一、土地市場(chǎng)：土地市場(chǎng)升溫，主城區(qū)加大供地

01、土地購(gòu)置面積、購(gòu)置金額、樓面地價(jià)均上漲，溢價(jià)率則小幅下跌

2020年廣州住宅用地一共成交87宗，同比上漲58.2%；成交面積一共為478.44萬(wàn)㎡，同比上漲26.9%；規(guī)劃建筑面積為1542.49萬(wàn)㎡，同比上漲43.9%；全年土地出讓金一共為2085.42億元，同比上漲53.4%；成交樓面均價(jià)為13485元/㎡，同比上漲6.3%；土地平均溢價(jià)率為7.5%，比2019年較少了2.7%。（詳見(jiàn)表1）

表1：2019-2020年廣州土地購(gòu)置情況表

02、2020年廣州各區(qū)住宅用地市場(chǎng)成交情況

2020年廣州住宅用地增城區(qū)為供地最多的區(qū)域，出讓總面積、出讓總金額領(lǐng)跑全市。具體來(lái)看，土地出讓面積排前三的依次為增城區(qū)、南沙區(qū)和花都區(qū)；土地出讓金排前三的依次為番禺區(qū)、增城區(qū)和南沙區(qū)。（詳見(jiàn)圖2）

圖2：廣州2020年居住類用地出讓區(qū)域分布情況

03、搖號(hào)地塊陸續(xù)誕生，南沙區(qū)、天河區(qū)最高地價(jià)被刷新

2020年廣州土地市場(chǎng)熱度不斷，尤其在下半年，土拍大戰(zhàn)不斷上演。具體來(lái)看，南沙區(qū)誕生搖號(hào)地塊，樓面地價(jià)不斷被刷新，最終定格在南沙灣地塊，折合樓面地價(jià)為22700元/㎡，意味著南沙區(qū)地價(jià)跨入2萬(wàn)時(shí)代；天河區(qū)牛奶廠板塊時(shí)隔6年再推宅地，折合樓面價(jià)51463元/㎡，刷新天河樓面地價(jià)。從拍地過(guò)程來(lái)看，這些地塊均引起了多家房企的激烈爭(zhēng)奪，成交結(jié)果也基本溢價(jià)成交，其中有2宗地塊溢價(jià)率為45%，觸及“限地價(jià)+競(jìng)配建”拍地方式下限制的最高溢價(jià)率。（詳見(jiàn)表3）

表3：2020年廣州住宅用地亮點(diǎn)地塊

二、住宅市場(chǎng)：新房市場(chǎng)供應(yīng)充足，成交超10萬(wàn)套，創(chuàng)近三年新高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年廣州新房市場(chǎng)共計(jì)101319套住宅產(chǎn)品取得預(yù)售許可證，環(huán)比大漲65.7%；預(yù)售面積為1046.67萬(wàn)㎡，環(huán)比大漲63.3%。從月份分布來(lái)看，受疫情影響，一季度住宅供應(yīng)量較少，二季度較穩(wěn)定，三季度出現(xiàn)全年供應(yīng)高峰，9月份供應(yīng)套數(shù)超2萬(wàn)，四季度表現(xiàn)較好，供應(yīng)量逐步上揚(yáng)。整體上，2020年廣州新房供應(yīng)速度加快、供貨量加大，助力新房市場(chǎng)全年成交量上漲。（詳見(jiàn)圖4）

圖4：2020年廣州新房市場(chǎng)項(xiàng)目新增預(yù)售走勢(shì)圖

2020年廣州一、二手住宅成交量均上漲，其中，一手住宅共成交112126套，環(huán)比上漲28.4%；二手住宅成交92223套，環(huán)比上漲75.6%。從成交價(jià)格來(lái)看，一、二手住宅變化幅度都較小，表現(xiàn)穩(wěn)定，其中，一手住宅成交均價(jià)為27608元/㎡，環(huán)比上漲5.8%；二手住宅成交均價(jià)為33364元/㎡，環(huán)比上漲2.8%。（詳見(jiàn)表5）

表5：2019-2020年廣州一、二手住宅成交量?jī)r(jià)情況

2020年，在市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定、供應(yīng)充足、政策利好等因素刺激下，廣州一、二手住宅成交量均上漲，一手更是突破10萬(wàn)套，創(chuàng)近三年新高。從月度成交來(lái)看，一、二手住宅成交均呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的勢(shì)態(tài)，一季度低位成交；二季度穩(wěn)步發(fā)展；三、四季度成交火熱，進(jìn)入8月份后，一、二手住宅成交套數(shù)均保持萬(wàn)套以上，均在12月達(dá)到最高峰。（詳見(jiàn)圖6）

圖6：2019-2020年廣州一、二手住宅月度量?jī)r(jià)走勢(shì)圖

三、預(yù)測(cè)：2021年調(diào)控政策保持平穩(wěn)，成交量漲價(jià)穩(wěn)

2020年，廣州出臺(tái)的政策主要涉及住宅租賃市場(chǎng)、公積金政策調(diào)整優(yōu)化、人才購(gòu)房及落戶等方面的政策，其中重點(diǎn)放在放寬落戶、人才購(gòu)房政策方面，對(duì)特定人才放寬購(gòu)房門(mén)檻。展望2021年，在堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，廣州或?qū)⒗^續(xù)因地制宜出臺(tái)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

土地市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)2021年供應(yīng)區(qū)域持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，中心區(qū)或繼續(xù)加大宅地供應(yīng)量，但整體成交趨勢(shì)仍以低溢價(jià)和底價(jià)成交為主；住宅成交方面，在人才政策不斷發(fā)力，政策、市場(chǎng)供應(yīng)充足等影響下，2021年全市一、二手住宅成交量?jī)r(jià)有望呈上漲態(tài)勢(shì)。

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