2020年的最后一天，也是全年最冷的一天，伴隨寒風凜冽而來的，是新一輪的調控政策，這次新政是從金融機構入手，把銀行歸成五大類，由高到低給出了不同的房地產(chǎn)貸款余額的比例上限。

01調控的實質

這一次的政策的出臺，可以看成是對十四五戰(zhàn)略規(guī)劃和中央經(jīng)濟工作會議精神的具體貫徹，是繼因城施策、因企施策后的因行施策，從而完成了調控政策的閉環(huán)，而且是核心的底層邏輯的閉環(huán)。房地產(chǎn)作為一個準金融行業(yè)，融資的順暢性和體量，與行業(yè)發(fā)展息息相關。去年中央從行業(yè)融資總量開始控制，已經(jīng)取得不小的效果，之后又推出了三道紅線，加上這次五檔分類，完成了在資金供需兩端的控制，是釜底抽薪之舉。這一次地產(chǎn)調控的操盤者，是深入了解行業(yè)運行規(guī)則和邏輯的高手，調控的方式有三大變化：

從宏觀調控變成了微觀調控，因城施策、因企施策、因行施策，都對具體的城市、企業(yè)和金融機構提出明確的要求，同時從供給側和需求側進行調控，不是一人生病全家吃藥，而是分類分項，對癥下藥。

從事后調控變成了事前調控，以往的調控都是一腳油門一腳剎車，導致行業(yè)的上下大波動。本輪調控以穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期為核心，采取的點剎，用按龍頭、按苗頭、按念頭的方式進行，按龍頭是指按住龍頭城市的房價領漲；按苗頭是在地價的先行上漲時快速出手；按念頭是堅決打消對房價上漲的預期，從而防微杜漸，效果顯著。

從規(guī)模調控變成了質量調控，核心還是在支持行業(yè)健康發(fā)展，是穩(wěn)杠桿，而不是去杠桿，哪怕不達標的企業(yè)和金融機構，也有好幾年的時間去調整?？偭侩m然沒有壓縮，但未來資源的分配會往質量好的企業(yè)傾斜，好孩子吃糖、壞孩子吃藥，但即便吃藥也是為了他們的健康成長。

02最冷的幸福

很多地產(chǎn)從業(yè)人士感到壓力與迷茫，認為行業(yè)進入消退的拐點，擔心熬不過嚴寒的長冬。但其實房地產(chǎn)行業(yè)還是很幸福的，哪怕冷一點，也是最冷的幸福。幸福在哲學而言，通常來自于比較，地產(chǎn)比前兩年的日子難過了一點，但是如果拉長維度去看過去、當下和未來，你可能得出不同的結論。

對比過去是幸福的：如果把目光回看長一點，90年代時，地產(chǎn)企業(yè)還要配額才能成立，買房全靠現(xiàn)金沒有按揭，企業(yè)也無法融資貸款；在2000年，平均房價還不到現(xiàn)在的十分之一，行業(yè)全年的總銷售額只有4千多億，最大的企業(yè)也不過幾十億規(guī)模。再看如今十六萬億的市場總量、自由進出公平競爭的行業(yè)環(huán)境、豐富多樣的融資渠道、龐大的企業(yè)規(guī)模，那簡直是20年前感覺天堂的樣子，我們有什么理由因為一點困難而不幸福呢？

對比當下是幸福的：如果把目光橫向放寬一點，看看別的國家，看看別的行業(yè)，上海一個城市一年的開發(fā)量都超過整個歐洲，川普的公司放國內連百強都排不上，2020年疫情沖擊下全球各行業(yè)都在衰退的時候，中國地產(chǎn)銷售還保持了穩(wěn)步上漲，是國民經(jīng)濟中的中流砥柱，我們有什么理由不幸福呢？

對比未來是幸福的：如果把目光往未來看遠一點，就會看到冬天終將過去。目前所有的政策都是保障行業(yè)有序平穩(wěn)發(fā)展，畢竟，資本不能無序擴張，房價也不能無序上漲。調控減少了行業(yè)發(fā)展的不確定性，而經(jīng)濟學意義上的不確定性，就是風險，在VUCA時代，有個平穩(wěn)的行業(yè)外部環(huán)境和預期，不是挺幸福的嗎？

總體而言，地產(chǎn)被調控，一是說明行業(yè)仍然很重要，衣食住行也只有地產(chǎn)行業(yè)能年年出現(xiàn)在政府工作報告里，是名副其實的支柱行業(yè)；二是說明行業(yè)的日子仍然很好過，否則政府就不會調控你；三是說明行業(yè)做得還不夠好，政府通過調控來讓行業(yè)和企業(yè)更健康。

03行業(yè)未來的三個預測

馬太效應加劇：未來行業(yè)總量不會增長，但存量會分化，城市分化、金融機構分化、企業(yè)分化，但企業(yè)的分化會強過城市、城市的分化強過金融機構。企業(yè)的馬太效應最強，是因為高負債企業(yè)往往是與小金融機構合作，受到疊加沖擊影響，類似戴維斯雙殺，爆雷的概率變大。

行業(yè)賽道細化：行業(yè)從粗放式增長會邁入精細化時代，也會形成很多細分領域，除住宅之外，未來可能還有七大賽道：長租公寓、商業(yè)、辦公、物流、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)、文旅開發(fā)。每個領域都會有各自的第一梯隊做大做強，形成賽道護城河。

房價平穩(wěn)上漲：長周期下，行業(yè)的總量會平穩(wěn)小幅回落，但是價格水平會平穩(wěn)小幅上漲，特別是全國平均水平，各城市會因城市周期不同，有可能個體波動會大一些。

04政策未來的三個預期

長租公寓REITS可能會推出：前一段時間的長租公寓管理公司陸續(xù)暴雷，導致今年政府經(jīng)濟工作報告中，關于地產(chǎn)的一半以上內容都在講長租公寓的政策。很多朋友也在關心旭輝領寓的情況，但是這其實是兩種不同的模式。倒閉的企業(yè)都是輕資產(chǎn)的二房東公司，其邏輯是高進低出通過燒錢擴大規(guī)模，然后到投資人那圈更多的錢，但是這種規(guī)模擴張是不可持續(xù)的，他們想套互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)模邏輯，但不同的是二房東的邊際成本是越來越高，而互聯(lián)網(wǎng)是越來越低。長租公寓是要保障買不起房的人能租得起一個體面的房子，所以真正的長租公寓未來是像領寓這樣集中式的房東模式，再配上完善的服務，甚至是整個社區(qū)的規(guī)劃。要租金保持合理低位，就應該降低一切環(huán)節(jié)的成本，而其中資金成本和稅收是最大的兩頭，REITS能解決這兩個問題。國內已經(jīng)開放第一批REITS，但長租公寓并不在里面，估計第二批應該會趕上。

此外，未來在限制租金上漲和租客保護機制方面，也可能很快出臺新政策，但租售同權的落地政策短期可能難以實現(xiàn)，因為城市的資源配置短期難以支撐，特別是教育和醫(yī)療。

對開發(fā)商的資金監(jiān)管會加強：前段時間出現(xiàn)了幾起開發(fā)商爆雷事件，隨著企業(yè)三道紅線和銀行五檔分類的施行，可能有更多的開發(fā)商會出現(xiàn)現(xiàn)金流斷鏈的問題，政府出于維穩(wěn)需求，可能在銷售回款的使用上會出臺更嚴格的管理規(guī)定，以減少或有風險。這帶來的是行業(yè)資金使用效率的進一步降低，但是更嚴格的現(xiàn)房銷售政策短期內不太會出臺。三道紅線的要求，今年也會從試點推廣覆蓋到所有上規(guī)模開發(fā)商。

高端房的限價限購有可能會放開：在限價房支持城市中產(chǎn)的購房者，長租公寓支持工薪租房者，政府保障房支持低收入者后，高端房的限購限售有了打開的可能性。特別是要拉動內需的時候，把市場總額中10％左右的部分放開，不計入均價統(tǒng)計，讓市場根據(jù)品質自由定價，既能滿足市場的真實改善需求，又不會影響住房需求。未來，保障的歸保障，扶持的歸扶持，市場的歸市場。

05企業(yè)未來的三個回歸

環(huán)境在變，如同德魯克所說，環(huán)境變化并不可怕，可怕的是在用過去的思維去應對變化。行業(yè)仍然是一片大海，仍然大有可為，關鍵在于自身如何為之。任何企業(yè)進到地產(chǎn)行業(yè)都能賺錢的時候，是不正常的，意味著這個行業(yè)就沒有護城河和核心價值，必然會變成紅海，只有紅海退去才有藍海的到來。

回歸本質：不要考慮外部的變化，大家面臨到的都是一樣的，如同高考不用去想題目有多難，自己讀好書最重要。要反求諸己，向內看，回歸企業(yè)如何更好地為客戶創(chuàng)造價值，提供更具性價比的產(chǎn)品和服務的價值包。把聚焦放在客戶身上，努力做好自己分內之事，就是安身立命的根本。

回歸能力：當土地紅利、資本紅利和財務杠桿都消耗殆盡的時候，未來只剩下憑借企業(yè)自身的經(jīng)營能力去殺出重圍，穿越周期。以客戶為導向的精準投資能力、產(chǎn)品打造能力、快速銷售能力、成本控制能力、和持續(xù)創(chuàng)新能力，都是重點，如果有兩種以上能處于行業(yè)領先，就足以構造企業(yè)護城河了。

回歸質量：長周期下，企業(yè)的發(fā)展將更注重質量而非規(guī)模。有質量的發(fā)展，是指有現(xiàn)金流和利潤的可持續(xù)增長，優(yōu)秀的企業(yè)一定要保持超越行業(yè)平均水平的增長，因為逆水行舟不進則退。不是一有困難就要轉型，要視自身情況而定，有時需要的可能是堅持，堅持長期主義，堅持日日揮刀五百次，在實在堅持不下去的時候再咬牙五分鐘，可能就能在高手博弈中獲半目之勝，那就是生存與發(fā)展的機會。

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