水漫金山！全球房價牛氣沖天，2021年或?qū)_擊世紀高點

來源：智能家居時間：2021-02-15 16:30

　　東吳證券(601555,股吧)宏觀陶川團隊最新的文章指出，2020年全球房價增速創(chuàng)下金融危機后的新高，且漲勢在2021年仍在延續(xù)，且有望突破2005年全球房地產(chǎn)大繁榮時的世紀高點。

　　全文如下：

　　2020年全球房價增速創(chuàng)下金融危機后的新高，尤其是自新冠疫情后出現(xiàn)加速上漲，根據(jù)所追蹤的全球主要國家的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，這一漲勢在2021年初仍在延續(xù)，并且有望突破2005年全球房地產(chǎn)大繁榮時的世紀高點，全球房地產(chǎn)市值也將突破310萬億美元。

　　當前的這輪全球房價上漲有以下特點：

　　一是全球普漲且漲幅可觀。根據(jù)OECD的最新數(shù)據(jù)，2020年三季度全球89%國家的房價都在上漲，這一比例為2000年以來最高。從發(fā)達國家到新興市場，大多數(shù)國家最近一年房價的漲幅超過了5%，這也令2020年中國房價4.1%的漲幅相形見絀。

　　當前的這輪全球房價上漲有何特點？通過梳理各國的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)一些有趣的現(xiàn)象：

　　二是匯率貶值國家的房價上漲較猛。2020年由于美元對多數(shù)國家貨幣貶值，因此匯率貶值的國家不多。在這些國家中，我們發(fā)現(xiàn)匯率大幅貶值的國家也是房價上漲最猛的國家，比如土耳其和俄羅斯，其房價漲幅為全球之最（圖3）；美國和英國是發(fā)達國家中少有的匯率貶值國家，其房價漲幅也接近10%；只有印度、巴西的房價并未因匯率貶值而大漲。

　　三是收入越不平等的國家的房價漲幅往往越大。主要國家最近一年房價漲幅與其收入不平等水平存在正相關性：像俄羅斯、土耳其、美國這些收入不平等較為嚴重的國家，其房價在這輪上漲中也最兇；中國的收入不平等在全球處于中間水平，其2020年房價漲幅相對溫和。

　　當前的全球房價上漲既源于寬松的貨幣流動性，也受益于疫情沖擊下收入不平等的加劇。

　　一個值得關注的指標是房價-收入比雖然房價屢創(chuàng)新高，但全球的房價-收入比尚未回到上一輪房地產(chǎn)繁榮時期的高點，尤其是漲幅較高的美國，其房價-收入比仍遠低于歷史高點?？紤]到2021年的全球經(jīng)濟復蘇有利于居民收入的回升，因此全球房價-收入比很可能保持平穩(wěn)回升的態(tài)勢。

　　另一個值得關注的指標是房價-通脹比。當前全球和美國的這一指標均已高于上一輪房地產(chǎn)繁榮的高點。鑒于全球和美國的M1增速也飆升至歷史新高，因此，如果從抗通脹的角度來看，房地產(chǎn)仍有望繼續(xù)吸收當前過剩的流動性，這就意味著房價-通脹比仍有望進一步攀升。

　　還有一個指標是房價-房租比。全球這一指標已升至歷史新高，但美國仍明顯低于上一輪繁榮的高點。值得關注的是，當前美國房價加速回升的同時，房租的增速卻在回落。由于房租在美國核心通脹中具有最高權(quán)重，因此在其增速顯著回升前，美聯(lián)儲不大可能釋放削減貨幣寬松的信號。

　　從上述三個指標來看，這一輪全球房價的上漲應是方興未艾。

　　雖然已經(jīng)看到一些新興國家（如中國、韓國、印度）出臺了針對房地產(chǎn)的宏觀審慎監(jiān)管措施，但從歷史來看，無論是20世紀90年代的日本21世紀初的美國，真正能終結(jié)一國房地產(chǎn)繁榮的措施唯有央行持續(xù)的加息，這對于美聯(lián)儲而言也是2024年以后的事了。

（責任編輯：岳權(quán)利 HN152）