文 | 地產(chǎn)八卦女 陳慶

01

前兩天，融創(chuàng)公布了一份堪稱驚艷的半年報：

半年期內(nèi)，合同銷售額3207.6億，同比增長約64.3%。

權(quán)益銷售額2007.6億，高于去年同期全口徑銷售額。

經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)9.5年為正，預計今年全年繼續(xù)為正。

上半年營收958.2億，同比增長23.9%。

對于大家最為看重的利潤數(shù)據(jù)，融創(chuàng)也不遑多讓：

上半年融創(chuàng)毛利潤199.8億，同比增長12.5%。

上半年歸母凈利潤119.9億元，同比增長9.4%。

上半年毛利率為20.8%，繼續(xù)維持高毛利水平。

由此，融創(chuàng)的這一份成績單，站在當前的行業(yè)背景下，著實殊為難得。不少地產(chǎn)小伙伴紛紛喟嘆曰：想學融創(chuàng)，不容易！

02

事實上，融創(chuàng)之所以這么穩(wěn)，是產(chǎn)品力+管理力+運營力的深度融合。

例如，從發(fā)展歷程來看，融創(chuàng)的產(chǎn)品力發(fā)展，可謂“始于同業(yè)、久于創(chuàng)新、忠于市場”。

其實融創(chuàng)從第一個項目、位于西北旺的西山壹號院開始，融創(chuàng)確立了高端精品戰(zhàn)略。之后與同業(yè)綠城的合作，融創(chuàng)吸收了一大批業(yè)內(nèi)最頂尖的設(shè)計和工程人才，大大提升了融創(chuàng)的產(chǎn)品力。

自此，融創(chuàng)自身的“壹號院系”、“桃花源系”等高端產(chǎn)品愈發(fā)成熟，如雨后春筍般出現(xiàn)在產(chǎn)品競技場上，并成為真正意義上的標桿作品。

而在有了如此良好的開端之后，融創(chuàng)更是開啟了創(chuàng)新的翅膀，對新中式、中式產(chǎn)品進入了深入的研發(fā)。和部分房企淺嘗輒止不同，融創(chuàng)真正把中式當成了自己的產(chǎn)品乃至企業(yè)戰(zhàn)略。中國歷史上最有特色和底蘊的朝代，正在被融創(chuàng)一個個深入挖掘。

除了主打高端的中式產(chǎn)品，在主流客群年輕化和科技快速進步的大趨勢下，融創(chuàng) I AM I 產(chǎn)品年輕化創(chuàng)新也在不斷落地，城市、社區(qū)、家庭、生活四大維度升級主流產(chǎn)品，武漢公園大觀、杭州萬融城等代表作在推向市場后備受歡迎。

▲擁抱年輕人，融創(chuàng)也會愈加年輕。

由此可見，產(chǎn)品力一直是融創(chuàng)核心競爭力之一。繼2019年獲得克爾瑞“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP1”、2020年獲得億翰“房企超級產(chǎn)品力TOP1”之后，在2021年上半年，融創(chuàng)再獲中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”的殊榮。

03

除了在產(chǎn)品力上的繼續(xù)領(lǐng)先之外，融創(chuàng)在管理力上，也深刻吸取了百家之長。

單單從半年報數(shù)據(jù)來看，整個上半年，融創(chuàng)有20個城市都創(chuàng)下了逾50億的銷售額。其中武漢、杭州、重慶、上海、西安、溫州、蘇州、北京等9個城市業(yè)績已經(jīng)過百億，武漢和杭州更是已經(jīng)突破了200億。單是這9個城市的銷售額加起來，估計就能比得上一家TOP15房企的半年業(yè)績了。

由此我們可以看出，融創(chuàng)雖然是國內(nèi)TOP4巨頭，但仍然強調(diào)區(qū)域和城市深耕，管理半徑并不大。

我們知道，地產(chǎn)財務(wù)杠桿一般由三部分組成： 合約銷售，應(yīng)付而未付的土地款及有息負債。

在合約銷售方面，融創(chuàng)的權(quán)益回款率一向很高，截至2021年6月30日，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較2020年底提升2.4%。高銷售高回款，現(xiàn)金流更為充盈。

在土地端口，融創(chuàng)的土地獲取紀律較為明確：在現(xiàn)金流安全和價格合適的情況下補充優(yōu)質(zhì)土地儲備。

也正因為如此，融創(chuàng)上半年獲取權(quán)益貨值2135億，權(quán)益拿地銷售比約為37.9%，不僅低于40%的拿地紅線，而且從土地質(zhì)量上，有了相當?shù)陌芽睾吞岣摺?

▲下半年，融創(chuàng)將主動控制拿地總量及節(jié)奏，預計權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi),全年權(quán)益拿地銷售比預計控制在30%以內(nèi)。

除此之外，為了將有息負債水平保持在最為安全的狀態(tài)，早在2019年下半年，融創(chuàng)就先于政策要求，主動落實“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”；自此融創(chuàng)在業(yè)績?nèi)嬖鲩L的同時，負債指標也得到持續(xù)改善。

▲截至6月30日，融創(chuàng)凈負債率86.6%，較2020年末下降9.4個百分點；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率降至76%。一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負債比重下降至30%的行業(yè)低位。

由此，融創(chuàng)“三道紅線”指標已經(jīng)在持續(xù)改善，全面轉(zhuǎn)綠進程不斷加速。

04

剛剛我們說了融創(chuàng)的產(chǎn)品力和管理力。具體而言，產(chǎn)品力代表著融創(chuàng)獲取利潤的能力，管理力意味著融創(chuàng)規(guī)避風險的能力。

而運營力，則體現(xiàn)著融創(chuàng)企業(yè)本身與時俱進的能力，同時也是融創(chuàng)發(fā)揮產(chǎn)品力優(yōu)勢、追求精益管理的紐帶。

例如，我們都知道當前地產(chǎn)數(shù)字化很重要，各家房企都在做數(shù)字化建設(shè)。融創(chuàng)也將數(shù)字化作為三年規(guī)劃重要任務(wù)之一。其中，地產(chǎn)板塊著力推進從BIM設(shè)計、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運營。

融創(chuàng)擁抱BIM設(shè)計技術(shù)，可實現(xiàn)批量精裝項目可視化設(shè)計、一鍵導出施工圖紙，壓縮批量精裝項目設(shè)計周期，連接集采平臺，一鍵算量。

再比如，而隨著今年7月拿地“競品質(zhì)”時代的到來，融創(chuàng)進一步堅定戰(zhàn)略目標，提出“四更”經(jīng)營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值。

對此，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在公司內(nèi)部表示，“融創(chuàng)積極融入國家戰(zhàn)略、堅決響應(yīng)政策導向、從容擁抱行業(yè)變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會創(chuàng)造價值?！?

05

在今年的半年度業(yè)績會上，老孫說，今年的市場特別像2018年，上半年市場比較好，下半年市場壓力有點大。

然而，盡管下半年市場壓力有點大，但下半年融創(chuàng)總可售資源超6600億元，在眾多朋友看來，融創(chuàng)完成全年銷售目標是大概率事件。

而從融創(chuàng)的產(chǎn)品力、管理力、運營力來看，我對融創(chuàng)抱有堅定的信心。畢竟，能做出好產(chǎn)品，內(nèi)部運轉(zhuǎn)效率又很高，同時還重視風險管理，這樣的公司你喜歡嗎？反正我是相當喜歡。

只是，回到我們的標題，在當下這個階段，想學融創(chuàng)，確實不太容易。

關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。

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