??“接盤俠”孫宏斌再度出手，收購對象盛傳為大連爛尾8年的住宅項目君臨天下。

??中拍平臺信息顯示，2月1日，大連潤天房屋開發(fā)有限公司（以下簡稱“大連潤天”）管理人對位于大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)松嵐居住區(qū)D1、D10國有土地使用權(quán)的拍賣結(jié)束，兩宗地塊合計使用權(quán)面積11.89萬平方米，底價8.17億元成交，編號B6558買家競得。

??多方市場消息透露，編號B6558買家即融創(chuàng)中國。

??大連潤天系君臨天下背后開發(fā)商，2012年在松嵐居住區(qū)地塊對項目開工并銷售，因資金鏈斷裂并及工程糾紛導(dǎo)致部分項目爛尾，直到2020年仍有800余位業(yè)主未被兌現(xiàn)交付。

??2020年8月，大連潤天被裁定破產(chǎn)重整，惶惶不安中，一批業(yè)主入住水電不通的毛坯房，等待開發(fā)商給出答復(fù)。迫于無奈的業(yè)主維權(quán)事跡讓君臨天下項目登上新聞熱搜。

??此次接盤君臨天下的消息并非融創(chuàng)在東北的第一次接抄底動作，規(guī)模擴張那些年，收購股權(quán)質(zhì)押的大連潤德乾城、接盤李嘉城停擺8年的大連西崗山項目,印證了孫宏斌在這片黑土地的“并購?fù)酢比嗽O(shè)。

??與早期動輒數(shù)十億元的收購標的相比，代價8億元的君臨天下份額平平。卻是融創(chuàng)“輕踩剎車”之后的一次審慎收購。

??負債率攀高多年，融創(chuàng)在2020年傳遞出謹慎態(tài)度，降杠桿成為“一個確定性的事情”，一邊處置非核心資產(chǎn)，一邊審慎拿地。過去一年，融創(chuàng)695億元的拿地金額較2019年下降30.5%。

??今年2月，融創(chuàng)發(fā)布正面盈利公告，公司已經(jīng)符合“三道紅線”融資新規(guī)中的兩條，降兩檔至黃檔。孫宏斌依舊屢跨山海關(guān)，于2020年底密集造訪東三省，成為當?shù)卣腺e。

??知名財經(jīng)作家吳曉波對此評價，融創(chuàng)此次接手君臨天下項目雖然金額不大，但近半年孫宏斌多次到東三省商討合作事宜，大有加碼布局的意圖；“三道紅線”降至黃檔，意味著融創(chuàng)可以從市場上籌到更多資金，孫宏斌的野心或許還會繼續(xù)擴張。

??“抄底”8年爛尾樓

??位于遼寧省大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的“君臨天下”項目，背后購房人的心酸維權(quán)事跡遠比地塊本身出名。

??一批購房人背著每月數(shù)千元的房貸，等待交房8年未果，項目開發(fā)商被裁定破產(chǎn)重整的2020年，他們住進水電不通的毛坯房，挑水撿柴，塑料布遮窗，令“君臨天下”登上熱搜。

??在這之前，“肇事者”大連潤天已陷入輿論征討多年。公開信息顯示，成立于2009的大連潤天，于2010年投資開發(fā)建設(shè)君臨天下項目，涉及大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)松嵐居住區(qū)D1、D4、D8、D10四宗地塊。陷入業(yè)主維權(quán)糾紛D4地塊于2012年開工并銷售，開盤價約6300元/平方米，擬定2014年交付，因企業(yè)陷入與施工單位和多家銀行的貸款糾紛且無力償還，部分項目處于停工狀態(tài)，直到2020年仍未兌現(xiàn)。

??這處爛尾樓近期迎來轉(zhuǎn)機。中拍平臺顯示，大連潤天管理人已在2月1日成功拍賣大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)松嵐居住區(qū)D1、D10地塊，兩宗地塊均為空地狀態(tài)，合計使用權(quán)面積約11.89萬平方米，底價8.17億元成交，編號B6558買家競得。

??援引澎湃新聞消息，編號B6558買家即融創(chuàng)中國，項目計容樓面地價約為3528元/平方米，規(guī)劃業(yè)態(tài)為小高層及洋房，售價為1.2萬元/平方米左右，有望于2021年下半年入市。

??參照2019年的大連市政府對業(yè)主的答復(fù)，兩宗地塊的處置款型將用于D4地塊的爛尾多年的“君臨天下”工程建設(shè)。

??推動項目進展過程中，大連市人民政府辦公室政府曾在2019年對項目業(yè)主回復(fù)稱，為協(xié)調(diào)解決樓盤項目有關(guān)問題，大連潤天擬將D1、D10地塊轉(zhuǎn)讓給金地集團，轉(zhuǎn)讓費部分資金進入政府監(jiān)管賬戶，專項用于解決D4地塊工程建設(shè)問題。政府對剩余房屋銷售回款進行監(jiān)管，保證D4地塊竣工驗收并辦理商品房初始登記。

??有關(guān)金地的接盤傳聞最終沒有下文。融創(chuàng)露面之前，大連潤天于2020年8月被大連市中級人民法院裁定破產(chǎn)重整，公司法人代表武立民早在2016年被執(zhí)行限制消費令。

??透視其股權(quán)關(guān)系，大連潤天最早由香港惠越國際投資有限公司投資設(shè)立，2013年開始引進美仕投資集團有限公司（以下簡稱“美仕投資集團”）、中誠房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司等聯(lián)合投資方后，美仕投資集團成為大連潤天最終控股方，單振濤、曹桂芬系目前最終受益人。

??美仕投資集團的前身為2005年創(chuàng)立于香港的美仕國際投資集團，標榜“現(xiàn)代城市生態(tài)環(huán)境領(lǐng)域”的投資與服務(wù)，先后在遼寧、吉林、黑龍江等地進行項目拓展。其早期踏入東北區(qū)域的痕跡可追溯至2005年，與大連市營城子工業(yè)園區(qū)發(fā)展中心合作投資5億元建設(shè)大連贏城（日本）電子產(chǎn)業(yè)園。

??不過，這家企業(yè)近年在內(nèi)地的投資布局并不順暢。企查查顯示，美仕投資集團控制企業(yè)15家，其中6家企業(yè)已是注銷狀態(tài)。除了大連潤天深陷泥淖，旗下優(yōu)景環(huán)境規(guī)劃設(shè)計公司、大連東北亞水務(wù)公司、大連東北亞航空城建公司等面臨多宗工程糾紛與銀行貸款糾紛。

??四面楚歌的大連潤天最終迎來馳援，按照融創(chuàng)一貫的“接盤俠”人設(shè)?！拔！敝型[藏著大大的機會。

??從賬面數(shù)據(jù)看，底價接盤“君臨天下”背后的D1、D10地塊是一筆“劃算”的買賣。對比同一板塊內(nèi)的陽光城未來悅項目5986元/平方米的計容樓面地價、1.45萬元/平方米的售價，新入市地塊3528元/平方米的計容樓面地價操作空間較大。

??不過，一位業(yè)界人士對此表示：“常規(guī)的收購套路，接的不僅僅的是3000元出頭的樓面地價，還有全部的經(jīng)濟糾紛?！卑凑者@一邏輯，等待融創(chuàng)處理的或許還有大連潤天陷入銀行貸款糾紛與工程施工方貸款糾紛以來，相關(guān)終本案件尚有未履行的約1.1億元標的。

??中國房地產(chǎn)報記者曾就此次競拍細節(jié)與項目規(guī)劃多次致電融創(chuàng)中國，截至發(fā)稿日尚未得到答復(fù)。

??“黃檔”并購?fù)踉訇J關(guān)東

??接盤君臨天下的消息盛傳前，孫宏斌已在東北奠定了“白衣騎士”地位。

??2017 年，融創(chuàng)以32億元代價收購大連潤德乾城公司，攬下對方擱置多年的潤德海洋公園項目。2019年，意在淡出內(nèi)地的李嘉誠拋售位于大連西崗山黑嘴子項目，停擺8年的“半成品”由融創(chuàng)作價40億元接手。

??過程大多是賺錢的買賣。跟“抄底”君臨天下的邏輯類似，融創(chuàng)此前收購大連潤德海洋公園項目時，以總代價32億元、計容建筑面積120萬平方米計算，成本樓面價約2690元/平方米。相比之下，周邊恒大公園大道、遠洋壹中心的同期售價達1.3萬元/平方米。

??對比以往一擲數(shù)十億元的收購標的，此次代價8億元的君臨天下不算起眼，卻是融創(chuàng)逆流接盤的項目。

??一貫激流勇進的融創(chuàng)將2020年視作提質(zhì)換擋年，降杠桿變成了“一個確定性的事情”。孫宏斌在去年3月份投資者業(yè)績會上提出融創(chuàng)要做的三件事：降融資成本、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、謹慎拿地?！敖衲晔堑禺a(chǎn)洗牌年，并購機會會增加，但是好的標的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不干?！?/p>

??“規(guī)模”沒有成為孫宏斌近一年的首要戰(zhàn)略，反映在拓儲上，中指研究院發(fā)布的2020年TOP100房企拿地排行榜顯示，去年融創(chuàng)中國拿地金額為695億元，排名第15位，較2019年的1000億元下降30.5%。

??相比之下結(jié)算利潤和回籠現(xiàn)金更重要，2020融創(chuàng)也在“賣賣賣”——高點拋出持有金科的24.36%股份，套現(xiàn)104億元；上海香溢花城項目的一幢商業(yè)物業(yè)打折出售給黑石，對價約 7 億元；曾經(jīng)“世紀大交易”并購的成都環(huán)球中心，有3幢商業(yè)現(xiàn)房亦在今年1月傳出出表消息。

??融創(chuàng)的降負債結(jié)果在近期得到印證，沖刺5000億元銷售規(guī)模背后，融創(chuàng)2017年—2019年的凈負債率依次為202%、149%、176.4%。到2020年底，踩實的“三道紅線”終于降至“黃檔”。

??據(jù)2月3日融創(chuàng)發(fā)布業(yè)績正面盈利公告，截至2020年底，融創(chuàng)中國凈負債率預(yù)計降至100%以下，非受限現(xiàn)金短債比大于1，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率低于80%。公司資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，已經(jīng)符合“三道紅線”融資新規(guī)中的兩條。

??在吳曉波看來，作為有名的“白衣騎士”，孫宏斌接盤的大項目一只手已經(jīng)數(shù)不過來。這此次接手的爛尾項目雖然金額不大，但需要了解的一個背景是，近半年來孫宏斌多次到東三省商討合作事宜，大有加碼布局的意圖，所以低價拿地的情況日后可能還會有。

??“另一邊，融創(chuàng)中國宣布自己全踩的‘三道紅線’已降至黃檔，意味著融創(chuàng)可以從市場上籌到更多的資金。孫宏斌的野心，或許還會繼續(xù)擴張?！彼麑Υ嗽u價。

??過去一年里，密集造訪全國地方政府的孫宏斌依舊屬意于東北。2020年11月份的融創(chuàng)服務(wù)的上市敲鐘儀式?jīng)]有參加，同期的他忙于在東北構(gòu)建自己的“政界朋友圈”。

??2020年11月12日，孫宏斌出現(xiàn)在融創(chuàng)中國與沈陽市人民政府的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式上，簽約融創(chuàng)文旅城、東北亞國際商旅度假區(qū)和生物醫(yī)療科技產(chǎn)業(yè)園項目；11月13日出席遼寧國際投資貿(mào)易洽談會，簽約布局融創(chuàng)文旅城；12月7日成為黑龍江省政府座上賓，表示進一步拓展合作領(lǐng)域。

??“投資不過山海關(guān)”魔咒打破這些年，追求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的黑土地逐漸釋放吸引力。東北三省新近出爐的“十四五”規(guī)劃中不約而同寫入“優(yōu)化營商環(huán)境”，提出為各類市場主體投資興業(yè)營造穩(wěn)定、公平、可預(yù)期的發(fā)展生態(tài)。

??除了勤勉造訪東北的孫宏斌，2020年底，華潤集團、五礦集團、越秀集團、復(fù)星國際等集團掌門人前后腳抵達當?shù)?，擴充“闖關(guān)東”房企陣營。

??值得一提的是，對于將文旅板塊作為集團六大戰(zhàn)略板塊之一的融創(chuàng)而言，東北還是開發(fā)冰雪旅游資源的潛力地帶。2017年斥資438億元收購萬達13個文旅項目時，融創(chuàng)將哈爾濱萬達文旅城等收入囊中；2019年與哈爾濱市政府簽約規(guī)劃占地157萬平方米冰雪大世界四季冰雪項目，與哈爾濱香坊區(qū)簽約打造融創(chuàng)文化藝術(shù)中心、融創(chuàng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等，成為融創(chuàng)文旅的試驗田。

??集團半年報顯示，截至2020年6月底，融創(chuàng)東北的土地儲備主要位于哈爾濱、大連和長春，3座城市的權(quán)益土地儲備面積依次為346萬平方米、222萬平方米、143萬平方米。

??按照孫宏斌的自述邏輯，四處收購，拋頭露面，都是為了生意。抄底君臨天下的背后，孫宏斌跨過山海關(guān)“掘金”的意愿遠未休止。

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