對于絕大多數(shù)人來說，除了第一套房子外，幾乎后邊所有的房子都是有很強的投資屬性，即使是后期會自住，也大多數(shù)是短暫的居住。

因為人都是一旦開始買房就不斷買房、不斷換房，據(jù)統(tǒng)計中國人平均換房周期大約在8年左右，去掉建設(shè)和裝修期大約只剩下5年時間真正居住，而且這也只是平均。

很多人更是低于這個數(shù)字。

那么樓層怎么選，其實是一門大學(xué)問，我們來細(xì)細(xì)梳理一下。（自住也80%適配）

過去很多開發(fā)商為了促銷，為了省事，整棟樓一口價銷售，先讓大家以相同的價格隨便選樓層，等好的樓層選完再把剩余的樓層價格適當(dāng)下調(diào)清理尾貨，讓購房者比較容易接受。

而這幾年，這種做法已經(jīng)越來越少，絕大多數(shù)都是，差異化一房一價，特別是一些純高層無特殊景觀的項目。

也就是，中間的最貴，向上向下越來越便宜。

而這個差價是最核心的問題點，我把它分成兩種情況來說：

1 差價不大

差價不大的結(jié)構(gòu)是最常見的結(jié)構(gòu)，一般是橄欖球型的價格體系，往往每個樓層的差價只有房子單價的千分之一，比如10000元/㎡的房子，每個樓層差價10幾塊錢。最貴的樓層跟最便宜的樓層差價200塊錢。

如果是大城市50000元/㎡的房子，最貴的樓層跟最便宜的樓層差價1000塊錢，總價在10萬塊錢左右。

對于這樣的價格結(jié)構(gòu)，其實選擇中間偏上的樓層會比較好，一來是自住期間視野景觀好，二是在賣二手房的時候不會被人挑樓層的毛病。

常見的33層的樓宇，推薦選擇21層-31層之間，如果27層-30層沒有特殊提價，這個樓層最為推薦。

以此類推，18層的小高層，推薦9-14樓，因為普遍15-17樓最貴，因為小高層更強調(diào)視野。

但未來15樓所謂的黃金樓層并不會比13樓有明顯的價差。

要注意的是，如果你選的房子是這樣的價格結(jié)構(gòu)，頂?shù)缀?樓以下是非常不建議買的。較差的樓層在二手房交易的時候，如果市場火熱可能不會被人挑刺，如果市場較冷大概率會被壓價。

此時此刻，壓下來的價格部分，大概率是要比當(dāng)初的低樓層和好樓層的差價高。

2 差價大

相反，有不少樓盤的樓層差價則是寶石型定價，也就是中間樓層幾乎差價不大，可能也是千分之一的價格差，但是牽扯到頂?shù)缀吞貏e低的樓層或者4樓、14樓、18樓之類的樓層，為了盡快賣干凈回款，打出特別低的價格，有些甚至能有3-5%的價格差。

比如近期樓面團(tuán)購的南沙樓盤，有一個4樓特價房比正常樓層低了近十萬元。

對于這樣的價差，其實我們是非常建議投資選擇中低樓層的，或者特殊數(shù)字樓層，比如剛說的4樓、14樓、18樓，有些有宗教信仰的人也會忌諱13這個數(shù)字，所以13樓有些開發(fā)商也會給出優(yōu)惠，對于這樣的樓層，如果給到較大優(yōu)惠，其實反而是投資的最佳品。

畢竟在二手房市場中，除了特別淡的淡市會出現(xiàn)業(yè)主拿樓層壓價的問題，其他時間基本都是有什么買什么，畢竟二手房是孤品，不像新房。

買賣時機(jī)、市場行情、買賣雙方的心理，以及是否著急用錢、是否著急用房，對于成交價的影響很大。

即使較差樓層被壓價，當(dāng)初新房的時候享受到的優(yōu)惠折算進(jìn)來也劃算。

因為購買成本低，掛盤價格可以更低，這在淡市更容易獲得曝光和帶看的機(jī)會，反而不是壞事。

3 景觀房和樓王

很多時候，特別是南方的項目，不少都是依山依水而建。

朝湖面江的情況很普遍，而景觀出色的樓層或者樓棟大多數(shù)都會特殊定價。

除了頂豪項目，如珠江邊或者深圳灣這類的區(qū)域，大多數(shù)樓盤對于投資的角度來說，其實是不推薦的，景觀房前期開發(fā)商的加價已經(jīng)把紅利吃盡，后期的額外溢價空間其實已經(jīng)不大。

通俗點說就是，資金成本不同，漲幅絕對值相同，反而利潤更低。

換成數(shù)字來說就是：

3萬一平的普通樓層，和4萬一平的景觀樓層。幾年后都漲了，普通樓層漲到了4萬，景觀樓層漲到了5萬，此時此刻，漲幅絕對值都是1萬，但實際景觀樓層比普通的樓層漲幅比例更小，也就是利潤更低。

而當(dāng)初多多付的錢，不如把面積買大，綜合收益更高。

對于樓王項目很多也是類似的情況，僅僅是因為他在小區(qū)的正中間，或者視野最寬闊，大概率最后的漲幅比例是輸過小區(qū)內(nèi)當(dāng)初的低價樓棟，因為整個小區(qū)的品質(zhì)決定了小區(qū)的均價和天花板，而非那一棟或者那幾套的景觀決定。

相反，同片區(qū)優(yōu)質(zhì)高的樓盤會比品質(zhì)差的樓盤在未來升值更好，因為居住整體體驗不同，而非只是陽臺外的視野不同。

如果你看著上邊的長篇大論有點頭大，就直接看這個結(jié)尾也可以。

這篇文章梳理下來，大概就是講：

買房時如果樓層差價小，那么一定是買中上水平的樓層，哪怕等開下一棟樓。

如果差價大，那么反而是優(yōu)選較差的樓層，只要沒有其他硬傷，越是特價房越好。

而對于高價景觀樓層、樓王這類的產(chǎn)品，或者剛需堆里的CEO盤，如果你不是不差錢兒那種，我們的建議是最好不要碰。

至于抖音上說房人，熱炒的什么揚灰層、槽鋼層、設(shè)備層，理都不用理。那些大多數(shù)都是從百度抄來的東西，翻成語音視頻就成了所謂的買房知識，其實抖主都不知道原作者本來就是編的。

總之，當(dāng)你把房產(chǎn)定義成投資屬性第一，那無論你是否自住，遵循這一套原則絕不會錯。

來源：樓面

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