成見 | 金茂們的“脆弱” 一次計(jì)提沖垮了千億開發(fā)商

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-27 08:21

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “一點(diǎn)水滴足以讓湖面不再平靜”，反觀企業(yè)經(jīng)營亦然，細(xì)微的變化也足夠讓市場(chǎng)的情緒出現(xiàn)極大波動(dòng)。

1月25日晚間，中國金茂發(fā)布公告稱，2020年度公司所有者應(yīng)占溢利（未包含投資物業(yè)的公平值收益）較上一年同期錄得約40%至50%的下降。

消息公布的次日9點(diǎn)30分，港股開盤，中國金茂股價(jià)立即開啟懸崖式下跌，開盤報(bào)每股3.38港元，跌幅達(dá)到11.29%；隨后，股價(jià)出現(xiàn)小幅度上揚(yáng)，盤中繼續(xù)下跌至收盤；最后，當(dāng)日股價(jià)收跌16.8%，報(bào)每股3.17港元。

2020年，中國金茂全年銷售額有著爆發(fā)式的突破，同比增長超過四成，并且首次成為兩千億元的俱樂部成員。盡管成績斐然，但是在“難上加難”的2020年，這份成績單所需要付出的代價(jià)也不小。

這一年，房地產(chǎn)行業(yè)先是經(jīng)歷了疫情導(dǎo)致的停工、停售，后又受到更大力度的監(jiān)管和調(diào)控，包括“三道紅線”、銀行限貸、多城市進(jìn)一步出臺(tái)樓市調(diào)控等。

金茂們的“脆弱”

翻閱中國金茂公布的2020年銷售數(shù)據(jù)，其全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2311.06億元，同比上一年錄得43.72%增長，銷售建筑面積約1129萬平方米，同比增長50.85%，分別比2019年多出702.99億元、380.61萬平方米。

銷售額增幅小于銷售面積亦能說明，2020年期間，中國金茂采用了降價(jià)銷售的策略。整體上，其2020年銷售均價(jià)為2.05萬元/平方米，較2019年的均價(jià)下降0.14萬元/平方米。歷月銷售均價(jià)中，僅有11月份、12月份高于往期，其余月份降價(jià)區(qū)間為0.02-0.83萬元/平方米。

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，降價(jià)銷售策略已是司空見慣，其中恒大、萬科、保利銷售均價(jià)降近13%、1.66%、0.26%。期間，恒大降價(jià)優(yōu)惠有75折活動(dòng)、萬科部分項(xiàng)目亦有9折優(yōu)惠等。

從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，眾多房企共同助推下，2020年全國商品房銷售額突破了17萬億元大關(guān)，為17.36萬億元，銷售面積為17.61億平方米。對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)則增加0.055萬元/平方米至0.986萬元/平方米，不過，增速較2019年下降0.66個(gè)百分點(diǎn)至5.9%。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

當(dāng)做一件事成為集體共識(shí)的時(shí)候，或許意味著大勢(shì)所趨。但在目前大環(huán)境趨勢(shì)下，房企降價(jià)拋售存量物業(yè)的速度，趕不上調(diào)控的速度。

中國金茂在1月25日公告中稱，因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致公司、集團(tuán)部分聯(lián)營及合營企業(yè)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。

受這種對(duì)預(yù)期計(jì)提減值的影響，中國金茂于2020年度的所有者應(yīng)占溢利（未包含投資物業(yè)的公平值收益）將較2019年度錄得約40%至50%的下降。

實(shí)際上，若不計(jì)提減值因素，其2020年度物業(yè)交付結(jié)算收入較上期錄得約40%至50%的大幅增長。

在“傳統(tǒng)”思維或過往認(rèn)知中，如果在合理價(jià)格區(qū)間拿下一個(gè)項(xiàng)目，時(shí)間會(huì)慢慢讓這個(gè)項(xiàng)目更加有價(jià)值，并且從中獲取利潤最大化。這也是為什么不少開發(fā)商喜歡囤地、慢開發(fā)、限量推貨的原因。

一位長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析到，一般計(jì)提是看存貨價(jià)值的記錄方法，普遍會(huì)采用公允價(jià)值，價(jià)值要和市場(chǎng)對(duì)標(biāo)，如果價(jià)值下降，就要計(jì)提減值損失。“沒有調(diào)控的時(shí)候，地會(huì)更值錢，土地價(jià)值是建筑樓宇的最高價(jià)值計(jì)算的?！?/p>

如果說“三道紅線”是戴在開發(fā)商“高杠桿”腳上的鐐銬，使其放慢了快速擴(kuò)張的步伐，那么，2020年末央行公布的限制房貸新規(guī)、滬深等地的限購限價(jià)樓市調(diào)控，就直接切中了所有開發(fā)商的“脆弱之處”。

其中，2020年最后一天，央行頒布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，劃分為五檔，中資大行、中資中行、中資小行及非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%。

限制銀行資金流入房地產(chǎn)，或許意味著樓盤“有價(jià)無市”。在銀行房貸總規(guī)模不變的情況下，房價(jià)下降則能降低購房者的貸款金額，進(jìn)而增加銀行放貸的宗數(shù)。

“土地”的代價(jià)

因大環(huán)境因素，開發(fā)商對(duì)存貨進(jìn)行計(jì)提減值，并無孤例，且這種情況在2020年中報(bào)就釋放出信號(hào)。

舉例而言，2020年中期，招商蛇口(001979,股吧)實(shí)現(xiàn)營收約243.2億元，同比增長45.74%；歸母凈利潤9.13億元，同比下降81.35%；歸母扣非凈利潤約7.4億元，同比下降84.68%。

關(guān)于營收大漲、歸母凈利潤大跌的原因，招商蛇口稱，系部分項(xiàng)目獲取時(shí)未能充分預(yù)期到政策調(diào)控力度的收緊，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)毛利潤不及預(yù)期。簡而言之，即開發(fā)商高估了最終售價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目購入成本過高。

更遠(yuǎn)來看，2018年兩會(huì)正式提出“房住不炒”。兩會(huì)后，各地方開始陸續(xù)出臺(tái)限購、限貸、限價(jià)等樓市調(diào)控政策，包括廣州、武漢、昆明、大連、海南等城市。在這種“強(qiáng)力度”下，房價(jià)環(huán)比增幅前列的城市隨后也被住建部約談，開始升級(jí)樓市調(diào)控措施。

彼時(shí)，嚴(yán)厲的調(diào)整政策給開發(fā)商帶來了復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境。萬科、保利、綠地控股(600606,股吧)、新城控股(601155,股吧)、陽光城(000671,股吧)、綠城中國、華夏幸福(600340,股吧)、泰禾等眾多房企紛紛計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。

其中，萬科2018年報(bào)顯示，存貨減值準(zhǔn)備較2017年增長43.5%至23.1億元，影響期內(nèi)稅后凈利潤7.8億元、歸母凈利潤6億元。同期，保利計(jì)提約23.4億元，減少期內(nèi)歸母凈利潤約20億元，以此計(jì)算，計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備影響歸母凈利潤達(dá)10.6%。

所謂計(jì)提減值準(zhǔn)備，即開發(fā)商對(duì)可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的項(xiàng)目計(jì)提相應(yīng)的跌價(jià)準(zhǔn)備。

上述財(cái)務(wù)人士亦指出，這是開發(fā)商預(yù)判失誤的體現(xiàn)?！半m然政策動(dòng)向很難判斷, 但是拿地成本是一種主觀的行為，說明開發(fā)商在激烈搶地時(shí)，沒有考慮土地價(jià)格是否溢價(jià)太高，也沒有沒有預(yù)期到后續(xù)政策的影響?！?/p>

高溢價(jià)拿地?cái)U(kuò)張的方式，先是遇到“三限”調(diào)控政策，如今又要降價(jià)回籠資金，計(jì)提減值準(zhǔn)備或許成為了必然代價(jià)，且在未來調(diào)控力度只緊不松的趨勢(shì)下，艱難程度可想而知。

按瑞信發(fā)表的研報(bào)指出，展望今年雖然抵押貸款配額限制對(duì)市場(chǎng)有一些不利影響，當(dāng)中低線城市受負(fù)面影響更大，但部分被一、二線城市市況向好所抵消，預(yù)測(cè)2021年全國房地產(chǎn)銷量及銷售額將分別下降5.6%和3.2%。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。

（責(zé)任編輯：徐帥）