??“接盤(pán)俠”孫宏斌再度出手，收購(gòu)對(duì)象盛傳為大連爛尾8年的住宅項(xiàng)目君臨天下。

??中拍平臺(tái)信息顯示，2月1日，大連潤(rùn)天房屋開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大連潤(rùn)天”）管理人對(duì)位于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)松嵐居住區(qū)D1、D10國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣(mài)結(jié)束，兩宗地塊合計(jì)使用權(quán)面積11.89萬(wàn)平方米，底價(jià)8.17億元成交，編號(hào)B6558買(mǎi)家競(jìng)得。

??多方市場(chǎng)消息透露，編號(hào)B6558買(mǎi)家即融創(chuàng)中國(guó)。

??大連潤(rùn)天系君臨天下背后開(kāi)發(fā)商，2012年在松嵐居住區(qū)地塊對(duì)項(xiàng)目開(kāi)工并銷(xiāo)售，因資金鏈斷裂并及工程糾紛導(dǎo)致部分項(xiàng)目爛尾，直到2020年仍有800余位業(yè)主未被兌現(xiàn)交付。

??2020年8月，大連潤(rùn)天被裁定破產(chǎn)重整，惶惶不安中，一批業(yè)主入住水電不通的毛坯房，等待開(kāi)發(fā)商給出答復(fù)。迫于無(wú)奈的業(yè)主維權(quán)事跡讓君臨天下項(xiàng)目登上新聞熱搜。

??此次接盤(pán)君臨天下的消息并非融創(chuàng)在東北的第一次接抄底動(dòng)作，規(guī)模擴(kuò)張那些年，收購(gòu)股權(quán)質(zhì)押的大連潤(rùn)德乾城、接盤(pán)李嘉城停擺8年的大連西崗山項(xiàng)目,印證了孫宏斌在這片黑土地的“并購(gòu)?fù)酢比嗽O(shè)。

??與早期動(dòng)輒數(shù)十億元的收購(gòu)標(biāo)的相比，代價(jià)8億元的君臨天下份額平平。卻是融創(chuàng)“輕踩剎車(chē)”之后的一次審慎收購(gòu)。

??負(fù)債率攀高多年，融創(chuàng)在2020年傳遞出謹(jǐn)慎態(tài)度，降杠桿成為“一個(gè)確定性的事情”，一邊處置非核心資產(chǎn)，一邊審慎拿地。過(guò)去一年，融創(chuàng)695億元的拿地金額較2019年下降30.5%。

??今年2月，融創(chuàng)發(fā)布正面盈利公告，公司已經(jīng)符合“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)中的兩條，降兩檔至黃檔。孫宏斌依舊屢跨山海關(guān)，于2020年底密集造訪(fǎng)東三省，成為當(dāng)?shù)卣腺e。

??知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波對(duì)此評(píng)價(jià)，融創(chuàng)此次接手君臨天下項(xiàng)目雖然金額不大，但近半年孫宏斌多次到東三省商討合作事宜，大有加碼布局的意圖；“三道紅線(xiàn)”降至黃檔，意味著融創(chuàng)可以從市場(chǎng)上籌到更多資金，孫宏斌的野心或許還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。

??“抄底”8年?duì)€尾樓

??位于遼寧省大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的“君臨天下”項(xiàng)目，背后購(gòu)房人的心酸維權(quán)事跡遠(yuǎn)比地塊本身出名。

??一批購(gòu)房人背著每月數(shù)千元的房貸，等待交房8年未果，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商被裁定破產(chǎn)重整的2020年，他們住進(jìn)水電不通的毛坯房，挑水撿柴，塑料布遮窗，令“君臨天下”登上熱搜。

??在這之前，“肇事者”大連潤(rùn)天已陷入輿論征討多年。公開(kāi)信息顯示，成立于2009的大連潤(rùn)天，于2010年投資開(kāi)發(fā)建設(shè)君臨天下項(xiàng)目，涉及大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)松嵐居住區(qū)D1、D4、D8、D10四宗地塊。陷入業(yè)主維權(quán)糾紛D4地塊于2012年開(kāi)工并銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)價(jià)約6300元/平方米，擬定2014年交付，因企業(yè)陷入與施工單位和多家銀行的貸款糾紛且無(wú)力償還，部分項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，直到2020年仍未兌現(xiàn)。

??這處爛尾樓近期迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。中拍平臺(tái)顯示，大連潤(rùn)天管理人已在2月1日成功拍賣(mài)大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)松嵐居住區(qū)D1、D10地塊，兩宗地塊均為空地狀態(tài)，合計(jì)使用權(quán)面積約11.89萬(wàn)平方米，底價(jià)8.17億元成交，編號(hào)B6558買(mǎi)家競(jìng)得。

??援引澎湃新聞消息，編號(hào)B6558買(mǎi)家即融創(chuàng)中國(guó)，項(xiàng)目計(jì)容樓面地價(jià)約為3528元/平方米，規(guī)劃業(yè)態(tài)為小高層及洋房，售價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米左右，有望于2021年下半年入市。

??參照2019年的大連市政府對(duì)業(yè)主的答復(fù)，兩宗地塊的處置款型將用于D4地塊的爛尾多年的“君臨天下”工程建設(shè)。

??推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，大連市人民政府辦公室政府曾在2019年對(duì)項(xiàng)目業(yè)主回復(fù)稱(chēng)，為協(xié)調(diào)解決樓盤(pán)項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題，大連潤(rùn)天擬將D1、D10地塊轉(zhuǎn)讓給金地集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)部分資金進(jìn)入政府監(jiān)管賬戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)用于解決D4地塊工程建設(shè)問(wèn)題。政府對(duì)剩余房屋銷(xiāo)售回款進(jìn)行監(jiān)管，保證D4地塊竣工驗(yàn)收并辦理商品房初始登記。

??有關(guān)金地的接盤(pán)傳聞最終沒(méi)有下文。融創(chuàng)露面之前，大連潤(rùn)天于2020年8月被大連市中級(jí)人民法院裁定破產(chǎn)重整，公司法人代表武立民早在2016年被執(zhí)行限制消費(fèi)令。

??透視其股權(quán)關(guān)系，大連潤(rùn)天最早由香港惠越國(guó)際投資有限公司投資設(shè)立，2013年開(kāi)始引進(jìn)美仕投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“美仕投資集團(tuán)”）、中誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司等聯(lián)合投資方后，美仕投資集團(tuán)成為大連潤(rùn)天最終控股方，單振濤、曹桂芬系目前最終受益人。

??美仕投資集團(tuán)的前身為2005年創(chuàng)立于香港的美仕國(guó)際投資集團(tuán)，標(biāo)榜“現(xiàn)代城市生態(tài)環(huán)境領(lǐng)域”的投資與服務(wù)，先后在遼寧、吉林、黑龍江等地進(jìn)行項(xiàng)目拓展。其早期踏入東北區(qū)域的痕跡可追溯至2005年，與大連市營(yíng)城子工業(yè)園區(qū)發(fā)展中心合作投資5億元建設(shè)大連贏城（日本）電子產(chǎn)業(yè)園。

??不過(guò)，這家企業(yè)近年在內(nèi)地的投資布局并不順暢。企查查顯示，美仕投資集團(tuán)控制企業(yè)15家，其中6家企業(yè)已是注銷(xiāo)狀態(tài)。除了大連潤(rùn)天深陷泥淖，旗下優(yōu)景環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、大連東北亞水務(wù)公司、大連東北亞航空城建公司等面臨多宗工程糾紛與銀行貸款糾紛。

??四面楚歌的大連潤(rùn)天最終迎來(lái)馳援，按照融創(chuàng)一貫的“接盤(pán)俠”人設(shè)?！拔！敝型[藏著大大的機(jī)會(huì)。

??從賬面數(shù)據(jù)看，底價(jià)接盤(pán)“君臨天下”背后的D1、D10地塊是一筆“劃算”的買(mǎi)賣(mài)。對(duì)比同一板塊內(nèi)的陽(yáng)光城未來(lái)悅項(xiàng)目5986元/平方米的計(jì)容樓面地價(jià)、1.45萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，新入市地塊3528元/平方米的計(jì)容樓面地價(jià)操作空間較大。

??不過(guò)，一位業(yè)界人士對(duì)此表示：“常規(guī)的收購(gòu)套路，接的不僅僅的是3000元出頭的樓面地價(jià)，還有全部的經(jīng)濟(jì)糾紛?！卑凑者@一邏輯，等待融創(chuàng)處理的或許還有大連潤(rùn)天陷入銀行貸款糾紛與工程施工方貸款糾紛以來(lái)，相關(guān)終本案件尚有未履行的約1.1億元標(biāo)的。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者曾就此次競(jìng)拍細(xì)節(jié)與項(xiàng)目規(guī)劃多次致電融創(chuàng)中國(guó)，截至發(fā)稿日尚未得到答復(fù)。

??“黃檔”并購(gòu)?fù)踉訇J關(guān)東

??接盤(pán)君臨天下的消息盛傳前，孫宏斌已在東北奠定了“白衣騎士”地位。

??2017 年，融創(chuàng)以32億元代價(jià)收購(gòu)大連潤(rùn)德乾城公司，攬下對(duì)方擱置多年的潤(rùn)德海洋公園項(xiàng)目。2019年，意在淡出內(nèi)地的李嘉誠(chéng)拋售位于大連西崗山黑嘴子項(xiàng)目，停擺8年的“半成品”由融創(chuàng)作價(jià)40億元接手。

??過(guò)程大多是賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)。跟“抄底”君臨天下的邏輯類(lèi)似，融創(chuàng)此前收購(gòu)大連潤(rùn)德海洋公園項(xiàng)目時(shí)，以總代價(jià)32億元、計(jì)容建筑面積120萬(wàn)平方米計(jì)算，成本樓面價(jià)約2690元/平方米。相比之下，周邊恒大公園大道、遠(yuǎn)洋壹中心的同期售價(jià)達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米。

??對(duì)比以往一擲數(shù)十億元的收購(gòu)標(biāo)的，此次代價(jià)8億元的君臨天下不算起眼，卻是融創(chuàng)逆流接盤(pán)的項(xiàng)目。

??一貫激流勇進(jìn)的融創(chuàng)將2020年視作提質(zhì)換擋年，降杠桿變成了“一個(gè)確定性的事情”。孫宏斌在去年3月份投資者業(yè)績(jī)會(huì)上提出融創(chuàng)要做的三件事：降融資成本、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、謹(jǐn)慎拿地。“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購(gòu)機(jī)會(huì)會(huì)增加，但是好的標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢(qián)的活不干。”

??“規(guī)?！睕](méi)有成為孫宏斌近一年的首要戰(zhàn)略，反映在拓儲(chǔ)上，中指研究院發(fā)布的2020年TOP100房企拿地排行榜顯示，去年融創(chuàng)中國(guó)拿地金額為695億元，排名第15位，較2019年的1000億元下降30.5%。

??相比之下結(jié)算利潤(rùn)和回籠現(xiàn)金更重要，2020融創(chuàng)也在“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”——高點(diǎn)拋出持有金科的24.36%股份，套現(xiàn)104億元；上海香溢花城項(xiàng)目的一幢商業(yè)物業(yè)打折出售給黑石，對(duì)價(jià)約 7 億元；曾經(jīng)“世紀(jì)大交易”并購(gòu)的成都環(huán)球中心，有3幢商業(yè)現(xiàn)房亦在今年1月傳出出表消息。

??融創(chuàng)的降負(fù)債結(jié)果在近期得到印證，沖刺5000億元銷(xiāo)售規(guī)模背后，融創(chuàng)2017年—2019年的凈負(fù)債率依次為202%、149%、176.4%。到2020年底，踩實(shí)的“三道紅線(xiàn)”終于降至“黃檔”。

??據(jù)2月3日融創(chuàng)發(fā)布業(yè)績(jī)正面盈利公告，截至2020年底，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率預(yù)計(jì)降至100%以下，非受限現(xiàn)金短債比大于1，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率低于80%。公司資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，已經(jīng)符合“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)中的兩條。

??在吳曉波看來(lái)，作為有名的“白衣騎士”，孫宏斌接盤(pán)的大項(xiàng)目一只手已經(jīng)數(shù)不過(guò)來(lái)。這此次接手的爛尾項(xiàng)目雖然金額不大，但需要了解的一個(gè)背景是，近半年來(lái)孫宏斌多次到東三省商討合作事宜，大有加碼布局的意圖，所以低價(jià)拿地的情況日后可能還會(huì)有。

??“另一邊，融創(chuàng)中國(guó)宣布自己全踩的‘三道紅線(xiàn)’已降至黃檔，意味著融創(chuàng)可以從市場(chǎng)上籌到更多的資金。孫宏斌的野心，或許還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。”他對(duì)此評(píng)價(jià)。

??過(guò)去一年里，密集造訪(fǎng)全國(guó)地方政府的孫宏斌依舊屬意于東北。2020年11月份的融創(chuàng)服務(wù)的上市敲鐘儀式?jīng)]有參加，同期的他忙于在東北構(gòu)建自己的“政界朋友圈”。

??2020年11月12日，孫宏斌出現(xiàn)在融創(chuàng)中國(guó)與沈陽(yáng)市人民政府的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式上，簽約融創(chuàng)文旅城、東北亞國(guó)際商旅度假區(qū)和生物醫(yī)療科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目；11月13日出席遼寧國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)，簽約布局融創(chuàng)文旅城；12月7日成為黑龍江省政府座上賓，表示進(jìn)一步拓展合作領(lǐng)域。

??“投資不過(guò)山海關(guān)”魔咒打破這些年，追求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的黑土地逐漸釋放吸引力。東北三省新近出爐的“十四五”規(guī)劃中不約而同寫(xiě)入“優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境”，提出為各類(lèi)市場(chǎng)主體投資興業(yè)營(yíng)造穩(wěn)定、公平、可預(yù)期的發(fā)展生態(tài)。

??除了勤勉造訪(fǎng)東北的孫宏斌，2020年底，華潤(rùn)集團(tuán)、五礦集團(tuán)、越秀集團(tuán)、復(fù)星國(guó)際等集團(tuán)掌門(mén)人前后腳抵達(dá)當(dāng)?shù)?，擴(kuò)充“闖關(guān)東”房企陣營(yíng)。

??值得一提的是，對(duì)于將文旅板塊作為集團(tuán)六大戰(zhàn)略板塊之一的融創(chuàng)而言，東北還是開(kāi)發(fā)冰雪旅游資源的潛力地帶。2017年斥資438億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目時(shí)，融創(chuàng)將哈爾濱萬(wàn)達(dá)文旅城等收入囊中；2019年與哈爾濱市政府簽約規(guī)劃占地157萬(wàn)平方米冰雪大世界四季冰雪項(xiàng)目，與哈爾濱香坊區(qū)簽約打造融創(chuàng)文化藝術(shù)中心、融創(chuàng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等，成為融創(chuàng)文旅的試驗(yàn)田。

??集團(tuán)半年報(bào)顯示，截至2020年6月底，融創(chuàng)東北的土地儲(chǔ)備主要位于哈爾濱、大連和長(zhǎng)春，3座城市的權(quán)益土地儲(chǔ)備面積依次為346萬(wàn)平方米、222萬(wàn)平方米、143萬(wàn)平方米。

??按照孫宏斌的自述邏輯，四處收購(gòu)，拋頭露面，都是為了生意。抄底君臨天下的背后，孫宏斌跨過(guò)山海關(guān)“掘金”的意愿遠(yuǎn)未休止。

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