“高標準商品住宅建設方案” 如何影響購房者的生活？

來源：智能家居時間：2021-06-08 18:46

截至6月6日，北京、天津、廣州、深圳、南京、蘇州等19座城市已經(jīng)完成首批集中供地。為維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行，北京、杭州、重慶、蘇州等熱門城市，在首次集中供地中均進行了新的嘗試。

“從結(jié)果上看，北京的土拍制度新嘗試取得的效果不錯，過程中既沒有出現(xiàn)多個‘馬甲’現(xiàn)象，也沒有出現(xiàn)過高的溢價率。”見證重慶、寧波、蘇州等多個城市土拍新政實施的結(jié)果后，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表達了類似觀點。

在他們看來，北京首次集中供地中政府設置的地價上限與后期房屋的市場售價之間仍存在一定的想象空間，能夠讓北京商品房銷售價格在較長一段時間內(nèi)呈現(xiàn)出一個平穩(wěn)向上的局面。同時，競高標準商品住宅建設方案（簡稱：“競高標準”）的設定也在一定維度上給購房者選房時提供了可參考標準。

不過，觀察北京首次集中供地的全過程可以發(fā)現(xiàn)，從5月10日-11日的現(xiàn)場競拍到5月24日-25日的“競高標準”，企業(yè)拿地態(tài)度出現(xiàn)了明顯變化。從開始的“狂熱”轉(zhuǎn)變?yōu)槟玫氐?ldquo;理性”，開發(fā)商的態(tài)度為什么會發(fā)生180°大轉(zhuǎn)彎？“競高標準”除了是房企拿地的門檻，對購房者來說又會產(chǎn)生哪些影響？這些問題都成為北京首次集中供地后，市場討論的熱點。

“競高標準”給企業(yè)留下“冷靜期”

首次采取“競價、競配建公租房或政府持有產(chǎn)權(quán)比例、競高標準”方式供地，北京首批集中供地中25宗地進入現(xiàn)場競買環(huán)節(jié)，其中10宗地轉(zhuǎn)入“競高標準”環(huán)節(jié)。

在轉(zhuǎn)入“競高標準”之前的環(huán)節(jié)中，10宗地的競爭都非常激烈，并快速到達設置條件的上限。“這次供地設置地價上限的同時，對房價進行了封堵，部分地塊開發(fā)商的建安成本和利潤的總空間每平米只有1-2萬左右。”面對場上的角逐，一名有十多年從業(yè)經(jīng)驗的某房企投資拓展部人員直呼“瘋了，集體瘋癲”。

不過對于這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，“圈內(nèi)人”有著自己的解讀。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，“進入競高標準的地塊，總體看位置條件相對較好，市場需求相對旺盛。從區(qū)域供需結(jié)構(gòu)看，存在小片區(qū)供需失衡狀況。也就是說，小片區(qū)供應量比較少，區(qū)域需求經(jīng)過多年積累有一定基數(shù)在”。

在她看來，即便是相對偏遠的延慶地塊也出現(xiàn)了相似現(xiàn)象。她表示，延慶區(qū)域供應量有限，存在市場供應空窗情況，有一定客戶基礎，而冬奧會的舉辦對延慶整體基礎設施和交通條件都有明顯改善。

她認為，如果細細了解競高標準地塊所在市場的供需結(jié)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展狀況的話，便能夠理解這些地塊為什么會引起房企們的關(guān)注了。

不過，關(guān)注歸關(guān)注，真到拿地時，房企們未必不會退縮。從現(xiàn)場競拍到提交高標準方案，時隔近半月，不少房企放棄了其原本屬意的地塊。

“狂熱”之后企業(yè)回歸“理性”

在“競高標準”階段，真正提交方案的企業(yè)明顯減少。以朝陽王四營L01地塊為例，在前期競買環(huán)節(jié)13個競買主體參與報名，涉及23家房企，現(xiàn)場報方案時卻只剩下了“保利、金地、華潤”聯(lián)合體。

面對這一現(xiàn)象，郭毅表示：這與房企之間在全國包括北京出現(xiàn)“強者恒強”的現(xiàn)象有關(guān)。尤其在北京市場，土地價格相對較高的情況下，無論對開發(fā)商的產(chǎn)品、技術(shù)、品牌，還是周轉(zhuǎn)率、資金成本控制等方面要求都比較高，甚至可以說在全國名列前茅，能滿足這些條件的房企本身就相對比較少。

在《地產(chǎn)營銷人》出品人韓樂看來，競高標準階段房企參與度不高，實際上是房企拿地從比較激進狀態(tài)回歸理性的過程。從整體拿地結(jié)果看，融資成本相對較低，具有全國化布局，資金實力有一定優(yōu)勢的國企、央企拿地概率比較大，而民營企業(yè)中拿地的房企除卓越外，實力都在TOP10以內(nèi)。

企業(yè)發(fā)展中，不同階段會有不同考量。韓樂認為，每個房企都有自己發(fā)展的戰(zhàn)略，如果從市場占位角度看，一些房企寧可不賺錢、不惜代價在北京拿地同樣可以理解。

他說，在全國布局中，企業(yè)會做相應的考量，在一些城市布局利潤較高的項目，而在另外一些能提升自身品牌價值或知名度的城市及地區(qū)布局一些不賺錢或少賺錢的項目。

瞄準“綠色建筑”“競高標準”利好購房者但影響不大

對于此次拍地采用“競高標準”方式的意義，業(yè)內(nèi)幾乎形成共識——其存在的社會價值要遠遠大于對個體購房者買房所產(chǎn)生的利好。

通過前期公布的《高標準商品住宅建設方案評審內(nèi)容和評分標準》文件可以發(fā)現(xiàn)，本次競高標準評分細則分建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設計兩個部分進行，更加注重為購房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間，切實落實了綠色、低碳、節(jié)能理念。

對此，中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉表示，這體現(xiàn)政府對于關(guān)系百姓生活的住宅品質(zhì)的高度重視，對于購房者來說是好事。她說，競高標準的實施，推動了整體居住水平的提升，同時避免了一些暗箱操作，全透明化的建設方案將有利于客戶購房抉擇。

不過，郭毅提醒購房者，本次競高標準的評分標準與通常意義上購房者理解的“高品質(zhì)”可能有所偏差。她表示，本次競高標準主要關(guān)注降低建筑能耗、提升開發(fā)效率、降低開發(fā)過程中對環(huán)境的污染、提升園區(qū)整體規(guī)劃舒適性等問題，并非普通購房者所理解的通過安裝科技系統(tǒng)、精裝等達到的居住意義上的“高品質(zhì)”。

郭毅認為，購買競高標準的住宅，購房者或許能享受到低能耗的建筑，但在精裝、綠色科技層面不會有特別明顯地改善，考慮到開發(fā)商的利潤空間等問題，后期房屋或許還存在減配的可能。

韓樂表達了近似的觀點。他表示，購房者在買房時更關(guān)注自己家有什么，關(guān)注精裝修標準、施工技術(shù)等，但政府更在意的是社會效益，更關(guān)注開發(fā)商的方案能否滿足周邊或社會發(fā)展的需要。

整體來看，任莉認為，土地供應不再是“價高者得”，而是政府通過政策調(diào)控，積極引導房企不斷提升自身產(chǎn)品建設和運營管理水平，對社區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品品質(zhì)提出更高要求，有力推動了整個行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展新階段。