“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案” 如何影響購(gòu)房者的生活？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-06-08 18:46

截至6月6日，北京、天津、廣州、深圳、南京、蘇州等19座城市已經(jīng)完成首批集中供地。為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，北京、杭州、重慶、蘇州等熱門(mén)城市，在首次集中供地中均進(jìn)行了新的嘗試。

“從結(jié)果上看，北京的土拍制度新嘗試取得的效果不錯(cuò)，過(guò)程中既沒(méi)有出現(xiàn)多個(gè)‘馬甲’現(xiàn)象，也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)高的溢價(jià)率。”見(jiàn)證重慶、寧波、蘇州等多個(gè)城市土拍新政實(shí)施的結(jié)果后，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)。

在他們看來(lái)，北京首次集中供地中政府設(shè)置的地價(jià)上限與后期房屋的市場(chǎng)售價(jià)之間仍存在一定的想象空間，能夠讓北京商品房銷售價(jià)格在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出一個(gè)平穩(wěn)向上的局面。同時(shí)，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案（簡(jiǎn)稱：“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”）的設(shè)定也在一定維度上給購(gòu)房者選房時(shí)提供了可參考標(biāo)準(zhǔn)。

不過(guò)，觀察北京首次集中供地的全過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)，從5月10日-11日的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍到5月24日-25日的“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”，企業(yè)拿地態(tài)度出現(xiàn)了明顯變化。從開(kāi)始的“狂熱”轉(zhuǎn)變?yōu)槟玫氐?ldquo;理性”，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度為什么會(huì)發(fā)生180°大轉(zhuǎn)彎？“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”除了是房企拿地的門(mén)檻，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)又會(huì)產(chǎn)生哪些影響？這些問(wèn)題都成為北京首次集中供地后，市場(chǎng)討論的熱點(diǎn)。

“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”給企業(yè)留下“冷靜期”

首次采取“競(jìng)價(jià)、競(jìng)配建公租房或政府持有產(chǎn)權(quán)比例、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”方式供地，北京首批集中供地中25宗地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)，其中10宗地轉(zhuǎn)入“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”環(huán)節(jié)。

在轉(zhuǎn)入“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”之前的環(huán)節(jié)中，10宗地的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，并快速到達(dá)設(shè)置條件的上限。“這次供地設(shè)置地價(jià)上限的同時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了封堵，部分地塊開(kāi)發(fā)商的建安成本和利潤(rùn)的總空間每平米只有1-2萬(wàn)左右。”面對(duì)場(chǎng)上的角逐，一名有十多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的某房企投資拓展部人員直呼“瘋了，集體瘋癲”。

不過(guò)對(duì)于這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，“圈內(nèi)人”有著自己的解讀。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)的地塊，總體看位置條件相對(duì)較好，市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛。從區(qū)域供需結(jié)構(gòu)看，存在小片區(qū)供需失衡狀況。也就是說(shuō)，小片區(qū)供應(yīng)量比較少，區(qū)域需求經(jīng)過(guò)多年積累有一定基數(shù)在”。

在她看來(lái)，即便是相對(duì)偏遠(yuǎn)的延慶地塊也出現(xiàn)了相似現(xiàn)象。她表示，延慶區(qū)域供應(yīng)量有限，存在市場(chǎng)供應(yīng)空窗情況，有一定客戶基礎(chǔ)，而冬奧會(huì)的舉辦對(duì)延慶整體基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件都有明顯改善。

她認(rèn)為，如果細(xì)細(xì)了解競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)地塊所在市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的話，便能夠理解這些地塊為什么會(huì)引起房企們的關(guān)注了。

不過(guò)，關(guān)注歸關(guān)注，真到拿地時(shí)，房企們未必不會(huì)退縮。從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍到提交高標(biāo)準(zhǔn)方案，時(shí)隔近半月，不少房企放棄了其原本屬意的地塊。

“狂熱”之后企業(yè)回歸“理性”

在“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”階段，真正提交方案的企業(yè)明顯減少。以朝陽(yáng)王四營(yíng)L01地塊為例，在前期競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)13個(gè)競(jìng)買(mǎi)主體參與報(bào)名，涉及23家房企，現(xiàn)場(chǎng)報(bào)方案時(shí)卻只剩下了“保利、金地、華潤(rùn)”聯(lián)合體。

面對(duì)這一現(xiàn)象，郭毅表示：這與房企之間在全國(guó)包括北京出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的現(xiàn)象有關(guān)。尤其在北京市場(chǎng)，土地價(jià)格相對(duì)較高的情況下，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品、技術(shù)、品牌，還是周轉(zhuǎn)率、資金成本控制等方面要求都比較高，甚至可以說(shuō)在全國(guó)名列前茅，能滿足這些條件的房企本身就相對(duì)比較少。

在《地產(chǎn)營(yíng)銷人》出品人韓樂(lè)看來(lái)，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)階段房企參與度不高，實(shí)際上是房企拿地從比較激進(jìn)狀態(tài)回歸理性的過(guò)程。從整體拿地結(jié)果看，融資成本相對(duì)較低，具有全國(guó)化布局，資金實(shí)力有一定優(yōu)勢(shì)的國(guó)企、央企拿地概率比較大，而民營(yíng)企業(yè)中拿地的房企除卓越外，實(shí)力都在TOP10以內(nèi)。

企業(yè)發(fā)展中，不同階段會(huì)有不同考量。韓樂(lè)認(rèn)為，每個(gè)房企都有自己發(fā)展的戰(zhàn)略，如果從市場(chǎng)占位角度看，一些房企寧可不賺錢(qián)、不惜代價(jià)在北京拿地同樣可以理解。

他說(shuō)，在全國(guó)布局中，企業(yè)會(huì)做相應(yīng)的考量，在一些城市布局利潤(rùn)較高的項(xiàng)目，而在另外一些能提升自身品牌價(jià)值或知名度的城市及地區(qū)布局一些不賺錢(qián)或少賺錢(qián)的項(xiàng)目。

瞄準(zhǔn)“綠色建筑”“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”利好購(gòu)房者但影響不大

對(duì)于此次拍地采用“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)”方式的意義，業(yè)內(nèi)幾乎形成共識(shí)——其存在的社會(huì)價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)個(gè)體購(gòu)房者買(mǎi)房所產(chǎn)生的利好。

通過(guò)前期公布的《高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)審內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》文件可以發(fā)現(xiàn)，本次競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則分建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)兩個(gè)部分進(jìn)行，更加注重為購(gòu)房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間，切實(shí)落實(shí)了綠色、低碳、節(jié)能理念。

對(duì)此，中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉表示，這體現(xiàn)政府對(duì)于關(guān)系百姓生活的住宅品質(zhì)的高度重視，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事。她說(shuō)，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，推動(dòng)了整體居住水平的提升，同時(shí)避免了一些暗箱操作，全透明化的建設(shè)方案將有利于客戶購(gòu)房抉擇。

不過(guò)，郭毅提醒購(gòu)房者，本次競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)與通常意義上購(gòu)房者理解的“高品質(zhì)”可能有所偏差。她表示，本次競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)主要關(guān)注降低建筑能耗、提升開(kāi)發(fā)效率、降低開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)環(huán)境的污染、提升園區(qū)整體規(guī)劃舒適性等問(wèn)題，并非普通購(gòu)房者所理解的通過(guò)安裝科技系統(tǒng)、精裝等達(dá)到的居住意義上的“高品質(zhì)”。

郭毅認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅，購(gòu)房者或許能享受到低能耗的建筑，但在精裝、綠色科技層面不會(huì)有特別明顯地改善，考慮到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間等問(wèn)題，后期房屋或許還存在減配的可能。

韓樂(lè)表達(dá)了近似的觀點(diǎn)。他表示，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)更關(guān)注自己家有什么，關(guān)注精裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工技術(shù)等，但政府更在意的是社會(huì)效益，更關(guān)注開(kāi)發(fā)商的方案能否滿足周邊或社會(huì)發(fā)展的需要。

整體來(lái)看，任莉認(rèn)為，土地供應(yīng)不再是“價(jià)高者得”，而是政府通過(guò)政策調(diào)控，積極引導(dǎo)房企不斷提升自身產(chǎn)品建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理水平，對(duì)社區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品品質(zhì)提出更高要求，有力推動(dòng)了整個(gè)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。