房地產(chǎn)是熱點，是因為混淆了住房制度與房地產(chǎn)調(diào)控的政策邊界

來源：智能家居時間：2020-06-11 13:43

十多年來，中國房地產(chǎn)一直成為社會爭議熱點，重要原因之一在于混淆了住房制度與房地產(chǎn)調(diào)控的政策邊界。

住房制度是國家對滿足居民居住需求做出的制度性安排，是一項社會公共政策；房地產(chǎn)調(diào)控是對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向與節(jié)奏的掌控，屬于一項產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)為住房制度的落實提供物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)調(diào)控和住房制度體現(xiàn)的都是政府意志，但后者比前者更具穩(wěn)定性要求，兩者目標(biāo)、基本原則、基本實施路徑亦不相同。把兩者當(dāng)作一回事，當(dāng)然難以達成社會共識，也難以擺脫政策制定上的糾結(jié)和實施的困境。

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”被置于十九大報告第八部分“加會保障體系建設(shè)”一節(jié)中，說明住房制度是社會保障體系的組成部分，目的是讓全體人民住有所居。住房保障是住房制度的重要一環(huán)，目的是滿足住房困難的低收入家庭基本居住需求。

我國住房制度改革始于上世紀(jì)末，之前的福利分房實際上是對城鎮(zhèn)全體職工實行住房保障，弊端叢生。對少數(shù)住房困難的低收入家庭實行住房保障，大多數(shù)家庭通過市場解決住房問題是住房制度改革的核心。近20年來，盡管有諸多不盡如人意，但城鎮(zhèn)居民住房整體上大有改善是不爭事實，證明我國住房制度改革基本上是成功的。

以房價高、大多人買不起住房為由，放言第二次房改，是對住房制度改革的否定。宣揚對占社會大多數(shù)的中低收入家庭實施住房保障是對住房制度改革的閹割，沒有實現(xiàn)的可能。住房保障的基本特征是政府兜底，基本原則是公平優(yōu)先。多渠道住房保障是充分發(fā)揮除政府之外的社會各方面參予住房保障的作用，但公共財力的支持始終據(jù)基礎(chǔ)性主體地位。

住房是耐用消費品，消費彈性大，而住房困難的低收入家庭結(jié)構(gòu)和收入水平在不斷變化，故住房保障不應(yīng)是對住房產(chǎn)權(quán)的保障，哪怕是部分產(chǎn)權(quán)保障也不具合理性。住房保障是社會保障體系的一部分，要在公共財力可承受的限度內(nèi)與教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、環(huán)境、文化等社會公共公益事業(yè)的發(fā)展統(tǒng)籌兼顧。住房保障標(biāo)準(zhǔn)和保障范圍要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平和公共財政支持能力合理確定。超出發(fā)展階段和公共財力支持能力的住房保障標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)人群，不可能及時兌現(xiàn)，只能刺激相關(guān)群體的過高期望，降低政府的公信力。

把人才房、拆遷安置房、共有產(chǎn)權(quán)房納入保障住房彰顯了民生政績，但也造成了思想混亂和政策執(zhí)行的困難。人才房為引進人才政策配套，有利于創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，政府掌握一定數(shù)量的公共租賃房以滿足特殊人才的住房需求亦有必要，但把人才房視同保障住房掩蓋了國民收入初次分配上的結(jié)構(gòu)性缺陷，也難以平衡引進人才和既有人才的矛盾。解決人才住房的根本出路還在工薪制度的改革。征地拆遷、棚戶區(qū)城中村改造為城市更新和改善民生所必需，安置住房實質(zhì)上是住房產(chǎn)權(quán)的空間置換，與住房保障相混淆，只能加劇社會關(guān)系的紊亂，提高拆遷改造成本。過去的經(jīng)濟適用房、限價房和今天的共有產(chǎn)權(quán)房，雖然滿足了部分群體的住房需求，但任何以公共財力增支或減收（政策優(yōu)惠）為條件的部分住房產(chǎn)權(quán)保障相對于未享受群體都是新的社會不公平，也將延誤其他亟待推進的社會公共事業(yè)發(fā)展。由于樓市的不確定性，共有產(chǎn)權(quán)房將面對未來復(fù)雜的利益再分割的矛盾。共有產(chǎn)權(quán)房擴大了政府直接掌控的住房資源存量，導(dǎo)致住房產(chǎn)權(quán)流動性下降，也將增加公共權(quán)力尋租和腐敗空間，降低住房資源配置效率。

我國房地產(chǎn)投資和銷售每年達十幾萬億，是第一大國內(nèi)需求，行業(yè)上下關(guān)聯(lián)度高。房地產(chǎn)應(yīng)否調(diào)控不存在爭議，關(guān)鍵是調(diào)控的目標(biāo)、路徑和時機、力度的選擇。

首先要對房地產(chǎn)總體形勢有一個正確判斷。在我國經(jīng)濟由高速度進入高質(zhì)量發(fā)展的新時代，社會主義初級階段還將持續(xù)一個較長時期。房地產(chǎn)發(fā)展雖然經(jīng)過了十幾年的黃金期，但房地產(chǎn)的功能和地位沒有變，供求關(guān)系的基本面也沒有變，所謂的拐點還未到來。房地產(chǎn)的充分平衡發(fā)展也還要經(jīng)歷一個較長時期。房地產(chǎn)有居住地產(chǎn)和非居住地產(chǎn)之分。居住地產(chǎn)提供屬于消費性固定資產(chǎn)的各類住房，非居住地產(chǎn)提供生產(chǎn)性固定資產(chǎn)，如各類商鋪、廠房、辦公樓、寫字樓等。

房地產(chǎn)調(diào)控的目的是促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，更多關(guān)注的是住房地產(chǎn)，滿足農(nóng)民進城、城市更新和市民住房改善等多樣化需求，要求效率優(yōu)先。多主體增加有效供給，多建房、建好房、低成本建房應(yīng)是房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯起點。房地產(chǎn)是重要的供給側(cè)，是區(qū)域性市場，去庫存屬于企業(yè)經(jīng)營決策，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中針對的是區(qū)域性供求關(guān)系錯位問題，而不是全局性的整體過剩。租購并舉從制度上把租房作為滿足居住需求重要途徑，是對以購房為滿足居住需求唯一或主要途徑的否定，但沒有租購各占一半市場份額的含義。租購并舉首先要有房可租、有房可購，也要以多主體增加供給為前提。

其次，劃清行政調(diào)控與市場調(diào)節(jié)的邊界。我國的政治經(jīng)濟體制決定了房地產(chǎn)是政策市。房地產(chǎn)的政策市于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)的重大內(nèi)外部關(guān)系有效率，但也容易造成房地產(chǎn)資源高概率的錯配。房地產(chǎn)調(diào)控在很大程度上可延伸和具體化為政府對房地產(chǎn)行業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)管理應(yīng)聚焦于房地產(chǎn)用地的空間規(guī)劃、基準(zhǔn)地價、供地節(jié)奏、行業(yè)稅費征管、市場交易秩序規(guī)范、綠色建筑技術(shù)推廣、房屋質(zhì)量監(jiān)管等市場失靈領(lǐng)域。對房地產(chǎn)應(yīng)實行“國民待遇”，一切妨礙市場機制發(fā)揮作用的優(yōu)惠或歧視性調(diào)控均應(yīng)逐步退出。同時也不要賦予房地產(chǎn)不應(yīng)承擔(dān)的社會功能。

第三，與市場規(guī)律相吻合。房價關(guān)系民生，但住房是物質(zhì)形態(tài)的私人物品。站在保護民生的道德高地，以行政手段控制房價和管制市場交易行為，將曲扭市場關(guān)系，勢必事倍功半，或者難以達到目的。房價是市場供求關(guān)系的晴雨表，房價的漲漲落落是市場配置資源的杠桿，背后隱含著復(fù)雜的社會再分配關(guān)系。我國平均房價十幾年上升數(shù)倍，固然有炒房的推波助瀾、火上澆油，但不是主要原因。我國房價快速上漲的主要原因在于供求關(guān)系和影響供求關(guān)系的土地制度、財政體制、貨幣金融政策、投資政策、再分配制度、住房制度等設(shè)置的綜合作用，以及調(diào)控政策的不配套不給力?？刂品績r過快上升更多地要從相關(guān)制度、體制上進行系統(tǒng)性調(diào)整。我國的購房主體集依然是自住性需求，住房具有保值功能，但居住功能據(jù)基礎(chǔ)地位。抑制炒房的總開關(guān)操在金融機構(gòu)手中，關(guān)鍵是割斷金融資金參與炒房通道，根本措施可能要寄托于房屋閑置稅的征收。住房是我國居民家庭的主要資產(chǎn)，但變現(xiàn)能力差。樓市與股市相通，但我國住房遠未高度資本化。防控系統(tǒng)性風(fēng)險的重點是金融系統(tǒng)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)，把防房地產(chǎn)泡沫作為防控金融系統(tǒng)性風(fēng)險的重點，瞄錯了準(zhǔn)星，有轉(zhuǎn)移視線之嫌。

第四，增強穩(wěn)定性。房地產(chǎn)開發(fā)是固定資產(chǎn)建設(shè)，周期一般3-5年，中間作出調(diào)整幾乎不可能，或者要支付極高的成本，對調(diào)控政策難以做出即時反映，從調(diào)控政策出臺到政策產(chǎn)生效果要有一個較長的滯后期，要求調(diào)控政策相對穩(wěn)定。調(diào)控政策密集出臺，或為不斷加碼，或是調(diào)轉(zhuǎn)方向。前者反映決策層考慮不周，缺少定力，后者則是決策的失誤。“商改住”政策從受到鼓勵到嚴(yán)厲禁止不過兩年，不僅降低了政策信譽，而且造成了實踐中的混亂。調(diào)控政策密集出臺展示的是政府決心，但于房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展無補，180度轉(zhuǎn)向的調(diào)控更是房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的負能量。

本文作者：牛鳳瑞（經(jīng)本人同意發(fā)表）