強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買(mǎi)入”的孫宏斌，為何接盤(pán)山水文園海鹽項(xiàng)目？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-04 08:10

在頻繁減持金科股份(000656,股吧)后，盆滿缽滿的孫宏斌出手了。這一次，他的目標(biāo)是接盤(pán)山水文園停工的海鹽六旗樂(lè)園項(xiàng)目。此舉不免令人迷惑，今年年初強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買(mǎi)入”的孫宏斌，究竟在下一盤(pán)怎樣的“大棋”？

今年年初強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買(mǎi)入”的孫宏斌，再一次出手了。這一次，接盤(pán)的是山水文園停工的海鹽六旗樂(lè)園項(xiàng)目。問(wèn)題在于，孫宏斌為何在文旅項(xiàng)目上加大發(fā)展步伐？此次接盤(pán)山水文園文旅項(xiàng)目，其背后的邏輯是什么？

融創(chuàng)全盤(pán)接手海鹽項(xiàng)目

6月2日，海鹽縣人民政府、融創(chuàng)東南區(qū)域集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)于嘉興海鹽大劇院簽署招商合作協(xié)議，三方將共同開(kāi)發(fā)建設(shè)浙江省海鹽濱海國(guó)際度假區(qū)——杭州灣融創(chuàng)文旅城。而這也是融創(chuàng)中國(guó)的第12個(gè)文旅城項(xiàng)目。

根據(jù)此次招商合作協(xié)議約定，該度假區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃面積4365畝，規(guī)劃建設(shè)樂(lè)園、商業(yè)、酒店等板塊。其中，樂(lè)園板塊規(guī)劃有室外水樂(lè)園、陸樂(lè)園、童樂(lè)園、極地冰雪世界四大主題樂(lè)園。目前，杭州灣融創(chuàng)文旅城正在有序建設(shè)中，水樂(lè)園及部分商業(yè)計(jì)劃于2021年建成運(yùn)營(yíng)，其他樂(lè)園、酒店、商業(yè)將逐步分期開(kāi)業(yè)。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示，融創(chuàng)在文旅和會(huì)展方面是全國(guó)最大的項(xiàng)目持有者及運(yùn)營(yíng)商，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)杭州灣融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁、東南區(qū)域集團(tuán)總裁王鵬亦認(rèn)為，融創(chuàng)憑借豐富的文旅大盤(pán)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，將整合IP資源為游客創(chuàng)造全新的旅游場(chǎng)景體驗(yàn)。未來(lái)融創(chuàng)將與政府?dāng)y手共建，把項(xiàng)目打造成海鹽的新名片。

值得一提的是，此次融創(chuàng)和海鹽縣政府合作的這一項(xiàng)目，原先是國(guó)內(nèi)的山水文園公司和美國(guó)主題公園公司六旗集團(tuán)在國(guó)內(nèi)合作的首個(gè)主題公園項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)宣稱(chēng)總投資額高達(dá)300億元。

對(duì)于此次融創(chuàng)接盤(pán)海鹽六旗樂(lè)園項(xiàng)目，山水文園相關(guān)人士告訴新京報(bào)記者，山水文園和融創(chuàng)一直是友好的關(guān)系，項(xiàng)目也都是純粹的商業(yè)合作，融創(chuàng)此次全盤(pán)接下海鹽六旗樂(lè)園項(xiàng)目，山水文園不參與建設(shè)了。

談及融創(chuàng)此次接盤(pán)山水文園文旅項(xiàng)目背后的邏輯，億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天分析稱(chēng)，由于今年行情回暖，融創(chuàng)現(xiàn)金流可能相對(duì)好些。此外，疫情催生一波文旅產(chǎn)品需求，比如在風(fēng)景較好些的區(qū)域，離辦公所在地不算特別遠(yuǎn)，購(gòu)買(mǎi)別墅之類(lèi)的需求。而海鹽屬于大上海擴(kuò)延輻射范圍內(nèi)，區(qū)域位置不錯(cuò)，所以融創(chuàng)收購(gòu)屬天經(jīng)地義。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，類(lèi)似收購(gòu)進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前融創(chuàng)資源整合的能力，融創(chuàng)此前的收并購(gòu)更多強(qiáng)調(diào)住宅項(xiàng)目，現(xiàn)在在文旅方面也有很多動(dòng)作，除了此前收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的一些項(xiàng)目外，現(xiàn)在通過(guò)收購(gòu)山水文園項(xiàng)目，也有助于其進(jìn)一步擴(kuò)大文旅板塊。此外，整個(gè)長(zhǎng)三角一體化文旅產(chǎn)業(yè)需求很大，后續(xù)發(fā)展動(dòng)力很強(qiáng)，融創(chuàng)收購(gòu)這些項(xiàng)目，亦有助于強(qiáng)化在長(zhǎng)三角，尤其是浙江片區(qū)文旅地產(chǎn)的品牌效應(yīng)。

山水文園能否擺脫困境？

去年的裁員風(fēng)波一度讓山水文園的運(yùn)營(yíng)和資金問(wèn)題暴露在大眾視野中，同時(shí)曝光的還有海鹽六旗樂(lè)園項(xiàng)目處于半停滯狀態(tài)。

資料顯示，山水文園創(chuàng)立于1986年，致力于世界級(jí)小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目布局華北、華東、華中、西南等區(qū)域核心地帶。2014年，山水文園與美國(guó)六旗集團(tuán)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，雙方共同在中國(guó)建設(shè)山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂(lè)園，這也意味著，山水文園成為美國(guó)六旗集團(tuán)在中國(guó)區(qū)唯一品牌授權(quán)商。2015年9月28日，山水文園集團(tuán)攜手美國(guó)六旗集團(tuán)選址浙江海鹽，打造美國(guó)六旗進(jìn)軍亞洲的第一個(gè)項(xiàng)目“山水主題小鎮(zhèn)——六旗樂(lè)園”。

然而，山水文園卻推遲了樂(lè)園的開(kāi)業(yè)時(shí)間。與此同時(shí)，自2018年下半年開(kāi)始，山水六旗項(xiàng)目多次傳出資金緊張的消息，2019年下半年又傳出項(xiàng)目建設(shè)遭遇停工的消息。

今年1月，美國(guó)六旗集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，山水文園應(yīng)向六旗支付的費(fèi)用出現(xiàn)違約，公司已根據(jù)協(xié)議向山水文園發(fā)送正式的付款違約通知；與山水文園合作的項(xiàng)目可能繼續(xù)進(jìn)行，也可能全部終止；六旗沒(méi)有能力讓其他合作伙伴參與完成任何現(xiàn)有項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上亦傳出消息，已有國(guó)內(nèi)排名前五的開(kāi)發(fā)商在看該項(xiàng)目，有可能會(huì)接盤(pán)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去山水文園投資較為激進(jìn)，項(xiàng)目相對(duì)多，但是即便是沒(méi)有疫情影響，本身也遇到些資金壓力。從產(chǎn)業(yè)本身來(lái)說(shuō)，文旅項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、不確定因素多、資金需求大，這些都成為了山水文園擴(kuò)張路上遇到的阻礙。

如今融創(chuàng)接盤(pán)海鹽六旗樂(lè)園項(xiàng)目，市場(chǎng)猜測(cè)，融創(chuàng)是否會(huì)繼續(xù)接盤(pán)山水文園其他項(xiàng)目？對(duì)此，山水文園表示，此次與融創(chuàng)合作不涉及其他項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，除了海鹽六旗樂(lè)園項(xiàng)目外，山水文園的其他項(xiàng)目也在尋求合作方。山水文園相關(guān)人士稱(chēng)，重慶六旗樂(lè)園項(xiàng)目的規(guī)劃和當(dāng)初有部分調(diào)整，不排除有其他合作方參與進(jìn)來(lái)。其他文旅拓展項(xiàng)目也都在洽談中，還都沒(méi)有海鹽項(xiàng)目明朗，所以也不好定性。“合作方式都是開(kāi)放的，現(xiàn)在文旅項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目都比較艱難，都在想出路?！?/p>

孫宏斌的“并購(gòu)”謎團(tuán)

融創(chuàng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有“并購(gòu)?fù)酢敝Q(chēng)，其擴(kuò)張最主要的方式就是并購(gòu)。2016年開(kāi)始，融創(chuàng)在并購(gòu)上日漸成熟，孫宏斌的每次出手，亦顯得大開(kāi)大合。“開(kāi)發(fā)商都有自己的計(jì)算方式，每個(gè)人的日子自己過(guò)?！边@是孫宏斌的買(mǎi)賣(mài)哲學(xué)。

盤(pán)點(diǎn)2019年，孫宏斌同樣開(kāi)啟了一系列“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，其中最大、最轟動(dòng)的一筆收購(gòu)來(lái)自于云南城投(600239,股吧)。由此，融創(chuàng)形成地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展會(huì)議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略板塊。在文旅板塊上，截至2020年5月，已在國(guó)內(nèi)布局11座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)、8個(gè)會(huì)議會(huì)展中心、25個(gè)文旅小鎮(zhèn)，涵蓋40個(gè)樂(lè)園、46個(gè)商業(yè)、近150家高端酒店。

2020年，孫宏斌在“買(mǎi)入”方面趨于謹(jǐn)慎。在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌透露，他已接觸了很多并購(gòu)機(jī)會(huì)，但好的標(biāo)的并不多。其理由在于，目前出現(xiàn)困難的企業(yè)，都是2017年、2018年拿地很貴的企業(yè)，賬不好算，但后面的機(jī)會(huì)會(huì)更多，“不該拿的，堅(jiān)決不拿”。除了一些地塊賬算不過(guò)來(lái)之外，他還認(rèn)為，目前地價(jià)偏高，等未來(lái)供應(yīng)量上來(lái)，有錢(qián)了再去買(mǎi)好的地塊，“在應(yīng)該拿的時(shí)間拿，在應(yīng)該拿的地點(diǎn)拿”。

強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎“買(mǎi)入”的孫宏斌，近期卻在文旅項(xiàng)目上加大發(fā)展步伐。今年4月8日，武漢解封后，舉行了第一場(chǎng)“云簽約”，共有69家企業(yè)參與了“云簽約”。在此次“云簽約”儀式上，融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)手武漢地產(chǎn)集團(tuán)與黃陂區(qū)簽約“融創(chuàng)·武地·長(zhǎng)江文旅城”項(xiàng)目投資建設(shè)合作協(xié)議。

4月12日，融創(chuàng)中國(guó)與云南保山達(dá)成了合作意向，將重點(diǎn)發(fā)展康養(yǎng)旅居項(xiàng)目，共同建設(shè)滇西大旅游環(huán)線。6月1日，融創(chuàng)中國(guó)和桂林市政府共同簽署《桂林市文化旅游康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資合作框架協(xié)議》，雙方將在文旅、養(yǎng)老、生態(tài)、田園綜合體等領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作，實(shí)現(xiàn)互惠互利、共同發(fā)展。另外，陽(yáng)朔縣政府、七星區(qū)政府還與融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司分別簽署《陽(yáng)朔融創(chuàng)文旅康養(yǎng)項(xiàng)目投資框架協(xié)議書(shū)》和《融創(chuàng)集團(tuán)桂林市七星文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目合作協(xié)議》。

業(yè)內(nèi)：文旅產(chǎn)業(yè)受沖擊，融創(chuàng)迎來(lái)收購(gòu)機(jī)會(huì)

問(wèn)題在于，于融創(chuàng)而言，目前這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是不是加快文旅發(fā)展步伐、并購(gòu)文旅產(chǎn)業(yè)的好時(shí)期？

對(duì)此，中國(guó)旅游研究院戰(zhàn)冬梅博士指出，這次疫情對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊，原來(lái)一些情況還好的企業(yè)，也出現(xiàn)資金鏈斷裂，或維持不下去的情況，但對(duì)融創(chuàng)這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)收購(gòu)好時(shí)機(jī)，文旅產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)較多的并購(gòu)現(xiàn)象。

“旅游業(yè)此前高速發(fā)展多年，很大一部分原因是大眾旅游的紅利?！睉?zhàn)冬梅指出，現(xiàn)在游客對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)提出了更高要求。早些年，一些景區(qū)、主題樂(lè)園都在重復(fù)生產(chǎn)，產(chǎn)品沒(méi)有明顯差異，這些產(chǎn)品勢(shì)必要淘汰。

“文旅產(chǎn)業(yè)最重要的是要抓住游客需求，解決游客痛點(diǎn)。疫情影響下，大家對(duì)生態(tài)、環(huán)境、健康的重視，提高到一個(gè)前所未有的高度。此外，夜間游，冰雪、暑期游，都是近幾年游客較認(rèn)可的新業(yè)態(tài)?！睉?zhàn)冬梅表示。

陳嘯天亦表示，現(xiàn)在去收購(gòu)文旅資產(chǎn)，價(jià)位較低，是個(gè)較好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，“疫情催生出來(lái)的文旅產(chǎn)品，于企業(yè)來(lái)說(shuō)，不是長(zhǎng)行情，而是短行情，所以應(yīng)快進(jìn)快出，這一邏輯是正確的?！?/p>

“樓市在回暖，融創(chuàng)資金壓力小了，就可以撿便宜了?！眱?yōu)淘城總裁薛建雄指出，文旅對(duì)企業(yè)資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力和營(yíng)銷(xiāo)水平要求都很高。融創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)能力強(qiáng)，賣(mài)得快，資金壓力較小，目前是接盤(pán)好時(shí)機(jī)，“融創(chuàng)只要幾個(gè)月好行情，項(xiàng)目就能活，如果確認(rèn)全國(guó)性樓市回暖，就有可能多接手。”

從拿地角度上分析，上海理辰文化董事長(zhǎng)、原復(fù)星地產(chǎn)副總裁康紅恩指出，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍面臨拿地難題，且規(guī)模增長(zhǎng)瓶頸開(kāi)始出現(xiàn)，企業(yè)都在通過(guò)多元化方式拿地，于融創(chuàng)而言，從接手萬(wàn)達(dá)文旅城開(kāi)始，就開(kāi)始熱衷于開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)，這是其出手接盤(pán)的一大邏輯。

基于此，孫宏斌在市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，再次發(fā)起并購(gòu)，也就見(jiàn)怪不怪了。至于并購(gòu)的錢(qián)從哪里來(lái)，孫宏斌曾說(shuō)過(guò)，“我們買(mǎi)了東西不能放在家里藏起來(lái)了，都是一邊買(mǎi)一邊賣(mài)”。

值得關(guān)注的是，今年，孫宏斌掌控的融創(chuàng)系逐漸退出了金科股份的控制權(quán)爭(zhēng)奪。5月以來(lái)，金科股份屢現(xiàn)盤(pán)后大宗交易，多筆大宗交易出現(xiàn)融創(chuàng)拋售股權(quán)的身影，總計(jì)套現(xiàn)57.05億元。如果算上４月14日公告所稱(chēng)的融創(chuàng)擬將11%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給紅星集團(tuán)而套現(xiàn)的46.99億元，在一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，融創(chuàng)總計(jì)套現(xiàn)超百億元。

此外，現(xiàn)金流方面亦提供了支撐。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1257億元，保持充裕的流動(dòng)性的同時(shí)，2020年上半年預(yù)計(jì)可售貨值超3400億元，且2020上半年無(wú)剛性到期境內(nèi)外債券，未付土地款也較少。此外，2019年底，融創(chuàng)凈資產(chǎn)為1141億元，資產(chǎn)負(fù)債率也連續(xù)三年呈下降趨勢(shì)。

新京報(bào)記者張曉蘭

編輯武新校對(duì) 李項(xiàng)玲

封面圖來(lái)源融創(chuàng)東南區(qū)域公眾號(hào)截圖

（責(zé)任編輯：徐帥）