??努力從疫情陰影里走出來(lái)的樓市，不斷上演出人意料的戲碼。屢屢傳出“豪宅秒光”、“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”等勁爆消息的深圳在嚴(yán)厲監(jiān)管下，已開(kāi)始趨向冷靜。但你方唱罷我登場(chǎng)，緊鄰深圳的東莞，在近期又因“二手房漲幅第一”卷入輿論漩渦。

??近日，某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》（以下簡(jiǎn)稱“《冰山指數(shù)》”）顯示，5月第4周，東莞二手房?jī)r(jià)格為19751元，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，漲幅首次超過(guò)深圳，排名全國(guó)第一。

??東莞市住建局對(duì)于這一數(shù)字并不認(rèn)同，“不知道該指數(shù)是依據(jù)什么數(shù)據(jù)算出來(lái)的，但跟我們網(wǎng)簽系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)有很大差異。最近三個(gè)月新建商品住房、二手住房成交價(jià)格略有波動(dòng)，但總體平穩(wěn)?！?/p>

??不過(guò)，據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“總體平穩(wěn)”之下仍掩不住局部的瘋狂。貝殼網(wǎng)顯示，東莞松山湖片區(qū)的不少房源在4-5月間出現(xiàn)較大幅度的提價(jià)。如2019年12月以1350萬(wàn)掛牌的光大錦繡山河（五期）某毛坯別墅，今年4月22日首次漲價(jià)50萬(wàn)，5月29日再次提價(jià)250萬(wàn)，不到半年時(shí)間售價(jià)上浮300萬(wàn)。

??不止松山湖片區(qū)，東莞市委、市政府所在地南城片區(qū)的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)“跳漲”，作為東莞人的華捷（化名）直呼漲得太厲害了，“半年時(shí)間（單價(jià)）從‘3萬(wàn)+’漲到‘4萬(wàn)+’”。

??東莞樓市的溫度與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太一致。在國(guó)內(nèi)外新冠肺炎疫情影響下，外貿(mào)大市東莞受到較大沖擊，尤其中小制造企業(yè)出口訂單銳減。今年一季度，東莞地區(qū)生產(chǎn)總值1923.70億元，同比下降8.8%。但從房?jī)r(jià)漲幅看，樓市并未受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響?！皾q”聲背后，東莞樓市發(fā)生了什么？

??有房源半年調(diào)價(jià)上百萬(wàn)

??光大錦繡山河五期位于松山湖園區(qū)紅棉大道3號(hào)。貝殼網(wǎng)信息顯示，上述別墅建筑面積377.43平方米、5室2廳，目前掛牌價(jià)為1650萬(wàn)。不過(guò)，從帶看記錄看，近30天內(nèi)并無(wú)意向客戶上門看房。一位當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介楊林（化名）向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，主要原因是總價(jià)高?！翱們r(jià)1000萬(wàn)、1500萬(wàn)以上的房源，客戶量相對(duì)較少，但1000萬(wàn)左右的房子，意向客戶挺多?！?/p>

??楊林透露，該套別墅于2018年網(wǎng)簽。根據(jù)東莞市2017年4月11日起執(zhí)行的限購(gòu)政策，該別墅要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。“業(yè)主是提前掛牌，真正完成過(guò)戶要到明年，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高一點(diǎn)。”

??不能即時(shí)過(guò)戶并不影響業(yè)主提高銷售預(yù)期?！澳壳霸谒缮胶I房要做好業(yè)主可能隨時(shí)會(huì)反價(jià)的心理準(zhǔn)備，就算你同意目前的報(bào)價(jià)，業(yè)主不一定會(huì)賣給你。因?yàn)樗缮胶壳胺可倏投?，基本上一套房子最少兩三個(gè)客戶同時(shí)看上。有的業(yè)主一天一個(gè)價(jià)，我們不敢給客戶承諾售價(jià)?！?楊林表示。

??任性漲價(jià)在松山湖，甚至東莞都不是孤例。2018年9月掛牌的錦繡山河四期某洋房，338平方米、5室2廳，今年4月29日提價(jià)97萬(wàn)，6月6日再次提價(jià)220萬(wàn)，目前掛牌價(jià)1500萬(wàn)。南城區(qū)天珺灣某獨(dú)棟別墅681平方米、6室4廳，去年5月掛牌，今年5月1日漲價(jià)400萬(wàn)，目前售價(jià)3400萬(wàn)。

??除了直線上調(diào)掛牌價(jià)的房子，亦有房源售價(jià)出現(xiàn)反復(fù)。如松山湖教師村某3室2廳的普通住宅，建筑面積149.45平方米，今年3月20號(hào)以463萬(wàn)掛牌，當(dāng)日漲價(jià)5萬(wàn)，4月16日降價(jià)10萬(wàn)，5月17日漲價(jià)22萬(wàn)，目前售價(jià)480萬(wàn)。

??“業(yè)主要換房，因此一直關(guān)注市場(chǎng)變化。4月份成交沒(méi)那么火，掛太高賣不出去，業(yè)主就適當(dāng)降了一下，但后面市場(chǎng)需求量突然提高了。” 房產(chǎn)中介馬遠(yuǎn)（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。

??從貝殼網(wǎng)上房源的調(diào)價(jià)記錄看，漲價(jià)集中在4月末以后。在楊林看來(lái)，這其中不乏投資客的推動(dòng)。“3月份大都處于觀望狀態(tài)，4月份開(kāi)始有很多外地來(lái)的投資客，因?yàn)樗麄兛吹搅怂缮胶臐摿头績(jī)r(jià)漲幅。雖然說(shuō)今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，但如果資金充裕，還是投入房地產(chǎn)比較好。”

??“我有一部分改善型需求的客戶，小房換大房或者換到比較好的地段。比如松山湖分北部、中部、南部，中部的環(huán)境最好，今年北部的一些業(yè)主賣房到中部置業(yè)。北部某樓盤2013年左右第一次開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)單價(jià)才1萬(wàn)多甚至八九千元。有客戶說(shuō)‘買房是會(huì)買上癮的，做生意還不如買房’，因?yàn)樗麄儑L到甜頭了?！?/p>

??東莞市住建局局長(zhǎng)何紹田近日表示，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的亂象堅(jiān)決進(jìn)行重拳整治，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房?jī)r(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??但貝殼網(wǎng)信息顯示，6月以來(lái)仍有不少業(yè)主上調(diào)掛牌賈，如松山湖萬(wàn)科虹溪諾雅某234平方米四房住宅，6月4日掛牌價(jià)上調(diào)50萬(wàn)至1200萬(wàn)。這是其3月掛牌以來(lái)第三次漲價(jià)，總價(jià)共上調(diào)220萬(wàn)。而南城某92平方米的三房住宅，繼5月底漲價(jià)5萬(wàn)后，在6月4日再漲5萬(wàn)，目前售價(jià)170萬(wàn)。

??誰(shuí)在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲？

??“業(yè)主看漲樓市，微信群里集體控價(jià)，我們也控制不了?！痹诜慨a(chǎn)中介王晨（化名）看來(lái)，已經(jīng)“上車”的業(yè)主是推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的動(dòng)力之一，“信息透明，個(gè)個(gè)小區(qū)都有業(yè)主微信群，某個(gè)業(yè)主報(bào)了最新成交價(jià)，其他業(yè)主就會(huì)跟著漲價(jià)?！?/p>

??除了抱團(tuán)漲價(jià)，業(yè)主還上演過(guò)“抱團(tuán)護(hù)盤”的戲碼。網(wǎng)傳的業(yè)主微信群聊天截圖顯示，2019年11月，松山湖某樓盤業(yè)主推出小區(qū)房源“指導(dǎo)價(jià)”，并表示“到農(nóng)歷年底預(yù)期目標(biāo)成交單價(jià)4萬(wàn)/平方米?！睎|城某小區(qū)還被曝業(yè)主委員會(huì)換屆選舉時(shí)公開(kāi)在小區(qū)張掛橫幅，組織業(yè)主把二手房?jī)r(jià)從3萬(wàn)炒到5萬(wàn)。

??在楊林看來(lái)，業(yè)主之所以能這么任性，還是因?yàn)榉可倏投?、物以稀為貴。“現(xiàn)在東莞尤其是松山湖的房?jī)r(jià)絕對(duì)不是高位，松山湖這幾年都是賣方市場(chǎng)?！彼膭?dòng)說(shuō)，“對(duì)房子有六七分滿意就可以下手了，畢竟房子沒(méi)有十全十美的，特別是二手房，掛出來(lái)就那么幾套，挑選余地不大。”

??一手房供應(yīng)不足也是購(gòu)房者火拼不限購(gòu)的二手房市場(chǎng)的原因之一。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2020年?yáng)|莞預(yù)推61個(gè)樓盤，住宅潛在新增供應(yīng)量達(dá)455萬(wàn)平方米，同比下降9%，依然保持連續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)緊張。

??土地市場(chǎng)的火熱也在助推房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。合富大數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東莞土地市場(chǎng)總成交額約72.4億元，同比大幅上漲148%，創(chuàng)2012年以來(lái)歷史最高。

??從土拍過(guò)程看，競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈，地價(jià)、溢價(jià)率也屢創(chuàng)新高。6月3日，經(jīng)71輪競(jìng)價(jià)，卓越置業(yè)以17.1億元拿下東莞厚街一宗商住地，溢價(jià)率達(dá)85.85%，樓面價(jià)13842元/平方米。4月23日，陽(yáng)光城17.05億拿下東莞大朗鎮(zhèn)一宗商住地，溢價(jià)率約30%，折合可售樓面價(jià)20907元/平方米，刷新大朗最高地價(jià)紀(jì)錄。

??不過(guò)，在東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良看來(lái)，東莞樓市的暴漲只是對(duì)疫情期幾乎零成交的“報(bào)復(fù)性上漲”，且主要是松山湖、中心城區(qū)等部分區(qū)域，他表示看好東莞樓市未來(lái)的發(fā)展，“東莞靠近深圳，且處粵港澳大灣區(qū)中心，受外來(lái)購(gòu)買力的輻射很大。另外，東莞是人口凈流入城市，本地消費(fèi)力也強(qiáng)，民間資本也充足。”

??去年9月，東莞市發(fā)展和改革局發(fā)布關(guān)于征求《東莞市人口發(fā)展規(guī)劃(2020-2035年)》意見(jiàn)的公告，未來(lái)10余年，東莞要繼續(xù)“長(zhǎng)大”，2030年常住人口將達(dá)到1020萬(wàn)人。

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