沈陽樓市 丨作者 / 二哥團隊

1周前，我們出了一篇文章，蘇家屯房價破萬成常態(tài)，詳情可閱讀；

會展中心板塊出新地最高限價5400元/建筑平方米，蘇家屯房價破“萬”成常態(tài)

12月11日，沈陽土地市場三地塊出讓，我們先講一下昨日土拍的結(jié)果；

1、蕙蘭五街東鳳果路北地塊”以土地成交單價5400元/建筑平方米，成交總價約8.85億元，及500平地塊范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)無償移交政府租賃住房，附加無償代建佟溝污水處理廠項目要求條件，被中海成功競得。

2、煙廠宿舍地塊被寶地以土地成交單價7050元/建筑平方米的價格競得，成交總價約2.69億元。

3、巴山路南地塊以土地成交單價8010元/建筑平方米，成交總價約10.25億元，被旭輝競得。

煙廠宿舍地塊和巴山路南地塊雖然位于城市核心位置，但是今天的風頭還是被蘇家屯的蕙蘭五街東鳳果路北地塊搶占了。

沒錯，蘇家屯地價5400了，不止5400，該地塊500平地塊范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)無償移交政府租賃住房，附加無償代建佟溝污水處理廠項目要求條件，粗略估算，該地塊地皮價格也得破6000了。

主編早就強調(diào)過，沈陽樓市已經(jīng)過了盲目發(fā)展期，絕不會再出現(xiàn)一頭熱，當年的渾南沈北就屬于一頭熱，城市發(fā)展隨著快速路網(wǎng)的修建，地鐵輕軌建設(shè)，寡頭地區(qū)高房價，即將迎來的將會是多板塊齊頭發(fā)展，多中心發(fā)展，沈陽城市發(fā)展不止有一個中心，一些價格洼地將會被高品質(zhì)住宅快速拉升。

碧桂園、保利、中海對蘇家屯蕙蘭五街東鳳果路北地塊的爭奪，最終中海勝出，頂價拿地，會展板塊居民值得慶祝一下，畢竟這三個房企，中海的溢價率是最高的，2021年奧園樓盤二手房價格將會是最受益的項目。

沈土拍[2020]21號拍賣地塊情況說明表顯示，宗地編號SJT2020-14，地塊名稱蘇家屯區(qū)蕙蘭五街東鳳果路北地塊，四至范圍：東至荷花街西側(cè)道路紅線，南至鳳果路北側(cè)規(guī)劃紅線，西至蕙蘭五街東側(cè)規(guī)劃紅線，北至用地界限。

（圖片來源：棟察樓市）

土地位于蘇家屯區(qū)，土地面積78085.95平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地（R2），容積率不大于2.1且大于1，商業(yè)比例5%-6%，建筑限高80米，出讓年限商業(yè)40年住宅70年，設(shè)定供地狀況為凈地，土地起拍價格為4800元/建筑平方米，最高限價5400元/建筑平方米。

2018年8月16日，華潤置地拿下蘇家屯區(qū)南京南街東創(chuàng)新路北1號地塊，地塊容積率不大于2.1且大于1，就是現(xiàn)在的華潤置地公元九里，跟昨天中海拿地的容積率指標相同，不同的是商業(yè)比例商業(yè)比例不大于30%；

由此我們可以預測，中海會展中心項目的規(guī)劃；

1、洋房、小高產(chǎn)品，低密度園區(qū)；

2、預計售價就高層來說，不會低于現(xiàn)階段華潤置地靜安府和中糧隆悅祥云，現(xiàn)階段華潤中糧基本都在1.4w的成交價，那么中海新項目年后沖擊1.5w也不是沒有可能？

沈陽人買房是有“地域歧視”的，在很多老沈陽人心中，沈陽市只有五個區(qū)：和平、沈河、皇姑、鐵西、大東。弦外之音，別的區(qū)都不叫沈陽！

有一種遙遠，不是距離遠而是心理遠；

蘇家屯會展中心板塊這幾年的發(fā)展是有目共睹的，作為整個蘇區(qū)離沈陽最近的版塊，城市建設(shè)和樓盤扎堆情況，和主城區(qū)是沒有什么兩樣的。

該板塊的快速發(fā)展我們總結(jié)了三個原因；

1、大品牌房企的造城運動，品牌的吸附能力是最強的，好的項目、好的規(guī)劃就能帶來高品質(zhì)的購房群體，先是萬科明日之光項目，再是華潤公元九里，中糧隆悅祥云和華潤靜安府，區(qū)域高品質(zhì)房企聚集使得區(qū)域價值煥然一新。

2、兩大價值高地擠壓，會展中心板塊有著兩大價值高地的輻射帶動，長白島房價高達2萬+，那么長白南就成了品質(zhì)剛需的首選。

渾南新市府有剛需的樓盤高端的價格但是缺乏品質(zhì)，我稱之為非品質(zhì)剛需，新市府現(xiàn)階段在售的主要是高端改善，星河灣、華潤昭華里、龍湖云頌、郡源紫金桃園等等，那么品質(zhì)剛需自然被擠壓到了新市府西板塊。

3、還有會展中心自身的價值點，新南站、自貿(mào)區(qū)，因此我們購房者對蘇家屯區(qū)的購房偏見該有所轉(zhuǎn)變了，地價都6000多了，憑什么蘇家屯的房子不值錢呢？

樓盤存在即合理，適用不同客戶群體，不要再有地域房價歧視，倒回5年前，沈陽二環(huán)外都是郊區(qū)，你說呢？

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