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　　這兩天被廣州中介的朋友圈刷了屏，文字里透著興奮，因為廣州又通過落戶放松了限購政策。

　　根據(jù)廣州人社局發(fā)布的征求意見通知：

　　大專學(xué)歷，28歲以下，社保繳納一年，可以入戶白云、黃埔、增城、南沙、從化、花都、番禺區(qū)。

　　今天落戶，明天就可以在這7區(qū)域買房，而其他城區(qū)，例如越秀、天河、荔灣區(qū)等，則要在落戶三年之后才能買。

　　市場上很多人分析，廣州這次出臺意見稿是為了“救市”，言外之意就是今年廣州樓市行情太差，需要引進新的購買力才能穩(wěn)住房價。

　　一線城市如此，何況二三四五(002195,股吧)線城市，明年房價下行的概率偏大。

　　我研究了今年廣州的數(shù)據(jù)，跟當?shù)貛讉€地產(chǎn)老炮調(diào)查之后，發(fā)現(xiàn)根本不是這回事。

　　首先今年廣州行情并不差，尤其是經(jīng)濟強區(qū)黃埔和大灣區(qū)最強概念南沙新區(qū)，成交火熱，量價齊漲。而絕對核心區(qū)越秀和天河，二手房房價也暗漲了不少。從這點上基本可以排除救市嫌疑。

　　其次從條例上看，這次廣州落戶門檻雖從本科下放至大專，但對年齡有所限制。28歲低于平均全國平均購房年齡，如果想救市，為什么不直接把門檻挑至35歲，豈不是更好？

　　所以這次放開落戶政策，主要意圖很純粹：“搶人”！

　　2

　　廣州搶人是最明智且不得已的做法。

　　放眼四大一線城市，北京和上海放低落戶門檻，幾乎不可能，因為這兩老大哥，身居高位，經(jīng)濟體量大，教育和醫(yī)療在國內(nèi)數(shù)一數(shù)二，戶口金貴的很。

　　如果放開，勢必迎來全國炒房客的圍攻，北京房價從6萬/平米到10萬/平米，可能只用2-3年時間，嚴重違背調(diào)控大基調(diào)。

　　但廣州不一樣，同屬于大灣區(qū)城市群龍頭，這幾年被深圳連連壓制，在馬太效應(yīng)下，競爭力趨弱，甚至被杭州、重慶等城市搶了風(fēng)頭。

　　而且最重要的是，深圳的落戶門檻實在太低了，按照當下的政策，只要35歲以下，大專以上學(xué)歷即可在深圳落戶，在一線城市里是最寬松的。

　　廣州翻盤機會只有一個，就是趁房價還有優(yōu)勢，迅速把深圳的人才搶過來，只要人才在，按照廣州資源地位，未來依舊可以坐穩(wěn)四大一線城市的位置。

　　而且跟深圳不同，廣州地域面積大，即使流入大量人口，購房需求也會被庫存消化，不會造成房價大漲的現(xiàn)象，在調(diào)控端，不會違背上面的想法。

　　當然，不會大漲不代表不漲。

　　我之前說過，像重慶、廣州這種大體量市場，未來分化現(xiàn)象會越來越嚴重，今年廣州核心區(qū)域房價上漲，但從化、花都、增城的房價是有所下跌的。

　　3

　　接下來，繼續(xù)聊落戶這個話題。

　　之前寫過一篇《中國城鎮(zhèn)化演變》的文章，里面的核心觀點是：中國戶籍制度限制了人口流動，而人口流動是不可違背的時代進程。

　　我認為除了一線城市，二三四線城市以及其他區(qū)域就不應(yīng)該有戶籍門檻，城市更不應(yīng)該有邊界，否則一定沒有什么發(fā)展。

　　這幾天在看《大秦賦》，里面講到宗室驅(qū)逐外客的故事深有體會。

　　宗室是皇帝的親戚，外客是從其他國家遷來的臣子，嬴政掌權(quán)后，叔叔大伯一群人惱怒，說他任用外臣，而不顧及自家親人，甚至以死相逼，要求嬴政許以高管爵位。

　　嬴政認為宗室皆是無才之人，難堪大任，但在以死相逼下，不得不退步。

　　事后大家可以猜到，朝廷一團糟，做廷尉的親戚官司打不明白，修了十年的大渠甚至決堤，勞命傷財。

　　親戚帶頭人悔不當初，最終還是讓嬴政把外客請了回來。

　　企業(yè)和城市都是這個道理。

　　這些年，身邊創(chuàng)業(yè)的朋友，凡是有親戚染指的，大多以失敗告終，而對城市來講，你會發(fā)現(xiàn)，一線城市以及二三線經(jīng)濟強市有一個很明顯的特征：

　　外來人口占比越高，經(jīng)濟越強。

　　并不是說本地人無才，而是整體環(huán)境上，本地人相對外地人沒有競爭力，或者是“懶得競爭”。

　　因為本地人大都有上一輩傳下來的房子，收入不用太高，就可以活的很舒服；外地人不同，異鄉(xiāng)漂泊，為了在新城市(300778,股吧)扎根，必須付出二百倍的努力去成家立業(yè)。

　　一人如此，眾人皆如此，龐大的外來年輕勞動力推動了一個城市的繁華。

　　所以我們在衡量一個城市有沒有發(fā)展時，外來人口占比是非常重要的數(shù)據(jù)。

　　有一個判斷方法特別好用：

　　如果你去一個城市，街邊門店的老板基本都是本地人，而且家家戶戶要求男方有在機構(gòu)、單位工作的鐵飯碗，不好意思，這個城市是沒前途的。

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　　聊得有點兒遠，我們再回到樓市主線上。

　　現(xiàn)在廣州放開限購，相當于為2021年人才大戰(zhàn)埋好了“引線”，接下來會有更多的城市效仿，接連推出“搶人”政策，大戰(zhàn)勢必會進入高潮期。

　　緊接著青島、武漢也下發(fā)了人才新政，尤其武漢85所高校在校內(nèi)即可辦理落戶，表面態(tài)度：搶人要從娃娃抓起。

　　像武漢這種高校資源豐厚的城市，搶人非常容易，今年武漢就有26萬大學(xué)生落戶，為今后的樓市和經(jīng)濟打下了基礎(chǔ)。

　　當然搶人大戰(zhàn)會對樓市產(chǎn)生一定的沖擊力，例如廣州，明年由落戶新增的購買力會繼續(xù)推高核心區(qū)房價，而由新增人口引發(fā)的乘數(shù)效應(yīng)會推高樓市預(yù)期，觀望的剛需也會跟著入市。

　　但是要注意了，并不是只要放松落戶，房價就必須漲。

　　一來要看這個城市是否對外地人有虹吸力，就像去年石家莊開放了0門檻落戶，效果平平，依舊止不住下跌的房價。

　　二來要看這個城市的房價屬于什么區(qū)間。例如前幾天福州也宣布“0門檻”落戶，雖然人口虹吸要比石家莊強，但福州前兩年購房力透支太嚴重。

　　2.6萬/平米的房價，超越了大多數(shù)強省會的房價均值，落戶進來的年輕人大都不具備這樣的資金儲備，形成了明顯的“購買力斷層”，預(yù)計房價還要回落一段時間。

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　　最主要的是，接下來的人口大戰(zhàn)會徹底顛覆整個城市格局。

　　昨天我瀏覽了近兩年全國各地的落戶政策，發(fā)現(xiàn)，南方放開落戶門檻的速度要比北方快很多，而且力度完全勝過北方。

　　要知道，2020年前三季度全國GDP排行，只有北京一座北方城市排進了前十。長此以往，北方將徹底在城鎮(zhèn)化2.0賽道上失去競爭力。

　　過去投資市場一直有句老話，“投資不過山海關(guān)，資金不過云貴川”，現(xiàn)在來看，云貴川風(fēng)生水起，尤其川渝地區(qū)，現(xiàn)在是全國第四大城市群。

　　而山海關(guān)以北呢，徹底迷失了方向，變成了投資不過北方。我也不知道北方城市在想什么，是怕邁得步子大了扯著蛋么？

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