當(dāng)你還在沿用老一套時(shí),你的房產(chǎn)投資已經(jīng)失敗了一半

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-02 09:59

2020年，樓市正在發(fā)生種種變化。相比過去，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇，不確定性大于確定性。

很多朋友都還抱著老觀念來看待房產(chǎn)投資，但市場已經(jīng)發(fā)生了變化，而作為參與到市場里的我們，難道觀念不用改變，思維不用升級(jí)嗎？

答案是必須的。所以，今天就來帶大家更新房產(chǎn)投資三觀。

更新收益觀

為什么大家都那么熱衷于投資房產(chǎn)？實(shí)在是過去投資房產(chǎn)的收益太高了，北上廣深的房價(jià)10年翻4/5倍，若是再加上3.3倍的桿杠，直接是去到10-20倍，50萬進(jìn)去，500萬出來都只是個(gè)合格。

尤其是2015-2017這三年讓大家印象深刻，全國一二三四線城市的房價(jià)輪番上漲，隨便一個(gè)城市漲個(gè)50%不成問題。

大家想想，過去咱們老百姓做什么投資有買房那么掙錢？別想了，只有買房。

如果時(shí)光倒流，讓你穿越回4年前去買房，你會(huì)怎么做？你一定會(huì)砸鍋賣鐵，房子再抵押、信用卡套現(xiàn)，首付貸大膽用等等各種手段。我相信，只要不犯法，你會(huì)想盡一切方法籌錢、用光你能用的名額去買房，買N套房。

是的，4年前你要這么做，你現(xiàn)在身家已經(jīng)暴漲百倍了。這種方式聽起來很激進(jìn)，但是3年前你完全可以這么干，為什么？

原因很簡單，答案很明顯，房價(jià)大漲了這么多。也就是說，只要房價(jià)能夠確定是漲的而且短期內(nèi)漲幅不少，剛才那種操作就完全派得上用場。

可現(xiàn)在還能這么做嗎？

首先，我們要清醒認(rèn)識(shí)到的是，過去這種1年或2年房價(jià)翻倍的暴漲模式是可遇不可求的，甚至，我很堅(jiān)定地認(rèn)為這種暴漲模式在我們有生之年都不會(huì)再現(xiàn)了。當(dāng)然，中國的房價(jià)上漲空間遠(yuǎn)沒有結(jié)束，只是怎么個(gè)漲法而已。

而如果你還帶著這種短期翻倍，濫用桿杠的方式去投資房產(chǎn)，最直接可能導(dǎo)致的結(jié)果就是斷供，沒有資金供樓。更慘的是有可能房價(jià)下跌，甚至跌過你的首付額度讓你陷入負(fù)資產(chǎn)。

兩個(gè)原因：1、房價(jià)短期暴漲的模式結(jié)束，進(jìn)入慢牛時(shí)代；2、城市出現(xiàn)分化，當(dāng)下的房價(jià)會(huì)成為一部分城市3-5年甚至更長時(shí)間的高峰。一旦你買錯(cuò)，甚至還濫用桿杠，后果將不堪設(shè)想。

所以，樓市新形勢(shì)下，我們第一個(gè)更新的就是收益觀。

錯(cuò)誤的收益觀是：短期翻倍，濫用桿杠；正確的收益觀應(yīng)該是：價(jià)值投資，聚沙成塔。

更新周期觀

因?yàn)樯弦徊ǚ績r(jià)的上漲，培養(yǎng)了不少人的短期炒房思維。很多朋友可能會(huì)有這樣的想法：今年買房，持有個(gè)兩三年甚至一兩年，然后轉(zhuǎn)手就賣掉。

你們說，這樣實(shí)際嗎？剛才已經(jīng)和大家說過，類似15-17年這種房價(jià)短期暴漲的機(jī)會(huì)不會(huì)再有。

這一刻，你要投資房產(chǎn)，全國任何一個(gè)城市，如果不抱有至少5年以上的投資周期，我勸你碰都不要碰。為什么？沒有這個(gè)時(shí)間，房價(jià)就不會(huì)漲到合理的利潤。做投資沒有合理的利潤，難道你賺個(gè)10%，甚至不賺錢你就走嗎？

另一方面，現(xiàn)在高投資價(jià)值的城市，基本都已經(jīng)限售。如果你買的是期樓，收樓要1-2年，拿房產(chǎn)證又要1年，不同城市的限售又要2-5年不等，這么一算下來怎么著你都需要5年左右才有資格轉(zhuǎn)手。

至于那些不限售的城市，拉薩、遵義、菏澤等等，你愿意投資嗎？對(duì)于沒價(jià)值的城市，不要說限售影響你的房子轉(zhuǎn)手的時(shí)間，就算不限售，打開門讓你賣，你也未必賣得出去。

其實(shí)買房要掙錢并不難，選對(duì)城市，長期持有。只要你選到一個(gè)有價(jià)值的城市和項(xiàng)目，放心大膽地持有，時(shí)間自然會(huì)給你最好的回報(bào)。

所以，樓市新形勢(shì)下，我們第二個(gè)要更新的就是周期觀。

錯(cuò)誤的周期觀：2-3年轉(zhuǎn)手，快進(jìn)快出；正確的周期觀：至少持5年的投資預(yù)期。

更新?lián)癯怯^

很多人都會(huì)陷入這樣一個(gè)買房路徑，自己在哪個(gè)城市發(fā)展或者自己老家在哪，就買哪里的房子，哪怕已經(jīng)解決了剛需，以投資的目的再去買房，也還是不管三七二十一，認(rèn)準(zhǔn)了和自己有關(guān)聯(lián)的城市來買。

所以，房產(chǎn)界也存在88定律，也就是80%的人都會(huì)把他們80%的房產(chǎn)集中在一兩個(gè)城市。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？一方面，過去大家的房產(chǎn)投資意識(shí)不強(qiáng)，只買一套房子的占了大多數(shù)，買二套買三套也很少會(huì)去思考一個(gè)問題，自己所在的城市有投資價(jià)值嗎？或者反過來說，其他城市會(huì)不會(huì)比自己所在城市的房產(chǎn)價(jià)值更高嗎？

如果你湊巧在一線或強(qiáng)二線發(fā)展那還好，哪怕你集中買房，你的房子都是買在了一線或強(qiáng)二線。

而如果你剛好是在三四線城市生活或發(fā)展，然后你的房產(chǎn)都集中買在了三四線，那這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就大了。手上的房子越多，風(fēng)險(xiǎn)就越大，等于揣著一堆定時(shí)炸彈。

三四城市的房產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)說過很多次，過去這一波房價(jià)上漲，最大的幕后推手就是棚改。當(dāng)前貨幣置換已經(jīng)逐步變成實(shí)物置換，更關(guān)鍵是2020年棚改要進(jìn)入尾聲。到那個(gè)時(shí)候，那些人口流出嚴(yán)重的三四線城市房子靠什么支持房價(jià)繼續(xù)往上漲呢？

不要說你的房子全都投資在三四線不可取，過去5年，哪怕你買深圳和買武漢，這兩者的收益差距都很大。所以，跳出自己所在城市，放眼全國去看樓市價(jià)值才是正確的買房之道。

真正合理且長遠(yuǎn)的擇城觀，必須要學(xué)會(huì)跨城投資，不要局限在一城一地。

所以，樓市新形勢(shì)下，我們第三個(gè)要更新的就是擇城觀。

錯(cuò)誤的擇城觀：在哪買哪，熟哪買哪。正確的買房觀應(yīng)該是：跨城投資，選對(duì)雪坡。

何為選對(duì)雪坡？巴菲特有一句經(jīng)典名言：人生就像滾雪球，關(guān)鍵是找到濕濕的雪和長長的坡！

而我也說，房產(chǎn)投資也是滾雪球，也要找到濕濕的雪和長長的坡。濕濕的雪就是選對(duì)城市、選對(duì)項(xiàng)目，長長的坡就是通過長期持有來積累高收益。

來源：地產(chǎn)情報(bào)站