對(duì)于絕大多數(shù)人來說，除了第一套房子外，幾乎后邊所有的房子都是有很強(qiáng)的投資屬性，即使是后期會(huì)自住，也大多數(shù)是短暫的居住。

因?yàn)槿硕际且坏╅_始買房就不斷買房、不斷換房，據(jù)統(tǒng)計(jì)中國人平均換房周期大約在8年左右，去掉建設(shè)和裝修期大約只剩下5年時(shí)間真正居住，而且這也只是平均。

很多人更是低于這個(gè)數(shù)字。

那么樓層怎么選，其實(shí)是一門大學(xué)問，我們來細(xì)細(xì)梳理一下。（自住也80%適配）

過去很多開發(fā)商為了促銷，為了省事，整棟樓一口價(jià)銷售，先讓大家以相同的價(jià)格隨便選樓層，等好的樓層選完再把剩余的樓層價(jià)格適當(dāng)下調(diào)清理尾貨，讓購房者比較容易接受。

而這幾年，這種做法已經(jīng)越來越少，絕大多數(shù)都是，差異化一房一價(jià)，特別是一些純高層無特殊景觀的項(xiàng)目。

也就是，中間的最貴，向上向下越來越便宜。

而這個(gè)差價(jià)是最核心的問題點(diǎn)，我把它分成兩種情況來說：

1 差價(jià)不大

差價(jià)不大的結(jié)構(gòu)是最常見的結(jié)構(gòu)，一般是橄欖球型的價(jià)格體系，往往每個(gè)樓層的差價(jià)只有房子單價(jià)的千分之一，比如10000元/㎡的房子，每個(gè)樓層差價(jià)10幾塊錢。最貴的樓層跟最便宜的樓層差價(jià)200塊錢。

如果是大城市50000元/㎡的房子，最貴的樓層跟最便宜的樓層差價(jià)1000塊錢，總價(jià)在10萬塊錢左右。

對(duì)于這樣的價(jià)格結(jié)構(gòu)，其實(shí)選擇中間偏上的樓層會(huì)比較好，一來是自住期間視野景觀好，二是在賣二手房的時(shí)候不會(huì)被人挑樓層的毛病。

常見的33層的樓宇，推薦選擇21層-31層之間，如果27層-30層沒有特殊提價(jià)，這個(gè)樓層最為推薦。

以此類推，18層的小高層，推薦9-14樓，因?yàn)槠毡?5-17樓最貴，因?yàn)樾「邔痈鼜?qiáng)調(diào)視野。

但未來15樓所謂的黃金樓層并不會(huì)比13樓有明顯的價(jià)差。

要注意的是，如果你選的房子是這樣的價(jià)格結(jié)構(gòu)，頂?shù)缀?樓以下是非常不建議買的。較差的樓層在二手房交易的時(shí)候，如果市場火熱可能不會(huì)被人挑刺，如果市場較冷大概率會(huì)被壓價(jià)。

此時(shí)此刻，壓下來的價(jià)格部分，大概率是要比當(dāng)初的低樓層和好樓層的差價(jià)高。

2 差價(jià)大

相反，有不少樓盤的樓層差價(jià)則是寶石型定價(jià)，也就是中間樓層幾乎差價(jià)不大，可能也是千分之一的價(jià)格差，但是牽扯到頂?shù)缀吞貏e低的樓層或者4樓、14樓、18樓之類的樓層，為了盡快賣干凈回款，打出特別低的價(jià)格，有些甚至能有3-5%的價(jià)格差。

比如近期樓面團(tuán)購的南沙樓盤，有一個(gè)4樓特價(jià)房比正常樓層低了近十萬元。

對(duì)于這樣的價(jià)差，其實(shí)我們是非常建議投資選擇中低樓層的，或者特殊數(shù)字樓層，比如剛說的4樓、14樓、18樓，有些有宗教信仰的人也會(huì)忌諱13這個(gè)數(shù)字，所以13樓有些開發(fā)商也會(huì)給出優(yōu)惠，對(duì)于這樣的樓層，如果給到較大優(yōu)惠，其實(shí)反而是投資的最佳品。

畢竟在二手房市場中，除了特別淡的淡市會(huì)出現(xiàn)業(yè)主拿樓層壓價(jià)的問題，其他時(shí)間基本都是有什么買什么，畢竟二手房是孤品，不像新房。

買賣時(shí)機(jī)、市場行情、買賣雙方的心理，以及是否著急用錢、是否著急用房，對(duì)于成交價(jià)的影響很大。

即使較差樓層被壓價(jià)，當(dāng)初新房的時(shí)候享受到的優(yōu)惠折算進(jìn)來也劃算。

因?yàn)橘徺I成本低，掛盤價(jià)格可以更低，這在淡市更容易獲得曝光和帶看的機(jī)會(huì)，反而不是壞事。

3 景觀房和樓王

很多時(shí)候，特別是南方的項(xiàng)目，不少都是依山依水而建。

朝湖面江的情況很普遍，而景觀出色的樓層或者樓棟大多數(shù)都會(huì)特殊定價(jià)。

除了頂豪項(xiàng)目，如珠江邊或者深圳灣這類的區(qū)域，大多數(shù)樓盤對(duì)于投資的角度來說，其實(shí)是不推薦的，景觀房前期開發(fā)商的加價(jià)已經(jīng)把紅利吃盡，后期的額外溢價(jià)空間其實(shí)已經(jīng)不大。

通俗點(diǎn)說就是，資金成本不同，漲幅絕對(duì)值相同，反而利潤更低。

換成數(shù)字來說就是：

3萬一平的普通樓層，和4萬一平的景觀樓層。幾年后都漲了，普通樓層漲到了4萬，景觀樓層漲到了5萬，此時(shí)此刻，漲幅絕對(duì)值都是1萬，但實(shí)際景觀樓層比普通的樓層漲幅比例更小，也就是利潤更低。

而當(dāng)初多多付的錢，不如把面積買大，綜合收益更高。

對(duì)于樓王項(xiàng)目很多也是類似的情況，僅僅是因?yàn)樗谛^(qū)的正中間，或者視野最寬闊，大概率最后的漲幅比例是輸過小區(qū)內(nèi)當(dāng)初的低價(jià)樓棟，因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)的品質(zhì)決定了小區(qū)的均價(jià)和天花板，而非那一棟或者那幾套的景觀決定。

相反，同片區(qū)優(yōu)質(zhì)高的樓盤會(huì)比品質(zhì)差的樓盤在未來升值更好，因?yàn)榫幼≌w體驗(yàn)不同，而非只是陽臺(tái)外的視野不同。

如果你看著上邊的長篇大論有點(diǎn)頭大，就直接看這個(gè)結(jié)尾也可以。

這篇文章梳理下來，大概就是講：

買房時(shí)如果樓層差價(jià)小，那么一定是買中上水平的樓層，哪怕等開下一棟樓。

如果差價(jià)大，那么反而是優(yōu)選較差的樓層，只要沒有其他硬傷，越是特價(jià)房越好。

而對(duì)于高價(jià)景觀樓層、樓王這類的產(chǎn)品，或者剛需堆里的CEO盤，如果你不是不差錢兒那種，我們的建議是最好不要碰。

至于抖音上說房人，熱炒的什么揚(yáng)灰層、槽鋼層、設(shè)備層，理都不用理。那些大多數(shù)都是從百度抄來的東西，翻成語音視頻就成了所謂的買房知識(shí)，其實(shí)抖主都不知道原作者本來就是編的。

總之，當(dāng)你把房產(chǎn)定義成投資屬性第一，那無論你是否自住，遵循這一套原則絕不會(huì)錯(cuò)。

來源：樓面

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