安居型商品住房建設(shè)的“海南樣本”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-30 09:00

三亞崖州的安居房項(xiàng)目

“?

“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式、裝配式建筑在項(xiàng)目中的充分運(yùn)用、實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，是當(dāng)?shù)匚磥?lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間解決人居問(wèn)題的一種市場(chǎng)供給形態(tài)。

中房報(bào)記者陳標(biāo)志丨海南報(bào)道

從三亞市政府往西45公里、約一個(gè)小時(shí)車程，便是萬(wàn)科崖州安居房項(xiàng)目。這處毗鄰崖州區(qū)政府的安居房項(xiàng)目工地，正在熱火朝天建設(shè)中。

12月11日下午，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在走訪該項(xiàng)目時(shí)見到，大型挖掘機(jī)及裝載車輛正在現(xiàn)場(chǎng)有序地施工，地下室挖土工程快接近尾聲。此時(shí)距離11月11日項(xiàng)目正式開工，僅僅過(guò)去了一個(gè)月時(shí)間。

“這是三亞市第一個(gè)開工建設(shè)的安居房項(xiàng)目，計(jì)劃總投資8.8億元?！弊鳛轫?xiàng)目建設(shè)方，海南萬(wàn)科企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理林旺告訴記者，預(yù)計(jì)在2022年上半年，該項(xiàng)目8棟樓、共計(jì)922套安居房將完工交付使用。

此前，海南提出在?？?、三亞、儋州、五指山、定安和陵水6個(gè)市縣開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)，至2020年12月20日，海南省已完成14宗937.52畝安居型商品房住房用地出讓工作，其中10個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè)，共計(jì)將建成9756套住房。這距離2020年4月底海南省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》等文件，僅過(guò)去8個(gè)月時(shí)間。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)實(shí)地走訪?？?、三亞、陵水等多個(gè)市縣，也見證了海南安居型商品住房建設(shè)的“海南速度”。無(wú)論是在海南北部省會(huì)城市?？谑?，還是在南部的三亞市，或在海南中部的五指山市、東部的陵水縣、西部的儋州市，安居型商品房項(xiàng)目的建設(shè)已經(jīng)成為各地重要民生工程之一?！把b配式”“現(xiàn)房銷售”等關(guān)鍵詞又成為安居型商品住房（以下簡(jiǎn)稱“安居房”）的“海南樣本”。

“創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)”是海南省委、省政府明確提出“建立健全海南省住房保障和供應(yīng)體系”中的重要內(nèi)容之一。這一住房保障和供應(yīng)體系包括發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進(jìn)人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求，以實(shí)現(xiàn)住有所居。

━━━━

實(shí)地探訪海南安居房項(xiàng)目

保利?棲棠安居房項(xiàng)目工地一派繁忙的景象。

萬(wàn)科崖州安居房項(xiàng)目和三亞保利·棲棠項(xiàng)目，是三亞市目前已經(jīng)開工建設(shè)的兩個(gè)安居房項(xiàng)目。

在崖州區(qū)，一座總規(guī)劃面積69.3平方公里的科技新城——三亞崖州灣科技城正在這里迅速崛起；在海棠區(qū)，被定位為“國(guó)家海岸”的海棠灣是免稅購(gòu)物、休閑度假的天堂。上述兩個(gè)分別位于崖州區(qū)、海棠區(qū)的安居房項(xiàng)目建成后，將提供3450套安居房。

三亞保利·棲棠項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王東雁告訴記者，該項(xiàng)目是三亞市目前最大安居房項(xiàng)目，項(xiàng)目用地面積為131余畝，總投資25.6億元，將建設(shè)2510余套安居房。

事實(shí)上，自2020年4月底以來(lái)，三亞市已啟動(dòng)安居房項(xiàng)目11個(gè)，計(jì)劃建設(shè)安居房16366套。截至目前，該市已分別在崖州區(qū)、海棠區(qū)、吉陽(yáng)區(qū)、天涯區(qū)完成了6個(gè)安居房項(xiàng)目共7宗用地掛牌出讓工作。

三亞萬(wàn)科崖州安居房項(xiàng)目。

不僅在海南南部三亞，在北部省會(huì)?？?，安居房項(xiàng)目也同樣如火如荼開工建設(shè)。

2020年12月16日，位于?？谑行阌^(qū)長(zhǎng)潭街的長(zhǎng)秀仕家安居房項(xiàng)目開工。該項(xiàng)目占地45.77畝、總建筑面積13.6萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資超12億元。項(xiàng)目建成后，將提供1020套安居房。

在海口市南海大道附近的藥谷一路的藥谷北項(xiàng)目，這個(gè)由最初“藥谷人才房”項(xiàng)目轉(zhuǎn)為安居房項(xiàng)目，數(shù)棟高樓的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工，目前正處于后續(xù)裝修施工。該項(xiàng)目建成完工后，將為海口提供1490余套安房。

截至目前，?？谑幸验_工建設(shè)長(zhǎng)秀、藥谷北、美安福鄰中心、下洋瓦灶等4塊安居型商品住房用地，土地面積共計(jì)140.99畝，共計(jì)建設(shè)安居型商品住房3360余套，2022年將陸續(xù)交付使用。

?？谑凶》勘Ｕ瞎芾碇行闹魅瓮踬R清告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，?？谑?020年完成土地掛牌出讓的安居房項(xiàng)目已全部開工建設(shè)，預(yù)計(jì)至2022年底，?？趯⒔ㄔO(shè)安居房18000套供應(yīng)市場(chǎng)。

在海南東部陵水縣、西部的儋州市，以及中部的五指山市等地，均推出安居房項(xiàng)目。來(lái)自海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的數(shù)據(jù)，截至2020年12月20日，海南全省已完成14宗共937.52畝安居房項(xiàng)目用地出讓工作，已有10個(gè)項(xiàng)目開工，共計(jì)9756套。其中，6個(gè)試點(diǎn)市縣開工8150套，其他非試點(diǎn)市縣開工1606套。

━━━━

一項(xiàng)重大民生工程

海口長(zhǎng)秀仕家項(xiàng)目最近開工。

“我們把（陵水縣城）主城區(qū)最好的地段拿出來(lái)做安居房項(xiàng)目，這個(gè)地段的配套周邊有學(xué)校和商業(yè)，到主城區(qū)也就10分鐘車程，配套是成熟的?！痹诹晁枳遄灾慰h副縣長(zhǎng)黃聰看來(lái)，安居房項(xiàng)目就是要建成高品質(zhì)的民生項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越、周邊配套成熟、建筑質(zhì)量過(guò)硬，以及建筑風(fēng)格考究的宜居社區(qū)。

在談及該縣文黎安居房項(xiàng)目時(shí)，黃聰向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者舉了一個(gè)例子，該項(xiàng)目最初的設(shè)計(jì)是沒(méi)有地下車庫(kù)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮最后增加了小區(qū)地下車庫(kù)，“僅地下車庫(kù)這一項(xiàng)，就多增加了4億元建設(shè)成本?！?/p>

不僅是陵水，海南各地對(duì)安居房項(xiàng)目選址均是通過(guò)綜合的考量，包括地理位置、周邊配套等。海南省住建廳相關(guān)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，在海南，安居房項(xiàng)目是作為政府的一項(xiàng)重大民生工程來(lái)落實(shí)的。

根據(jù)2020年4月28日海南省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，安居房項(xiàng)目應(yīng)選址在城區(qū)內(nèi)交通便捷、生活便利和配套設(shè)施完善區(qū)域，并綜合考慮“職住結(jié)合”等因素。安居型商品住房套型建筑面積原則上不超過(guò)100平方米，并實(shí)行全裝修和采取裝配式建筑方式建造。

同時(shí)，安居房項(xiàng)目要配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施和水、電、路、氣、光等“五網(wǎng)”基礎(chǔ)設(shè)施。配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施要與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。

更引發(fā)外界關(guān)注的是，新出讓土地建設(shè)的安居型商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。事實(shí)上，包括安居房項(xiàng)目在內(nèi)，在2020年3月8日后通過(guò)出讓取得的土地建設(shè)商品住宅，均實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。為此，海南也成為全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷售的省份。

━━━━

價(jià)格遠(yuǎn)低于普通商品房

?？谒幑缺表?xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工。

早在2002年4月28日，海南省以政府文件形式，對(duì)安居房項(xiàng)目做了明確定義：限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

安居房銷售對(duì)象為符合條件的當(dāng)?shù)鼐用窈鸵M(jìn)人才，以及基層教師及醫(yī)務(wù)人員。安居型商品住房的銷售均價(jià)，原則上按本市縣城鎮(zhèn)居民家庭房?jī)r(jià)收入比不超過(guò)10倍確定，或不超過(guò)本市縣上年度商品住房銷售均價(jià)的60%。

以三亞為例，安居房在上述銷售均價(jià)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，同時(shí)考慮項(xiàng)目區(qū)位、容積率等因素，銷售均價(jià)還可以下調(diào)10%；情況特殊項(xiàng)目，銷售均價(jià)采取“一地一價(jià)一議”原則予以確定。

“在崖州安居房項(xiàng)目周邊，普通商品房均價(jià)超過(guò)20000元/平方米，但這個(gè)安居房項(xiàng)目銷售均價(jià)定為9500元/平方米?！焙Ｄ先f(wàn)科企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理林旺告訴記者，安居房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)普通商品房?jī)r(jià)格。

至于其中原因，林旺認(rèn)為，由于是政府保障性質(zhì)項(xiàng)目，一方面是拿地成本相對(duì)較低，另一方面取決于企業(yè)采用新的建造工藝和管理體系，比如萬(wàn)科的“5+2體系”標(biāo)準(zhǔn)，采用鋁模、全混凝土外墻、裝配式內(nèi)墻等進(jìn)行全方位穿插施工，以及裝配式建造等方式實(shí)現(xiàn)工期提速，節(jié)約了時(shí)間成本。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，海南“安居型商品住房”名詞對(duì)外公開提及，是在2020年3月初。3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確提出建立健全海南省住房保障和供應(yīng)體系，發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進(jìn)人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求。

2020年4月28日，海南省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》。這也是海南推進(jìn)安居房項(xiàng)目建設(shè)的開始。裝配式建筑在安居房項(xiàng)目中的充分運(yùn)用，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，安居房作為海南省住房保障和供應(yīng)體系的形式之一，被賦予更深刻的民生內(nèi)涵。

━━━━

大房企“握手”安居房項(xiàng)目

在政策措施的有力保障和政府部門的大力推動(dòng)下，海南安居房項(xiàng)目也吸引了大批有實(shí)力房企積極參與。如萬(wàn)科、保利、北辰等知名房企，以至于在安居房項(xiàng)目在以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地時(shí)，各大房企舉牌爭(zhēng)奪顯得格外激烈。

在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生深刻變化的新形勢(shì)下，當(dāng)?shù)胤科笾\求轉(zhuǎn)型和調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，與安居房項(xiàng)目“握手”便是一種嘗試。

海南萬(wàn)科企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張華告訴記者，他們從2020年9月20日競(jìng)拍到崖州安居房項(xiàng)目地塊，到11月11日正式開工，整個(gè)過(guò)程沒(méi)有超過(guò)50天。項(xiàng)目從拿地到開工之所以如此順利，一方面得益于前期的準(zhǔn)備工作充分，更重要的是當(dāng)?shù)卣块T對(duì)安居房項(xiàng)目開辟了“綠色通道”，采取“以函代證”方式辦理了相關(guān)施工許可。

三亞市住房保障管理中心副主任鄭毅亦向記者表示，安居房項(xiàng)目在拿地上比普通商品房項(xiàng)目拿地要快一年左右，包括項(xiàng)目選址、拆遷（安居型商品房盡量避免拆遷）、規(guī)劃報(bào)建等流程上，盡量簡(jiǎn)化審批程序，施行“企業(yè)承諾制”，規(guī)定政府部門的審批期限，所以安居房項(xiàng)目推進(jìn)速度較快。

“有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居?！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，是海南未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間解決人居問(wèn)題的一種供給形態(tài)。

他表示，下一步海南在安居房項(xiàng)目有序推進(jìn)過(guò)程中，繼續(xù)壓實(shí)市縣主體責(zé)任，要求各市縣加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)聯(lián)席會(huì)議等機(jī)制統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加快推進(jìn)各項(xiàng)工作；指導(dǎo)各市縣根據(jù)實(shí)際情況，盡快制定出臺(tái)安居型商品住房有關(guān)管理辦法和實(shí)施細(xì)則，及時(shí)向社會(huì)公布實(shí)施，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切。

記者了解到，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居房、開展安居房項(xiàng)目建設(shè)試點(diǎn)的當(dāng)初，就引起了國(guó)內(nèi)專家學(xué)者的關(guān)注。

海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒曾表示，海南提出了包括安居房在內(nèi)的保障性住房，它實(shí)際上滿足“居者有其屋”這樣一個(gè)訴求，讓廣大社會(huì)成員分享自由貿(mào)易港紅利，是一個(gè)重要舉措。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南推出安居房政策，實(shí)際上也是為了讓符合條件的本地居民家庭及引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價(jià)格購(gòu)買一套住房；安居房制度的推出，也體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對(duì)于全國(guó)各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）