??努力從疫情陰影里走出來的樓市，不斷上演出人意料的戲碼。屢屢傳出“豪宅秒光”、“百萬喝茶費”等勁爆消息的深圳在嚴(yán)厲監(jiān)管下，已開始趨向冷靜。但你方唱罷我登場，緊鄰深圳的東莞，在近期又因“二手房漲幅第一”卷入輿論漩渦。

??近日，某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》（以下簡稱“《冰山指數(shù)》”）顯示，5月第4周，東莞二手房價格為19751元，環(huán)比增長2.7%，漲幅首次超過深圳，排名全國第一。

??東莞市住建局對于這一數(shù)字并不認(rèn)同，“不知道該指數(shù)是依據(jù)什么數(shù)據(jù)算出來的，但跟我們網(wǎng)簽系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)有很大差異。最近三個月新建商品住房、二手住房成交價格略有波動，但總體平穩(wěn)?！?/p>

??不過，據(jù)時代財經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“總體平穩(wěn)”之下仍掩不住局部的瘋狂。貝殼網(wǎng)顯示，東莞松山湖片區(qū)的不少房源在4-5月間出現(xiàn)較大幅度的提價。如2019年12月以1350萬掛牌的光大錦繡山河（五期）某毛坯別墅，今年4月22日首次漲價50萬，5月29日再次提價250萬，不到半年時間售價上浮300萬。

??不止松山湖片區(qū)，東莞市委、市政府所在地南城片區(qū)的房價也出現(xiàn)“跳漲”，作為東莞人的華捷（化名）直呼漲得太厲害了，“半年時間（單價）從‘3萬+’漲到‘4萬+’”。

??東莞樓市的溫度與經(jīng)濟形勢不太一致。在國內(nèi)外新冠肺炎疫情影響下，外貿(mào)大市東莞受到較大沖擊，尤其中小制造企業(yè)出口訂單銳減。今年一季度，東莞地區(qū)生產(chǎn)總值1923.70億元，同比下降8.8%。但從房價漲幅看，樓市并未受到經(jīng)濟形勢的影響?！皾q”聲背后，東莞樓市發(fā)生了什么？

??有房源半年調(diào)價上百萬

??光大錦繡山河五期位于松山湖園區(qū)紅棉大道3號。貝殼網(wǎng)信息顯示，上述別墅建筑面積377.43平方米、5室2廳，目前掛牌價為1650萬。不過，從帶看記錄看，近30天內(nèi)并無意向客戶上門看房。一位當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介楊林（化名）向時代財經(jīng)表示，主要原因是總價高。“總價1000萬、1500萬以上的房源，客戶量相對較少，但1000萬左右的房子，意向客戶挺多?！?/p>

??楊林透露，該套別墅于2018年網(wǎng)簽。根據(jù)東莞市2017年4月11日起執(zhí)行的限購政策，該別墅要在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易?！皹I(yè)主是提前掛牌，真正完成過戶要到明年，風(fēng)險相對高一點。”

??不能即時過戶并不影響業(yè)主提高銷售預(yù)期。“目前在松山湖買房要做好業(yè)主可能隨時會反價的心理準(zhǔn)備，就算你同意目前的報價，業(yè)主不一定會賣給你。因為松山湖目前房少客多，基本上一套房子最少兩三個客戶同時看上。有的業(yè)主一天一個價，我們不敢給客戶承諾售價。” 楊林表示。

??任性漲價在松山湖，甚至東莞都不是孤例。2018年9月掛牌的錦繡山河四期某洋房，338平方米、5室2廳，今年4月29日提價97萬，6月6日再次提價220萬，目前掛牌價1500萬。南城區(qū)天珺灣某獨棟別墅681平方米、6室4廳，去年5月掛牌，今年5月1日漲價400萬，目前售價3400萬。

??除了直線上調(diào)掛牌價的房子，亦有房源售價出現(xiàn)反復(fù)。如松山湖教師村某3室2廳的普通住宅，建筑面積149.45平方米，今年3月20號以463萬掛牌，當(dāng)日漲價5萬，4月16日降價10萬，5月17日漲價22萬，目前售價480萬。

??“業(yè)主要換房，因此一直關(guān)注市場變化。4月份成交沒那么火，掛太高賣不出去，業(yè)主就適當(dāng)降了一下，但后面市場需求量突然提高了?！?房產(chǎn)中介馬遠（化名）告訴時代財經(jīng)。

??從貝殼網(wǎng)上房源的調(diào)價記錄看，漲價集中在4月末以后。在楊林看來，這其中不乏投資客的推動?！?月份大都處于觀望狀態(tài)，4月份開始有很多外地來的投資客，因為他們看到了松山湖的潛力和房價漲幅。雖然說今年經(jīng)濟形勢比較嚴(yán)峻，但如果資金充裕，還是投入房地產(chǎn)比較好?！?/p>

??“我有一部分改善型需求的客戶，小房換大房或者換到比較好的地段。比如松山湖分北部、中部、南部，中部的環(huán)境最好，今年北部的一些業(yè)主賣房到中部置業(yè)。北部某樓盤2013年左右第一次開盤，當(dāng)時單價才1萬多甚至八九千元。有客戶說‘買房是會買上癮的，做生意還不如買房’，因為他們嘗到甜頭了?！?/p>

??東莞市住建局局長何紹田近日表示，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的亂象堅決進行重拳整治，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??但貝殼網(wǎng)信息顯示，6月以來仍有不少業(yè)主上調(diào)掛牌賈，如松山湖萬科虹溪諾雅某234平方米四房住宅，6月4日掛牌價上調(diào)50萬至1200萬。這是其3月掛牌以來第三次漲價，總價共上調(diào)220萬。而南城某92平方米的三房住宅，繼5月底漲價5萬后，在6月4日再漲5萬，目前售價170萬。

??誰在推動房價上漲？

??“業(yè)主看漲樓市，微信群里集體控價，我們也控制不了。”在房產(chǎn)中介王晨（化名）看來，已經(jīng)“上車”的業(yè)主是推動房價不斷上漲的動力之一，“信息透明，個個小區(qū)都有業(yè)主微信群，某個業(yè)主報了最新成交價，其他業(yè)主就會跟著漲價?！?/p>

??除了抱團漲價，業(yè)主還上演過“抱團護盤”的戲碼。網(wǎng)傳的業(yè)主微信群聊天截圖顯示，2019年11月，松山湖某樓盤業(yè)主推出小區(qū)房源“指導(dǎo)價”，并表示“到農(nóng)歷年底預(yù)期目標(biāo)成交單價4萬/平方米?！睎|城某小區(qū)還被曝業(yè)主委員會換屆選舉時公開在小區(qū)張掛橫幅，組織業(yè)主把二手房價從3萬炒到5萬。

??在楊林看來，業(yè)主之所以能這么任性，還是因為房少客多、物以稀為貴?！艾F(xiàn)在東莞尤其是松山湖的房價絕對不是高位，松山湖這幾年都是賣方市場?！彼膭诱f，“對房子有六七分滿意就可以下手了，畢竟房子沒有十全十美的，特別是二手房，掛出來就那么幾套，挑選余地不大?！?/p>

??一手房供應(yīng)不足也是購房者火拼不限購的二手房市場的原因之一。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測統(tǒng)計，2020年東莞預(yù)推61個樓盤，住宅潛在新增供應(yīng)量達455萬平方米，同比下降9%，依然保持連續(xù)下跌態(tài)勢，市場供應(yīng)持續(xù)緊張。

??土地市場的火熱也在助推房價上漲的預(yù)期。合富大數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東莞土地市場總成交額約72.4億元，同比大幅上漲148%，創(chuàng)2012年以來歷史最高。

??從土拍過程看，競爭頗為激烈，地價、溢價率也屢創(chuàng)新高。6月3日，經(jīng)71輪競價，卓越置業(yè)以17.1億元拿下東莞厚街一宗商住地，溢價率達85.85%，樓面價13842元/平方米。4月23日，陽光城17.05億拿下東莞大朗鎮(zhèn)一宗商住地，溢價率約30%，折合可售樓面價20907元/平方米，刷新大朗最高地價紀(jì)錄。

??不過，在東莞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳駿良看來，東莞樓市的暴漲只是對疫情期幾乎零成交的“報復(fù)性上漲”，且主要是松山湖、中心城區(qū)等部分區(qū)域，他表示看好東莞樓市未來的發(fā)展，“東莞靠近深圳，且處粵港澳大灣區(qū)中心，受外來購買力的輻射很大。另外，東莞是人口凈流入城市，本地消費力也強，民間資本也充足?！?/p>

??去年9月，東莞市發(fā)展和改革局發(fā)布關(guān)于征求《東莞市人口發(fā)展規(guī)劃(2020-2035年)》意見的公告，未來10余年，東莞要繼續(xù)“長大”，2030年常住人口將達到1020萬人。

相關(guān)知識

東莞樓市“局部”瘋狂：有房源半年漲價上百萬，誰是背后推手？
東莞樓市“局部”瘋狂追蹤：供需失衡與高地價透支
深圳樓市火熱背后誰是推手
東莞：房產(chǎn)中介不得違規(guī)掛牌出售房源，不得散布漲價謠言
東莞升級樓市調(diào)控 : 證滿3年才能轉(zhuǎn)手 ! 二手房也限購了!
深圳多套房源一夜?jié)q價百萬
東莞三個月五次出手調(diào)控樓市,有房源一周連降三次
深圳樓市炒風(fēng)再起 多套房源單日漲價超百萬
深圳多套房源一夜?jié)q價百萬:中介APP不能淪為炒作房價工具
深圳樓市有多火爆？一出“冰與火之歌”，個中瘋狂