不久前的8月8日，融創(chuàng)中國創(chuàng)始人孫宏斌前往湖南，與長沙市人民政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，預(yù)計雙方將進行進一步的合作交流。

長沙之行只是孫宏斌2020年途中的一站，今年以來，孫宏斌還曾多次帶隊與昆明、騰沖、贛州、洛陽、蕪湖等地方政府商談合作事宜，其中多涉及文旅產(chǎn)業(yè)的項目落地。

自2017年7月那場融創(chuàng)與萬達之間的“世紀交易”之后，融創(chuàng)的文旅產(chǎn)業(yè)布局正式拉開大幕，至今已有多個融創(chuàng)文旅項目問世。

一位A股上市房企副總裁在接受采訪時表示，“住宅開發(fā)市場受制于各種政策因素和市場競爭因素影響，難有更大發(fā)展和想象空間。像融創(chuàng)這樣的頭部企業(yè)要想保持發(fā)展規(guī)模和速度，企業(yè)戰(zhàn)略和模式肯定要做提前思考和布局?！睂O宏斌選擇了文旅產(chǎn)業(yè)作為新的增長點，但作為地產(chǎn)開發(fā)商，他所考慮的，依然是如何以更低的價格拿到土地。

頻繁會見地方政府官員

根據(jù)8月8日的合作協(xié)議，長沙市人民政府與融創(chuàng)中國將在文化旅游、高端商務(wù)、城市更新、產(chǎn)城融合、健康養(yǎng)老等多方面加深交流合作。

孫宏斌在現(xiàn)場也表示，融創(chuàng)中國在地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)領(lǐng)域有著豐富運營經(jīng)驗及市場資源，將繼續(xù)在長沙加大投資力度，不斷增強雙方合作互信。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年3至8月間，孫宏斌曾前往云南、廣西、河南、四川，及青島、石家莊、濟南、鄭州、洛陽、南昌、贛州、成都、岳陽、長沙、蕪湖、蘇州等省、市考察，并與當(dāng)?shù)卣賳T會見座談，而他談話的重點多圍繞文旅和大健康產(chǎn)業(yè)。

在眾多省份及城市中，孫宏斌偏愛云南省各市。據(jù)統(tǒng)計，自2016年11月首次與彩云之南結(jié)緣，入滇三年有余的融創(chuàng)，從深耕昆明，一路布局到昭通、玉溪、大理、西雙版納等7個城市，共計18個項目。

2019年8月，云南省與融創(chuàng)在昆明舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約暨捐贈儀式。雙方就深化文旅合作，加快相關(guān)項目落地，助推云南生物醫(yī)藥和大健康產(chǎn)業(yè)等方面，進行了交流。

2020年疫情有所緩解后，孫宏斌就開始頻繁現(xiàn)身云南各地考察簽約，幾乎每月都會到云南考察。

據(jù)了解，孫宏斌先后考察了云南騰沖、保山、石林和大理等地，并分別出席了3月融創(chuàng)中國與云南建投集團戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽約儀式，4月環(huán)球融創(chuàng)與云南交投的戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，5月融創(chuàng)與彌勒市的簽約儀式，7月融創(chuàng)與昆明石林彝族自治縣、騰沖的簽約儀式。

7月31日，云南城投將滄江文旅100%股權(quán)和云辰置業(yè)51%股權(quán)分別作價約3.85億元和1.31億元的價格出售予以西雙版納環(huán)球融創(chuàng)旅游發(fā)展有限公司。

據(jù)悉，滄江文旅和云辰置業(yè)兩家公司共同對應(yīng)的是位于西雙版納景洪市的橄欖壩傣族水鄉(xiāng)特色小鎮(zhèn)文旅地產(chǎn)項目。按照規(guī)劃，橄欖壩傣族水鄉(xiāng)特色小鎮(zhèn)為云南省公布的26個特色小鎮(zhèn)之一，項目總規(guī)劃12000 畝，總建筑面積25.5萬平方米，是一座大型文旅項目，最終建設(shè)成以康體養(yǎng)生、旅居度假的文旅新城。

把握時機低價拿地

據(jù)多位受訪者稱，2020年孫宏斌造訪多地，“醉翁之意”皆在土地。而鑒于目前土儲的分布情況，融創(chuàng)的土地成本并不低。

根據(jù)2019年年報，融創(chuàng)中國集團連同其合營公司及聯(lián)營公司的土地儲備約2.39億平方米，土地儲備貨值約人民幣3.07萬億元，其中超82%位于一二線城市，平均土地成本約4306 元/平方米。

有“并購之王”之稱的孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)，截至2019年年末在手現(xiàn)金為1257.31億元，短期債項為1359.09億元，現(xiàn)金已經(jīng)無法覆蓋短期債務(wù)。

上述副總裁表示，房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)紅利向服務(wù)紅利轉(zhuǎn)變是大勢所趨，不同的企業(yè)選擇了不同的服務(wù)方向和領(lǐng)域。與其他房企不同，由孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)，選擇了大布局?！坝捎谕恋刭Y源掌握在政府手中，孫宏斌的路徑選擇自然是以自身強大的資本的力量，滿足政府的需求，后者就會將市場要素，以半市場經(jīng)濟半計劃經(jīng)濟的方式給予融創(chuàng)?！比趧?chuàng)也可以借此掌握大量土地，這幾乎是在效仿早年萬達成功的模式。

低價地帶來的利潤充滿誘惑。一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在受訪時稱，以長三角一處萬達文旅城（后被融創(chuàng)收購）為例，2013年至今，8年時間里，當(dāng)?shù)赝恋鼐鶅r從每畝300萬升至1200萬，樓板均價從1800元升至10000元；房價平均從4500元升至20000元，當(dāng)年萬達城現(xiàn)在所處的地段，區(qū)域房價最高，并有相應(yīng)的購買力來支撐，房企在這時間和空間的轉(zhuǎn)換之中獲得了巨大的利潤。

融創(chuàng)官網(wǎng)顯示，截至2019年底，融創(chuàng)文旅已布局10座文旅城、4個旅游度假區(qū)、26個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋41個主題樂園、46個商業(yè)及近100家高端酒店。

2019年年報顯示，報告期內(nèi)，融創(chuàng)中國實現(xiàn)營收1693.16億元，較之2018年，相應(yīng)增長35.73%。

截至2019年年底，融創(chuàng)文旅的總資產(chǎn)已達1001億元，總負債為224.7億元，營收為28.5億元，同比增長40.39%。盡管如此，文旅項目的營收也只占總營收約1.68%。

明源地產(chǎn)研究院院長徐穎在受訪時稱，“現(xiàn)在住宅土地招拍掛市場的土地價格太高，融創(chuàng)本質(zhì)上還是想通過文旅項目拿低價的住宅用地，規(guī)避高地價。至于文旅項目能不能做成，變數(shù)很大，難度系數(shù)也很高?！?/p>

機遇背后面臨運營考驗

2017年7月10日，融創(chuàng)曾以438.44億元收購了萬達13個文旅項目91%的股權(quán)，孫宏斌的文旅夢就此拉開了序幕。

2018年8月下旬，融創(chuàng)文化旅游發(fā)展有限公司（即融創(chuàng)文旅集團）在?？谡匠闪?，注冊資本10億元，法人代表為融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁兼文旅集團總裁路鵬。行政總裁汪孟德和副總裁兼聯(lián)席公司秘書高曦等為董事。

當(dāng)年3月召開的融創(chuàng)業(yè)績會上，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事汪孟德曾明確表示融創(chuàng)文旅集團的發(fā)展方向，即與地產(chǎn)集團分開，獨立運營，未來一兩年最重要的任務(wù)是快速增強文旅板塊的運營能力。

孫宏斌對文旅產(chǎn)業(yè)的熱衷已經(jīng)溢于言表。融創(chuàng)2018年的業(yè)績說明會上，孫宏斌曾表示：“文化是詩，旅游就是遠方，我們投資的是詩和遠方。”

同年10月，融創(chuàng)又以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設(shè)計、管理和規(guī)劃公司，至此100%的持有萬達文旅，并交由新成立的融創(chuàng)文旅集團進行全盤接收以及整合。

在融創(chuàng)服務(wù)正式赴港上市之際，羽翼漸豐的融創(chuàng)文旅也已成為與融創(chuàng)地產(chǎn)、服務(wù)及文化外同樣重要的戰(zhàn)略板塊。

但如今的融創(chuàng)與當(dāng)年的萬達并不相同，上述人士稱，今年以來，很多地方政府與融創(chuàng)簽署的只是框架協(xié)議，“這主要是考慮到目前文旅地產(chǎn)失敗的案例太多，政府也不會輕易給出便宜的土地，他們也學(xué)精明了。”

前述高管稱，文旅項目的開發(fā)運營模式，不能只是靠賣房子來帶動，但出于資金平衡的需求，仍然會讓這種模式繼續(xù)發(fā)揮作用。最終還是要考較企業(yè)的文旅運營的專業(yè)能力和綜合實力。

來源：中國房地產(chǎn)報

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