來源：經(jīng)濟參考報

買房是件大事，售樓處的新房價格到底是多少，是購房者最為關(guān)心的事情。從2018年5月開始，吉林省長春市規(guī)定，商品房要在房產(chǎn)信息平臺按照“一房一價”的原則進(jìn)行公示，實際成交價格不得高于預(yù)售申報價格（備案價），否則不予網(wǎng)簽。

業(yè)內(nèi)人士指出，這些舉措有效規(guī)范了商品房銷售行為。但近年來有不少購房者反映，在買房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介公司通過多種方式“繞開”備案價賣房，違反相關(guān)規(guī)定?！案邇r售房”背后有何“貓膩”？記者對此展開調(diào)查。

拿到購房合同才發(fā)現(xiàn)“多交”了錢

這段時間，長春的購房者麻女士特別鬧心。2019年上半年，她在長春金色橄欖城三期小區(qū)購買了一套住宅，這個項目由長春市鵬和房屋開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。

上圖為麻女士和鄰居在售樓處拍攝的照片

麻女士的購房合同上顯示，房屋每平方米單價9150元，總價為114萬余元。而實際上，她支付的購房價格為每平方米在1萬元左右，總價近130萬元。

在這個小區(qū)，遭遇同樣情況的購房者還有不少。“政府規(guī)定實際購房價格不能高于備案價，否則就無法簽訂合同，我們相當(dāng)于買了高價房?！甭榕空f。

多花的錢去哪了？接受采訪的購房者表示，多付的款項，均由長春匯居通科技有限責(zé)任公司（以下簡稱“匯居通”）收取，并非項目開發(fā)商。售樓處一位銷售經(jīng)理表示，開發(fā)商與匯居通進(jìn)行合作，由其代理銷售商品房，目前這家公司“基本已經(jīng)解體”。多花的錢能不能退回來？眾多購房者和售樓處溝通，得到的答復(fù)是：“錢不是我們收的?！?/p>

上圖為麻女士和鄰居在售樓處

業(yè)內(nèi)人士指出，這個案例中，匯居通是典型的中介代理銷售公司，他們和開發(fā)商約定售房底價，高于底價的溢價部分，作為中介公司的銷售傭金。

中介賺取傭金無可厚非，但許多購房者說，在購房時并不知曉還有中介公司的存在，“稀里糊涂”交了錢。感覺受騙的他們向市場監(jiān)管部門進(jìn)行投訴。長春市市場監(jiān)督管理局二道分局于2020年4月立案調(diào)查，在12月4日作出行政處罰決定。

決定書顯示，該案中，長春市鵬和房屋開發(fā)有限責(zé)任公司向匯居通提供了每平方米9050元左右的底價，匯居通在銷售商品房時，將約定價（最終售價）與底價之差作為“溢價金”向購房人收取，作為銷售傭金。但在介紹房源時，銷售方未明碼標(biāo)價，違反了相關(guān)法律法規(guī)，擾亂市場秩序。責(zé)令其改正違法行為，并處以67萬元罰款。

上圖為長春市市場監(jiān)管部門出具的行政處罰決定書

雖然處罰認(rèn)定了匯居通的違法行為，但麻女士和幾十位購房者卻依然很郁悶：多花的錢，誰能退回來？

“繞開”備案價賣房的方式還有不少

克而瑞長春機構(gòu)高級分析師姜峰表示，一個樓盤的預(yù)售價格，經(jīng)過長春市房產(chǎn)信息平臺等多種方式面向社會公布后，意味著每一套在售商品房的最高售價已經(jīng)被“鎖死”。想要以更高的價格出售房源，就必須重新向管理部門申報。

而重新申報更高的售價，很有可能被駁回，為獲取更多利潤，一些開發(fā)商和中介公司就通過多種方式，“繞開”備案價賣房。

——提價后再打折，誘導(dǎo)購房。2020年3月，許多長春購房者反映，“益田翠堤悅府”和“奧體玉園”兩個地產(chǎn)項目在宣傳時提到，購房者能享受到“1.5萬抵3萬并打9.9折優(yōu)惠、2萬抵4萬并打9.9折優(yōu)惠”。然而購房者們在交費后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過優(yōu)惠的售價，和樓盤的備案價相差無幾。“這不就是提價后再打折嗎？”一位購房者說。市場監(jiān)管部門也認(rèn)定這是誘騙購房者，違反了有關(guān)法律法規(guī)，并對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了處罰。

——變相收取各種費用，實則為了漲價賣房。長春市市場監(jiān)督管理局南關(guān)分局出具的一則行政處罰決定書顯示，2019年，吉林省鴻成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在代理銷售長春一樓盤的過程中，在樓盤還未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，向購房者承諾可以享受“1.5萬元抵3萬元”的優(yōu)惠。而在購房者交錢后，又以備案價低于預(yù)估售價為由，不予兌現(xiàn)承諾，并稱這1.5萬元作為內(nèi)購費、內(nèi)購平臺報名費及內(nèi)部購房平臺咨詢費，不予退還。監(jiān)管部門立案調(diào)查后認(rèn)為，該公司違反了價格法等有關(guān)法律法規(guī)，對其處以110萬元罰款，并責(zé)令其退還購房者相關(guān)款項。

——綁定車位，高價賣房。采訪中還有購房者提到，一些樓盤會以車位綁定的方式售賣房屋?！斑@樣的情況此前多發(fā)生在熱銷樓盤中，雖然備案價已經(jīng)鎖定了最高價，但想要買房必須要花費較高的價格購買車位、車庫，相當(dāng)于變相漲價。”一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者說。

聯(lián)合執(zhí)法，維護(hù)房地產(chǎn)市場銷售秩序

經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)公示的備案價，是調(diào)控樓市、推進(jìn)“房住不炒”的重要手段?！皞浒竷r由開發(fā)商自主申報，會參考周邊樓盤價格、項目開發(fā)成本等因素，也涵蓋了合理利潤?！遍L春一位地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人對記者說。“并且，這一價格需要經(jīng)過相關(guān)主管部門的審定批準(zhǔn)，才能面向社會公示?！?/p>

長春市消協(xié)秘書長鐘萍表示，消協(xié)已經(jīng)接到許多關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商或代理公司變相收費的投訴。這些投訴中，購房者多交的各類費用大都未計入購房合同中，往往以“服務(wù)費”“會員費”“咨詢費”等方式，以現(xiàn)金形式，交納給地產(chǎn)商之外的市場主體。實際上，如果開發(fā)商想要“繞開”備案價高價賣房，一定會用到眾多規(guī)避手段，例如通過中介代理收費、要求購房者交納現(xiàn)金、在收據(jù)中含糊其辭等措施。

記者采訪時也有不少從業(yè)者表達(dá)了這樣的聲音：房屋實際成交價往往也會受到供需關(guān)系影響，如果一個樓盤供小于求，則其更多受到市場的影響，即便超過備案價，許多購房者也愿意買單。幾位地產(chǎn)銷售代理人對記者說，他們曾遇到過，在一些優(yōu)質(zhì)地段的商品房持續(xù)熱銷，購房者購買意愿強烈，導(dǎo)致房源價格上浮。雖然實際成交價格高于備案價，但購房者依然愿意購買。

針對“繞開”備案價售房等行為，長春市住房保障和市場監(jiān)管部門持續(xù)加大打擊力度，定期向社會披露違法違規(guī)案例，形成了有力震懾。同時，監(jiān)管部門也通過多種方式要求開發(fā)商明碼標(biāo)價，提醒購房者及時查詢，做到心中有數(shù)。姜峰等專家表示，住房、市場監(jiān)管、發(fā)改等部門可以形成聯(lián)合執(zhí)法機制，加大商品房銷售全程監(jiān)管的力度，暢通投訴舉報渠道，進(jìn)一步規(guī)范銷售秩序。

“買房是大事，消費者要及時在官方平臺上查閱房屋售價，仔細(xì)核對交費明晰、各類票據(jù)與合同，保護(hù)好自身合法權(quán)益?！辩娖颊f。

（原題：《“備案價”躲貓貓 “忽悠”購房者多交錢——揭開部分房地產(chǎn)企業(yè)“高價售房”背后的貓膩》）

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