融創(chuàng)服務(wù)正式登陸香港主板。

??“從融創(chuàng)分拆融創(chuàng)服務(wù)理由來看，最主要原因還是讓融創(chuàng)服務(wù)成為獨(dú)立融資平臺(tái)，幫助其解決目前資金問題。配售新股、出售高負(fù)債標(biāo)的、加速分拆資產(chǎn)上市這一系列動(dòng)作，都是融創(chuàng)中國在面對(duì)融資新規(guī)對(duì)房企有息負(fù)債‘穿透式’監(jiān)管要求下，‘瘦身增肌’的手段。”業(yè)內(nèi)人士說。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也表示，與GIC成立投資平臺(tái)是為了進(jìn)行權(quán)益性融資降低融創(chuàng)杠桿率，本質(zhì)是一個(gè)私募股權(quán)投資基金，融創(chuàng)充當(dāng)操盤角色，主要用于投資融創(chuàng)自身項(xiàng)目，使負(fù)債表外化，GIC也能獲得相對(duì)安全且比較高收益。

??周瑛在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)亦認(rèn)為，于2021年元旦起正式實(shí)施房地產(chǎn)“345新規(guī)”，給中國開發(fā)商再加“限債”一環(huán)，從供給端對(duì)開發(fā)類房企融資做出限制，意味著“杠桿游戲”被終止。無論是像中國金茂、招商蛇口、華僑城等出讓項(xiàng)目權(quán)益換取現(xiàn)金流，還是像恒大物業(yè)、陽光城等引入戰(zhàn)投降低負(fù)債率，都是一種趨勢(shì)。

??境外投資者興趣

??對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，GIC并不陌生。今年以來，GIC在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上大動(dòng)作頻出。

??1月，GIC與旭輝領(lǐng)寓設(shè)立長租公寓投資平臺(tái)，規(guī)模為5.7億美元，計(jì)劃未來4年內(nèi)投資一二線城市的優(yōu)質(zhì)長租公寓項(xiàng)目。在2月疫情最嚴(yán)重時(shí)，它耗資80億元買下北京長安街邊LG雙子座，開出2020年北京大宗房產(chǎn)交易的開門紅。同月GIC 又以每股作價(jià)28.48港元增持萬科105.97萬股，總金額約3018.26萬港元，增持后最新持股數(shù)目約為1.42億股，最新持股比例為9.01%。9月，房地產(chǎn)行業(yè)垂直ERP服務(wù)商明源云上市，GIC為其基石投資人之一；11月，華潤萬象生活沖刺港交所，GIC也是其基石投資人之一；12月21日，萬科又獲GIC增持55萬股，最新持股增至11.01%。

??第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，即使不考慮2020年疫情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)沖擊，境外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出與日俱增態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)與宏觀資本市場(chǎng)息息相關(guān)，其活躍程度與融資環(huán)境、樓市表現(xiàn)等多個(gè)方面有著緊密聯(lián)系。自2017年以來實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策使得開發(fā)商及部分資產(chǎn)持有者 “斷臂求生”，依靠出售部分資產(chǎn)來改善自身財(cái)務(wù)狀況，這就給予境內(nèi)外投資者更多收購機(jī)會(huì)，直接或間接地刺激大宗投資市場(chǎng)愈發(fā)活躍。

??第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，2017年海外資機(jī)構(gòu)在北京完成的大宗投資項(xiàng)目金額占全部成交金額比重僅為8%，2018年直接飆升至35%；2019年則穩(wěn)定在29%；2020年前三季度受疫情影響，北京投資市場(chǎng)較往年活躍度有所下降，但外資仍然完成了若干宗重磅交易，年內(nèi)成交金額占比為32.5%。

??GIC首席執(zhí)行官林昭杰在9月接受采訪時(shí)曾表示，新冠疫情帶來了醫(yī)療保健、在線服務(wù)等顯而易見的投資機(jī)會(huì)外，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)等行業(yè)同樣存在大量資本需求。

??“考慮到中國成為全世界第一個(gè)有效控制疫情且實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的國家，預(yù)計(jì)在未來12-18個(gè)月間，境外投資者對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資仍將保持高度關(guān)注態(tài)勢(shì)，且可能會(huì)聯(lián)合當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者或開發(fā)商進(jìn)行投資?！崩钕胝f。

??實(shí)際上，除GIC以外，美國資本集團(tuán)也是在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)潛行多年的資本大鱷。今年6月7日，旭輝控股以每股6.28港元配售約1.85億股新股，其中約1.77億股配售予美國資本集團(tuán)。不僅如此，美國資本集團(tuán)還持有世茂、龍湖、長實(shí)、ESR等上市企業(yè)股份。

??黑石也于11月以44億元收購了富力地產(chǎn)旗下廣州國際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園物業(yè)70%股權(quán)。富力將所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債。

??另外，透過PERE發(fā)布的2020年全球私募地產(chǎn)機(jī)構(gòu)百強(qiáng)榜單可以發(fā)現(xiàn)，全球最頂尖20家地產(chǎn)PE早已或目前正在進(jìn)行中國不動(dòng)產(chǎn)投資。

??“這就是中國整體穩(wěn)杠桿宏觀環(huán)境，以及‘345新規(guī)’推動(dòng)內(nèi)地房企去杠桿的進(jìn)程，給境外投資機(jī)構(gòu)帶來的機(jī)遇。”周瑛說，國際機(jī)構(gòu)投資者尤其是基金管理人已經(jīng)用腳投票，他們對(duì)資產(chǎn)的選擇取決于背后資金的屬性，比如機(jī)會(huì)型基金要求投資回報(bào)在10%-12%，核心型基金可能就要求投資回報(bào)4%-5%就夠了。過去境外機(jī)構(gòu)還是以收購單個(gè)項(xiàng)目為主，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)投資行業(yè)格局重塑，投資者策略也變得更加多元，越來越多企業(yè)間兼并收購、合資公司投資以及資產(chǎn)層面交易出現(xiàn)了。

??柏文喜認(rèn)為，境外基金更多是財(cái)務(wù)性投資，要么“搭車”跟內(nèi)地頭部房企合作，要么直接收購核心城市現(xiàn)金流穩(wěn)定且有成長性的物業(yè)賺取周期性差價(jià)，極少數(shù)有直接進(jìn)入開發(fā)階段，現(xiàn)在可能是投資方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變?？傊?，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還是孕育著各種機(jī)會(huì)，只是由以前整個(gè)行業(yè)普遍性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)向了結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，投資風(fēng)險(xiǎn)也比過去單邊上漲時(shí)代提升了。

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