平安首經(jīng)團(tuán)隊：我國房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)性新框架成型

來源：智能家居時間：2021-09-18 13:10

中新經(jīng)緯9月18日電近日，平安首經(jīng)鐘正生團(tuán)隊發(fā)布研報稱，我國房地產(chǎn)調(diào)控的系統(tǒng)性新框架成型。

研報指出，2016年以來，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上行，為中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)度過金融監(jiān)管風(fēng)暴、抵抗中美經(jīng)貿(mào)摩擦提供了重要的“壓艙石”。新冠疫情后，中國房地產(chǎn)投資也較快復(fù)蘇，截至今年7月房地產(chǎn)投資的兩年平均增速接近8%，再次成為中國經(jīng)濟(jì)的重要拉動力量。然而，伴隨“學(xué)區(qū)房”領(lǐng)銜的樓市升溫，政策貫徹“房住不炒”的決心更加堅決。去年8月以來，從房企“三道紅線”到銀行房貸占比“兩個上限”，再到“集中供地”試點，以及多地加碼買房“四限”政策，房地產(chǎn)調(diào)控形成了全方位、體系化的新框架。今年7月房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)明顯回落，房屋新開工面積持續(xù)負(fù)增長，加重了市場對房地產(chǎn)投資走向的擔(dān)憂。

研報指出，我國房地產(chǎn)調(diào)控的系統(tǒng)性新框架成型。疫情暴發(fā)后熱點城市樓市回暖以及局部過熱趨勢，觸發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控系統(tǒng)性地再升級。目前已形成了覆蓋房企、金融機(jī)構(gòu)、地方政府、居民各個維度的調(diào)控框架。

研報分析了今年以來我國房地產(chǎn)運(yùn)行的特征。

一是房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)溫和回落的拐點，但仍是高景氣下的溫和回落。我國商品房銷售面積的最大頭是東部地區(qū)，且東部占據(jù)房地產(chǎn)投資半壁江山。

二是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源高度依賴銷售回款。今年6月以來個人按揭貸款增速明顯放緩，反映銀行收緊個人住房貸額度產(chǎn)生實質(zhì)影響。

三是房地產(chǎn)新開工持續(xù)負(fù)增引人擔(dān)憂。2020年土地成交顯著增長，為后續(xù)新開工增長的潛力提供了保障。隨著存量房屋施工充分推進(jìn)，開發(fā)商可能重新將重心轉(zhuǎn)向新開工，使得整體建筑安裝投資存在接續(xù)。當(dāng)然，2021年以來由于集中供地政策的試點，土地供應(yīng)減少，會對未來房屋施工增長的潛力構(gòu)成一定壓制。

研報闡述了我國房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略支撐。

一是“住有所居”下貨幣政策或?qū)⒏诱{(diào)適。目前我國個人住房貸款利率仍處于歷史中下水平，對應(yīng)可以支撐大約1%-6%的房地產(chǎn)銷售面積增速，和10%左右的商品房銷售額增速。住房是人民群眾對美好生活向往的一部分，作為總量政策的貨幣政策總體上會比較調(diào)適，而非一味從緊。

二是“十四五”房地產(chǎn)市場的底層邏輯轉(zhuǎn)換。進(jìn)入“十四五”時期，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的紅利向城市群、都市圈轉(zhuǎn)移，棚改貨幣化功成身退意味著三四線房地產(chǎn)市場的拉動力減弱。如此，我國房地產(chǎn)市場的底層邏輯正在發(fā)生悄然但重大的變革，即進(jìn)一步轉(zhuǎn)向以區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展為依托，以農(nóng)村人口和流動人口的市民化、以城市群和都市圈的一體化、以“住有所居”背景下的普惠性和改善型住房需求為主要增量來源。

三是“十四五”關(guān)鍵詞：改善性、市民化、城市群。當(dāng)前我國人口流動大致呈現(xiàn)“由北向南、由中部向東西部”的格局?！笆奈濉比丝谙虺鞘腥?、都市圈聚集意味著房地產(chǎn)也要同向聚集。通過加強(qiáng)周邊城市群、都市圈的一體化發(fā)展，推動全國性建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易，有助于平衡區(qū)域之間的人口增量與土地增量，從而實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價。

談及我國房地產(chǎn)投資的韌性，研報從房地產(chǎn)投資的直接構(gòu)成，以及房地產(chǎn)投資的資金來源角度，對后續(xù)房地產(chǎn)投資增速做定量測算。結(jié)果顯示，2022年我國房地產(chǎn)投資增速仍可保持在5%以上，在穩(wěn)慎推進(jìn)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的背景下，中期內(nèi)應(yīng)不存在過快下滑的風(fēng)險。(中新經(jīng)緯APP)

（責(zé)任編輯：李顯杰）