原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

編輯

自從發(fā)布上市后第一份年報(bào)，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）的股價(jià)在2天內(nèi)漲了30%，看來資本市場(chǎng)對(duì)這份成績(jī)單是很滿意的。

的確，2020年融創(chuàng)服務(wù)各項(xiàng)核心指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。營(yíng)業(yè)收入約46.23億元，同比增長(zhǎng)約63.5%；毛利約12.75億元，同比增長(zhǎng)約77%；歸母凈利潤(rùn)約6.20億元，同比增長(zhǎng)約129.8%；凈利潤(rùn)率達(dá)到13.5%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)。

這一切的前提是規(guī)模翻倍的增長(zhǎng)。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積達(dá)到1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%。合約建筑面積達(dá)到2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%?？紤]與母公司未簽約的土地儲(chǔ)備面積后，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到約4億平方米。

Part 1

開始獨(dú)立行走

都說背靠大樹好乘涼，但是資本市場(chǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)的估值與物管服務(wù)企業(yè)的估值相去甚遠(yuǎn)。

這意味著物業(yè)行業(yè)不能甘當(dāng)絲蘿依附著房地產(chǎn)的大樹生長(zhǎng)。

融創(chuàng)服務(wù)在依托于融創(chuàng)龍頭企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)之時(shí)，積極通過獨(dú)立第三方面積拓展來做大規(guī)模。

2019年，融創(chuàng)來自獨(dú)立第三方的管理面積占比低到幾乎可以忽略不計(jì)，而通過收購(gòu)開元物業(yè)和成都環(huán)球世紀(jì)物業(yè)，2020年融創(chuàng)來自獨(dú)立第三方的在管面積占比已經(jīng)增長(zhǎng)至32.1%，收入占比也增長(zhǎng)至24.1%。

2020年，融創(chuàng)服務(wù)新增的第三方合約建筑面積達(dá)到6197萬(wàn)平方米，占總新增面積的58%。這說明融創(chuàng)的外拓速度已經(jīng)超過來自母公司的新增規(guī)模。

受此影響，融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入占比從40.6%提升到60%。

這是一個(gè)積極信號(hào)，因?yàn)閺那罢即箢^的非業(yè)主增值服務(wù)主要是案場(chǎng)服務(wù)、咨詢等業(yè)務(wù)，說白了主要是為融創(chuàng)旗下在售樓盤提供的服務(wù)，而這種收入并不像物業(yè)服務(wù)那樣可以一直做下去。

擺脫對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)的依賴，就是融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立行走的開始。

與此同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)的毛利率約為27.6%，同比提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。別看這個(gè)數(shù)值提升不大，要知道物業(yè)管理服務(wù)的毛利率通常是低于另外兩項(xiàng)服務(wù)的。

在物管服務(wù)收入占比提升的情況下毛利率還能提升，說明在物業(yè)管理這個(gè)本行上，融創(chuàng)服務(wù)的盈利能力是取得明顯提升的。

而且隨著增值服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)，融創(chuàng)的毛利率增長(zhǎng)空間依然很大。這些都是融創(chuàng)服務(wù)賴以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的核心能力。

有一個(gè)數(shù)字值得關(guān)注，融創(chuàng)服務(wù)的收繳率高達(dá)111.8%。融創(chuàng)服務(wù)這樣物業(yè)費(fèi)高于平均水平的物業(yè)公司，能實(shí)現(xiàn)這樣的收繳率，正是因?yàn)槠浞?wù)的社區(qū)偏中高端。

業(yè)主們不差錢，側(cè)面體現(xiàn)了融創(chuàng)服務(wù)所覆蓋的客群凈值更高。而這群高凈值業(yè)主的數(shù)量現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到百萬(wàn)規(guī)模。未來，這個(gè)數(shù)字還會(huì)更高。

在社區(qū)電商大戰(zhàn)如火如荼的今天，連鏈家都新增水果蔬菜等新業(yè)務(wù)了，融創(chuàng)服務(wù)為這龐大的高凈值客群所能提供的服務(wù)，創(chuàng)造的價(jià)值，更是充滿想象。

這正是資本市場(chǎng)為融創(chuàng)服務(wù)給出高達(dá)100的超高TTM（滾動(dòng)市盈率）的核心要素之一。

編輯

Part 2

誰(shuí)是獵物？

物管企業(yè)的另一價(jià)值要素還是在于規(guī)模。

融創(chuàng)服務(wù)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年將會(huì)保持比較高的增速，在管面積會(huì)有上億平方米的增長(zhǎng)。并且在2021和2022年達(dá)成均衡水平，在管面積一半來自第三方，一半來自于母公司。

融創(chuàng)中國(guó)2020年錄得合約銷售額約5752.6億元，合同銷售面積約4102.1萬(wàn)平方米。這些都將在短時(shí)間內(nèi)，轉(zhuǎn)化為融創(chuàng)服務(wù)的增長(zhǎng)規(guī)模。

2020年期末，融創(chuàng)服務(wù)凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為10.24億元，在手現(xiàn)金93.79億元，買買買的底氣非常足。

甚至有投資者高呼：

先別急著分紅，多用現(xiàn)金去收購(gòu)，做大市值要緊。

參考碧桂園收購(gòu)藍(lán)光嘉寶股權(quán)的交易額約在50億元，而藍(lán)光嘉寶服務(wù)在管建筑面積在1.29億平方米。

融創(chuàng)服務(wù)手上的資金和融創(chuàng)中國(guó)每年帶來數(shù)千萬(wàn)平米的新增面積增長(zhǎng)，足夠支撐融創(chuàng)服務(wù)每年上億平方米在管面積的增長(zhǎng)，這個(gè)目標(biāo)是非常合理的。

融創(chuàng)服務(wù)透露，近期融創(chuàng)服務(wù)已經(jīng)洽談了幾個(gè)合作方所對(duì)應(yīng)的收并購(gòu)。如果順利，3月底能增加1000萬(wàn)平方米，目前在跟進(jìn)的總量有1.2億-1.3億平方米。

物業(yè)行業(yè)進(jìn)入大魚吃大魚時(shí)代，收并購(gòu)大潮來襲。不過，融創(chuàng)服務(wù)的收并購(gòu)是有門檻的。

融創(chuàng)服務(wù)董事會(huì)主席汪孟德直言現(xiàn)在中小標(biāo)的收并購(gòu)市場(chǎng)偏貴。融創(chuàng)服務(wù)的增長(zhǎng)核心還是靠自身能力和自身品牌，基礎(chǔ)服務(wù)能力和運(yùn)營(yíng)能力來支撐。融創(chuàng)服務(wù)也在積極推進(jìn)收并購(gòu)，也在看機(jī)會(huì)，但仍要保證高質(zhì)量的收并購(gòu)。

融創(chuàng)在收并購(gòu)領(lǐng)域一向火眼金睛，會(huì)挑尖貨。在物管服務(wù)行業(yè)，這一風(fēng)格也將持續(xù)，不會(huì)為了做大面積而盲目收購(gòu)。

今年，到底哪家好公司會(huì)被融創(chuàng)服務(wù)看上，也值得期待。

編輯

Part 3

成為他們的首選

雖然不依附于母公司，融創(chuàng)服務(wù)的戰(zhàn)略布局與融創(chuàng)中國(guó)仍然有著高度的同步性。

2020年底，融創(chuàng)中國(guó)的土儲(chǔ)78%位于一二線的高能級(jí)城市。

而融創(chuàng)服務(wù)超過86%的合約建筑面積位于核心一二線城市，且在布局的一二線城市管理密度顯著高于行業(yè)平均水平，其中，杭州、重慶的單城合約建筑面積超過2000萬(wàn)平方米。

在這些高能級(jí)城市進(jìn)行聚焦深耕，融創(chuàng)服務(wù)通過母公司項(xiàng)目、收并購(gòu)、市場(chǎng)外拓和合作等多種渠道進(jìn)行業(yè)務(wù)壯大。

尤其是多業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，值得關(guān)注。

在“地產(chǎn)+”布局下，融創(chuàng)中國(guó)擁有大量合作資源和良好的政府關(guān)系，加之融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)是國(guó)內(nèi)最大的文旅項(xiàng)目持有及運(yùn)營(yíng)商，具有完善的文化產(chǎn)業(yè)鏈布局。

這些優(yōu)勢(shì)資源的整合打通和協(xié)同發(fā)展，為融創(chuàng)服務(wù)提供更具確定性的增長(zhǎng)空間。

要知道，文旅、商業(yè)、康養(yǎng)等業(yè)態(tài)的毛利率是遠(yuǎn)高于普通住宅服務(wù)的。

隨著越來越多非地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，融創(chuàng)服務(wù)近水樓臺(tái)，從原本的住宅社區(qū)服務(wù)，迅速切入多業(yè)態(tài)賽道。

2020年，融創(chuàng)服務(wù)在并購(gòu)開元、環(huán)融之后，迅速進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整、資源整合，更加聚焦城市深耕，管理業(yè)態(tài)也更加豐富，包括醫(yī)院、會(huì)展、政府機(jī)構(gòu)、道路等非住新增合約建筑面積大幅增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)正在加快打造智慧園區(qū)和智慧物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，構(gòu)建線上線下一體化生活服務(wù)平臺(tái)。

融創(chuàng)服務(wù)的目標(biāo)已經(jīng)不止于為業(yè)主服務(wù)了，而是將服務(wù)對(duì)象擴(kuò)大到了從業(yè)者、合作伙伴和政府方面，并努力成為他們的首選。

相關(guān)知識(shí)

【年報(bào)洞察】融創(chuàng)服務(wù):有錢人的管家
年報(bào)點(diǎn)評(píng)|融創(chuàng)中國(guó)：重構(gòu)底層邏輯 拓寬高質(zhì)量增長(zhǎng)的護(hù)城河
年報(bào)現(xiàn)場(chǎng)｜融創(chuàng)服務(wù)：資金往來封閉獨(dú)立，未對(duì)融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)行擔(dān)保
融創(chuàng)服務(wù)榮獲“2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)TOP5”等多項(xiàng)殊榮
物業(yè)力量融入政策熱土,融創(chuàng)服務(wù)用歸心精耕華南
融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲：收購(gòu)注重質(zhì)量，不會(huì)給發(fā)展埋雷
融創(chuàng)中國(guó)分拆融創(chuàng)服務(wù)赴港上市
融創(chuàng)中國(guó)控股股東完成配售融創(chuàng)中國(guó)和融創(chuàng)服務(wù)9.52億美元股份
融創(chuàng)服務(wù):用品質(zhì)撬開規(guī)模 服務(wù)力構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河
融創(chuàng)服務(wù)：用品質(zhì)撬開規(guī)模，服務(wù)力構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河