三亞崖州的安居房項目

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“限房價，競地價”的土地出讓方式、裝配式建筑在項目中的充分運用、實行現(xiàn)房銷售制度，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，是當(dāng)?shù)匚磥磔^長一段時間解決人居問題的一種市場供給形態(tài)。

中房報記者 陳標(biāo)志丨海南報道

從三亞市政府往西45公里、約一個小時車程，便是萬科崖州安居房項目。這處毗鄰崖州區(qū)政府的安居房項目工地，正在熱火朝天建設(shè)中。

12月11日下午，中國房地產(chǎn)報記者在走訪該項目時見到，大型挖掘機及裝載車輛正在現(xiàn)場有序地施工，地下室挖土工程快接近尾聲。此時距離11月11日項目正式開工，僅僅過去了一個月時間。

“這是三亞市第一個開工建設(shè)的安居房項目，計劃總投資8.8億元。”作為項目建設(shè)方，海南萬科企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理林旺告訴記者，預(yù)計在2022年上半年，該項目8棟樓、共計922套安居房將完工交付使用。

此前，海南提出在海口、三亞、儋州、五指山、定安和陵水6個市縣開展安居型商品住房建設(shè)試點，至2020年12月20日，海南省已完成14宗937.52畝安居型商品房住房用地出讓工作，其中10個項目已開工建設(shè)，共計將建成9756套住房。這距離2020年4月底海南省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點工作的指導(dǎo)意見》等文件，僅過去8個月時間。

中國房地產(chǎn)報記者通過實地走訪海口、三亞、陵水等多個市縣，也見證了海南安居型商品住房建設(shè)的“海南速度”。無論是在海南北部省會城市?？谑?，還是在南部的三亞市，或在海南中部的五指山市、東部的陵水縣、西部的儋州市，安居型商品房項目的建設(shè)已經(jīng)成為各地重要民生工程之一?！把b配式”“現(xiàn)房銷售”等關(guān)鍵詞又成為安居型商品住房（以下簡稱“安居房”）的“海南樣本”。

“創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，開展安居型商品住房建設(shè)試點”是海南省委、省政府明確提出“建立健全海南省住房保障和供應(yīng)體系”中的重要內(nèi)容之一。這一住房保障和供應(yīng)體系包括發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進(jìn)人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求，以實現(xiàn)住有所居。

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實地探訪海南安居房項目

保利?棲棠安居房項目工地一派繁忙的景象。

萬科崖州安居房項目和三亞保利·棲棠項目，是三亞市目前已經(jīng)開工建設(shè)的兩個安居房項目。

在崖州區(qū)，一座總規(guī)劃面積69.3平方公里的科技新城——三亞崖州灣科技城正在這里迅速崛起；在海棠區(qū)，被定位為“國家海岸”的海棠灣是免稅購物、休閑度假的天堂。上述兩個分別位于崖州區(qū)、海棠區(qū)的安居房項目建成后，將提供3450套安居房。

三亞保利·棲棠項目負(fù)責(zé)人王東雁告訴記者，該項目是三亞市目前最大安居房項目，項目用地面積為131余畝，總投資25.6億元，將建設(shè)2510余套安居房。

事實上，自2020年4月底以來，三亞市已啟動安居房項目11個，計劃建設(shè)安居房16366套。截至目前，該市已分別在崖州區(qū)、海棠區(qū)、吉陽區(qū)、天涯區(qū)完成了6個安居房項目共7宗用地掛牌出讓工作。

三亞萬科崖州安居房項目。

不僅在海南南部三亞，在北部省會?？冢簿臃宽椖恳餐瑯尤缁鹑巛遍_工建設(shè)。

2020年12月16日，位于?？谑行阌^(qū)長潭街的長秀仕家安居房項目開工。該項目占地45.77畝、總建筑面積13.6萬平方米，計劃投資超12億元。項目建成后，將提供1020套安居房。

在?？谑心虾４蟮栏浇乃幑纫宦返乃幑缺表椖浚@個由最初“藥谷人才房”項目轉(zhuǎn)為安居房項目，數(shù)棟高樓的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工，目前正處于后續(xù)裝修施工。該項目建成完工后，將為?？谔峁?490余套安房。

截至目前，?？谑幸验_工建設(shè)長秀、藥谷北、美安福鄰中心、下洋瓦灶等4塊安居型商品住房用地，土地面積共計140.99畝，共計建設(shè)安居型商品住房3360余套，2022年將陸續(xù)交付使用。

?？谑凶》勘Ｕ瞎芾碇行闹魅瓮踬R清告訴中國房地產(chǎn)報記者，海口市2020年完成土地掛牌出讓的安居房項目已全部開工建設(shè)，預(yù)計至2022年底，?？趯⒔ㄔO(shè)安居房18000套供應(yīng)市場。

在海南東部陵水縣、西部的儋州市，以及中部的五指山市等地，均推出安居房項目。來自海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的數(shù)據(jù)，截至2020年12月20日，海南全省已完成14宗共937.52畝安居房項目用地出讓工作，已有10個項目開工，共計9756套。其中，6個試點市縣開工8150套，其他非試點市縣開工1606套。

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一項重大民生工程

海口長秀仕家項目最近開工。

“我們把（陵水縣城）主城區(qū)最好的地段拿出來做安居房項目，這個地段的配套周邊有學(xué)校和商業(yè)，到主城區(qū)也就10分鐘車程，配套是成熟的?！痹诹晁枳遄灾慰h副縣長黃聰看來，安居房項目就是要建成高品質(zhì)的民生項目，地理位置優(yōu)越、周邊配套成熟、建筑質(zhì)量過硬，以及建筑風(fēng)格考究的宜居社區(qū)。

在談及該縣文黎安居房項目時，黃聰向中國房地產(chǎn)報記者舉了一個例子，該項目最初的設(shè)計是沒有地下車庫，但從長遠(yuǎn)考慮最后增加了小區(qū)地下車庫，“僅地下車庫這一項，就多增加了4億元建設(shè)成本?！?/p>

不僅是陵水，海南各地對安居房項目選址均是通過綜合的考量，包括地理位置、周邊配套等。海南省住建廳相關(guān)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，在海南，安居房項目是作為政府的一項重大民生工程來落實的。

根據(jù)2020年4月28日海南省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點工作的指導(dǎo)意見》，安居房項目應(yīng)選址在城區(qū)內(nèi)交通便捷、生活便利和配套設(shè)施完善區(qū)域，并綜合考慮“職住結(jié)合”等因素。安居型商品住房套型建筑面積原則上不超過100平方米，并實行全裝修和采取裝配式建筑方式建造。

同時，安居房項目要配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施和水、電、路、氣、光等“五網(wǎng)”基礎(chǔ)設(shè)施。配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施要與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付使用。

更引發(fā)外界關(guān)注的是，新出讓土地建設(shè)的安居型商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。事實上，包括安居房項目在內(nèi)，在2020年3月8日后通過出讓取得的土地建設(shè)商品住宅，均實行現(xiàn)房銷售制度。為此，海南也成為全國首個現(xiàn)房銷售的省份。

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價格遠(yuǎn)低于普通商品房

?？谒幑缺表椖恐黧w結(jié)構(gòu)完工。

早在2002年4月28日，海南省以政府文件形式，對安居房項目做了明確定義：限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運作方式建設(shè)，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

安居房銷售對象為符合條件的當(dāng)?shù)鼐用窈鸵M(jìn)人才，以及基層教師及醫(yī)務(wù)人員。安居型商品住房的銷售均價，原則上按本市縣城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或不超過本市縣上年度商品住房銷售均價的60%。

以三亞為例，安居房在上述銷售均價計算標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，同時考慮項目區(qū)位、容積率等因素，銷售均價還可以下調(diào)10%；情況特殊項目，銷售均價采取“一地一價一議”原則予以確定。

“在崖州安居房項目周邊，普通商品房均價超過20000元/平方米，但這個安居房項目銷售均價定為9500元/平方米。”海南萬科企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理林旺告訴記者，安居房價格遠(yuǎn)低于市場普通商品房價格。

至于其中原因，林旺認(rèn)為，由于是政府保障性質(zhì)項目，一方面是拿地成本相對較低，另一方面取決于企業(yè)采用新的建造工藝和管理體系，比如萬科的“5+2體系”標(biāo)準(zhǔn)，采用鋁模、全混凝土外墻、裝配式內(nèi)墻等進(jìn)行全方位穿插施工，以及裝配式建造等方式實現(xiàn)工期提速，節(jié)約了時間成本。

中國房地產(chǎn)報記者了解到，海南“安居型商品住房”名詞對外公開提及，是在2020年3月初。3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確提出建立健全海南省住房保障和供應(yīng)體系，發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進(jìn)人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求。

2020年4月28日，海南省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點工作的指導(dǎo)意見》。這也是海南推進(jìn)安居房項目建設(shè)的開始。裝配式建筑在安居房項目中的充分運用，實行現(xiàn)房銷售制度，安居房作為海南省住房保障和供應(yīng)體系的形式之一，被賦予更深刻的民生內(nèi)涵。

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大房企“握手”安居房項目

在政策措施的有力保障和政府部門的大力推動下，海南安居房項目也吸引了大批有實力房企積極參與。如萬科、保利、北辰等知名房企，以至于在安居房項目在以“限房價、競地價”方式出讓土地時，各大房企舉牌爭奪顯得格外激烈。

在海南房地產(chǎn)市場發(fā)生深刻變化的新形勢下，當(dāng)?shù)胤科笾\求轉(zhuǎn)型和調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，與安居房項目“握手”便是一種嘗試。

海南萬科企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張華告訴記者，他們從2020年9月20日競拍到崖州安居房項目地塊，到11月11日正式開工，整個過程沒有超過50天。項目從拿地到開工之所以如此順利，一方面得益于前期的準(zhǔn)備工作充分，更重要的是當(dāng)?shù)卣块T對安居房項目開辟了“綠色通道”，采取“以函代證”方式辦理了相關(guān)施工許可。

三亞市住房保障管理中心副主任鄭毅亦向記者表示，安居房項目在拿地上比普通商品房項目拿地要快一年左右，包括項目選址、拆遷（安居型商品房盡量避免拆遷）、規(guī)劃報建等流程上，盡量簡化審批程序，施行“企業(yè)承諾制”，規(guī)定政府部門的審批期限，所以安居房項目推進(jìn)速度較快。

“有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動實現(xiàn)全省人民住有所居?！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃表示，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，是海南未來較長一段時間解決人居問題的一種供給形態(tài)。

他表示，下一步海南在安居房項目有序推進(jìn)過程中，繼續(xù)壓實市縣主體責(zé)任，要求各市縣加強組織領(lǐng)導(dǎo)，通過聯(lián)席會議等機制統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加快推進(jìn)各項工作；指導(dǎo)各市縣根據(jù)實際情況，盡快制定出臺安居型商品住房有關(guān)管理辦法和實施細(xì)則，及時向社會公布實施，回應(yīng)社會關(guān)切。

記者了解到，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居房、開展安居房項目建設(shè)試點的當(dāng)初，就引起了國內(nèi)專家學(xué)者的關(guān)注。

海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒曾表示，海南提出了包括安居房在內(nèi)的保障性住房，它實際上滿足“居者有其屋”這樣一個訴求，讓廣大社會成員分享自由貿(mào)易港紅利，是一個重要舉措。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南推出安居房政策，實際上也是為了讓符合條件的本地居民家庭及引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價格購買一套住房；安居房制度的推出，也體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對于全國各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

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