原創(chuàng) 房小評 中國房評報(bào)道 今天

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自從發(fā)布上市后第一份年報(bào)，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）的股價在2天內(nèi)漲了30%，看來資本市場對這份成績單是很滿意的。

的確，2020年融創(chuàng)服務(wù)各項(xiàng)核心指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了大幅增長。營業(yè)收入約46.23億元，同比增長約63.5%；毛利約12.75億元，同比增長約77%；歸母凈利潤約6.20億元，同比增長約129.8%；凈利潤率達(dá)到13.5%，同比提升4個百分點(diǎn)。

這一切的前提是規(guī)模翻倍的增長。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積達(dá)到1.35億平方米，同比增長155.1%。合約建筑面積達(dá)到2.64億平方米，同比增長67.2%。考慮與母公司未簽約的土地儲備面積后，這個數(shù)字將達(dá)到約4億平方米。

Part 1

開始獨(dú)立行走

都說背靠大樹好乘涼，但是資本市場給房地產(chǎn)企業(yè)的估值與物管服務(wù)企業(yè)的估值相去甚遠(yuǎn)。

這意味著物業(yè)行業(yè)不能甘當(dāng)絲蘿依附著房地產(chǎn)的大樹生長。

融創(chuàng)服務(wù)在依托于融創(chuàng)龍頭企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢之時，積極通過獨(dú)立第三方面積拓展來做大規(guī)模。

2019年，融創(chuàng)來自獨(dú)立第三方的管理面積占比低到幾乎可以忽略不計(jì)，而通過收購開元物業(yè)和成都環(huán)球世紀(jì)物業(yè)，2020年融創(chuàng)來自獨(dú)立第三方的在管面積占比已經(jīng)增長至32.1%，收入占比也增長至24.1%。

2020年，融創(chuàng)服務(wù)新增的第三方合約建筑面積達(dá)到6197萬平方米，占總新增面積的58%。這說明融創(chuàng)的外拓速度已經(jīng)超過來自母公司的新增規(guī)模。

受此影響，融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入占比從40.6%提升到60%。

這是一個積極信號，因?yàn)閺那罢即箢^的非業(yè)主增值服務(wù)主要是案場服務(wù)、咨詢等業(yè)務(wù)，說白了主要是為融創(chuàng)旗下在售樓盤提供的服務(wù)，而這種收入并不像物業(yè)服務(wù)那樣可以一直做下去。

擺脫對非業(yè)主增值服務(wù)的依賴，就是融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立行走的開始。

與此同時，融創(chuàng)服務(wù)的毛利率約為27.6%，同比提升2.1個百分點(diǎn)。別看這個數(shù)值提升不大，要知道物業(yè)管理服務(wù)的毛利率通常是低于另外兩項(xiàng)服務(wù)的。

在物管服務(wù)收入占比提升的情況下毛利率還能提升，說明在物業(yè)管理這個本行上，融創(chuàng)服務(wù)的盈利能力是取得明顯提升的。

而且隨著增值服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)規(guī)模的增長，融創(chuàng)的毛利率增長空間依然很大。這些都是融創(chuàng)服務(wù)賴以長遠(yuǎn)發(fā)展的核心能力。

有一個數(shù)字值得關(guān)注，融創(chuàng)服務(wù)的收繳率高達(dá)111.8%。融創(chuàng)服務(wù)這樣物業(yè)費(fèi)高于平均水平的物業(yè)公司，能實(shí)現(xiàn)這樣的收繳率，正是因?yàn)槠浞?wù)的社區(qū)偏中高端。

業(yè)主們不差錢，側(cè)面體現(xiàn)了融創(chuàng)服務(wù)所覆蓋的客群凈值更高。而這群高凈值業(yè)主的數(shù)量現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到百萬規(guī)模。未來，這個數(shù)字還會更高。

在社區(qū)電商大戰(zhàn)如火如荼的今天，連鏈家都新增水果蔬菜等新業(yè)務(wù)了，融創(chuàng)服務(wù)為這龐大的高凈值客群所能提供的服務(wù)，創(chuàng)造的價值，更是充滿想象。

這正是資本市場為融創(chuàng)服務(wù)給出高達(dá)100的超高TTM（滾動市盈率）的核心要素之一。

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Part 2

誰是獵物？

物管企業(yè)的另一價值要素還是在于規(guī)模。

融創(chuàng)服務(wù)在業(yè)績會上表示，2021年將會保持比較高的增速，在管面積會有上億平方米的增長。并且在2021和2022年達(dá)成均衡水平，在管面積一半來自第三方，一半來自于母公司。

融創(chuàng)中國2020年錄得合約銷售額約5752.6億元，合同銷售面積約4102.1萬平方米。這些都將在短時間內(nèi)，轉(zhuǎn)化為融創(chuàng)服務(wù)的增長規(guī)模。

2020年期末，融創(chuàng)服務(wù)凈經(jīng)營現(xiàn)金流為10.24億元，在手現(xiàn)金93.79億元，買買買的底氣非常足。

甚至有投資者高呼：

先別急著分紅，多用現(xiàn)金去收購，做大市值要緊。

參考碧桂園收購藍(lán)光嘉寶股權(quán)的交易額約在50億元，而藍(lán)光嘉寶服務(wù)在管建筑面積在1.29億平方米。

融創(chuàng)服務(wù)手上的資金和融創(chuàng)中國每年帶來數(shù)千萬平米的新增面積增長，足夠支撐融創(chuàng)服務(wù)每年上億平方米在管面積的增長，這個目標(biāo)是非常合理的。

融創(chuàng)服務(wù)透露，近期融創(chuàng)服務(wù)已經(jīng)洽談了幾個合作方所對應(yīng)的收并購。如果順利，3月底能增加1000萬平方米，目前在跟進(jìn)的總量有1.2億-1.3億平方米。

物業(yè)行業(yè)進(jìn)入大魚吃大魚時代，收并購大潮來襲。不過，融創(chuàng)服務(wù)的收并購是有門檻的。

融創(chuàng)服務(wù)董事會主席汪孟德直言現(xiàn)在中小標(biāo)的收并購市場偏貴。融創(chuàng)服務(wù)的增長核心還是靠自身能力和自身品牌，基礎(chǔ)服務(wù)能力和運(yùn)營能力來支撐。融創(chuàng)服務(wù)也在積極推進(jìn)收并購，也在看機(jī)會，但仍要保證高質(zhì)量的收并購。

融創(chuàng)在收并購領(lǐng)域一向火眼金睛，會挑尖貨。在物管服務(wù)行業(yè)，這一風(fēng)格也將持續(xù)，不會為了做大面積而盲目收購。

今年，到底哪家好公司會被融創(chuàng)服務(wù)看上，也值得期待。

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Part 3

成為他們的首選

雖然不依附于母公司，融創(chuàng)服務(wù)的戰(zhàn)略布局與融創(chuàng)中國仍然有著高度的同步性。

2020年底，融創(chuàng)中國的土儲78%位于一二線的高能級城市。

而融創(chuàng)服務(wù)超過86%的合約建筑面積位于核心一二線城市，且在布局的一二線城市管理密度顯著高于行業(yè)平均水平，其中，杭州、重慶的單城合約建筑面積超過2000萬平方米。

在這些高能級城市進(jìn)行聚焦深耕，融創(chuàng)服務(wù)通過母公司項(xiàng)目、收并購、市場外拓和合作等多種渠道進(jìn)行業(yè)務(wù)壯大。

尤其是多業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)增長，值得關(guān)注。

在“地產(chǎn)+”布局下，融創(chuàng)中國擁有大量合作資源和良好的政府關(guān)系，加之融創(chuàng)中國已經(jīng)是國內(nèi)最大的文旅項(xiàng)目持有及運(yùn)營商，具有完善的文化產(chǎn)業(yè)鏈布局。

這些優(yōu)勢資源的整合打通和協(xié)同發(fā)展，為融創(chuàng)服務(wù)提供更具確定性的增長空間。

要知道，文旅、商業(yè)、康養(yǎng)等業(yè)態(tài)的毛利率是遠(yuǎn)高于普通住宅服務(wù)的。

隨著越來越多非地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營，融創(chuàng)服務(wù)近水樓臺，從原本的住宅社區(qū)服務(wù)，迅速切入多業(yè)態(tài)賽道。

2020年，融創(chuàng)服務(wù)在并購開元、環(huán)融之后，迅速進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整、資源整合，更加聚焦城市深耕，管理業(yè)態(tài)也更加豐富，包括醫(yī)院、會展、政府機(jī)構(gòu)、道路等非住新增合約建筑面積大幅增長。

與此同時，融創(chuàng)服務(wù)正在加快打造智慧園區(qū)和智慧物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，構(gòu)建線上線下一體化生活服務(wù)平臺。

融創(chuàng)服務(wù)的目標(biāo)已經(jīng)不止于為業(yè)主服務(wù)了，而是將服務(wù)對象擴(kuò)大到了從業(yè)者、合作伙伴和政府方面，并努力成為他們的首選。

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