按照重慶樓市最近幾年的土拍規(guī)律，一般來說最高樓面價都是在當(dāng)年的5—9月，因為這個時間恰好是土拍的火熱期，大家的期望值都比較高，反而到了年底就沒什么熱度。

比如2018年的最高樓面價是在5月30日，2019年最高樓面價在5月28日，今年截至目前最高樓面價在9月25日。

本來都以為今年的地王已經(jīng)把樓面價鎖定在13091元/㎡，但是今天公布的3宗地塊出讓，可能將會把重慶的樓面價拉到一個新的高度

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2020年的最后一個月，繼龍興、魚嘴大面積土地出讓之后，重慶土地供應(yīng)再次加速，并且拿出了一些位置比較好的地塊，雖然大部分都是商業(yè)用地，但也有部分值得了解一下。

今日（12月9日）上午，重慶的土拍市場再上架3宗地塊，分別為觀音橋組團、南坪汽車站地塊、渝中區(qū)組團。

其中，比較引人關(guān)注的是觀音橋組團地塊，該宗地總計容建筑面積為173952.21平方米（住宅112050.26平方米，商業(yè)33550.375平方米、商務(wù)28351.575平方米），占地75畝，但是起始總價達到了22.64億元，折合起始樓面價13018元/㎡，比去年灘子口成交的那塊地低了500多，這也是重慶的土地掛牌最高價。

不過需要注意的是，這僅僅是起拍價格，這塊地完全可以沖一下今年的最高樓面價。

規(guī)劃用途：二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地

土地面積：50296.7㎡（75畝）

總計容建筑面積：173952.21㎡

商辦占比：35.59%（商辦面積：61901.95㎡）

容積率：3.46

出讓起始價：226448萬元

樓面單價：13018元/㎡

每畝單價：3001萬元/畝

競買保證金：45290萬元

競拍時間：2020年12月29日

打造條件：

1、住宅地塊限高80m，建筑地塊限高100m；

2、住宅項目須按相關(guān)規(guī)定配置社區(qū)組織工作用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施，配置標(biāo)準(zhǔn)按本項目居住戶數(shù)每100戶配置不小于20平方米(建筑面積)進行控制；(強制性)

3、交地后3個月內(nèi)開工，開工后兩年半內(nèi)竣工；

4、海綿城市：年徑流不低于75%，污染物去除率不低于50%；?

觀音橋的這塊地為啥這么貴？

首先地塊本身就位于重慶觀音橋商圈的核心區(qū)域，既是重慶傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，也是重慶惟一能超越解放碑的商圈，地段價值不菲；

其次該地塊和周邊已經(jīng)拆遷的地塊基本上已經(jīng)連成一片，而且地形較為平坦，城市界面比較好，打造起來要容易些；

最后小苑這邊會整體開發(fā)，據(jù)說商業(yè)地塊會由恒隆來進行打造。而根據(jù)相關(guān)的規(guī)劃信息顯示，觀音橋核心商圈面積將由1.5平方公里擴展到3平方公里，規(guī)劃范圍擴大至6.8平方公里。

其實總結(jié)起來就是，地段位置配套好、后期打造不錯，而且出讓的面積也足夠大，還是抱有不小的期望。

這塊地差不多3.5的容積率，而且還有近30%的商業(yè)商務(wù)占比，加上22.6億的總價和前所未有的起拍價，如果不是排名前10或者一些專業(yè)、優(yōu)秀的開發(fā)商來打造的話，都有點兒說不過去。但是考慮到商業(yè)占比，估計最后的溢價沒有那么高。

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第二塊引人注目的地塊就是原南坪汽車站商業(yè)地塊，本地塊是一塊純商業(yè)商務(wù)用地，建筑面積只有9萬多方，商業(yè)商務(wù)比例各占一半，苦等時日的南坪商業(yè)終于迎來了轉(zhuǎn)機了？

可能要讓一些南坪人失望了。

位置：南岸區(qū)南坪組團C分區(qū)C14-3/03地塊

用地性質(zhì)：城市軌道交通用地、公共交通場站用地、商業(yè)商務(wù)用地

占地面積：30395.8

計容面積：91187.5

商業(yè)商務(wù)面積：91187.4（商業(yè)商務(wù)各半）

不計容面積：20800平（公交站場13000，配套7800）

容積率：3

掛牌樓面：8690

建筑限高：100米

這塊地之所以引得一些人的關(guān)注，最主要的原因還是都想比較好奇?zhèn)髀勔丫玫凝埡旖謺粫恚吘过埡谀习兑呀?jīng)很久都沒有項目布局了。該地塊需配套公交站場，有著軌道3/10/27號線三軌交匯，為TOD開發(fā)模式。這讓人想到了沙坪壩的龍湖光年，沙區(qū)老城的商業(yè)估計就靠它撐起一方天地了。

不過一看南坪這個4萬多的商業(yè)，目測修不出來天街，畢竟最小的西城天街都不止這么大，建筑面積都達到了約8萬平方米，又不是居住用地，那會有哪個開發(fā)商有興趣來打造呢？

南坪商圈最近些年被其他商圈甩在了后頭，渝中區(qū)有解放碑、大坪，九龍坡也有萬象城，巴南有龍洲灣，南坪也只能憑借協(xié)信和萬達勉強爭一口氣，已經(jīng)太需要發(fā)展的空間了。

就像有人評價的，其實南坪現(xiàn)在缺的不是天街，就算天街來了，也超不過星光。南坪現(xiàn)在缺的是一個高規(guī)格的商業(yè)體，但是這塊地面積太小了。

而且比較重要的原因就是，南坪缺少的發(fā)展的腹地，舊房子沒有拆，有的工廠也沒有搬，談何容易。這個和之前的楊家坪商圈比起真的........南坪汽車站這塊地會有誰來接手，只能拭目以待了。

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當(dāng)然，除了觀音橋和南坪這兩塊地之外，也有一些地方的開發(fā)值得關(guān)注，比如照母山北-園博園南，這一片緊鄰園博園，處于5號線兩個站之間，規(guī)劃是低密度高端住宅和2個學(xué)校，相當(dāng)優(yōu)質(zhì)。

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

目前這塊地的道路以及土地整治也已經(jīng)開始進行了招標(biāo)，基本上除了教育以外全是頂級的配置，三站以內(nèi)、開車十幾二十分鐘往北是兩江國際商務(wù)中心商圈，往南就是重光商圈。

該片區(qū)作為照母山和中央公園鏈接的關(guān)鍵的一環(huán)，加之區(qū)域逐漸成熟，住宅用地的稀缺，其土地價值不言而喻，未來的土拍市場可以預(yù)見有多火熱了。

結(jié)  語

今年7月，成都的樓面價首次突破了單價2萬，而在上周，華發(fā)在成都高溢價成交1宗地，成交價19300元/㎡，但考慮到本宗地?zé)o償移交配建比例達到23%，因此樓面超過26000元/㎡，成為成都土地市場中名副其實的地王。

而觀音橋的這塊地，目前基本上能夠代表重慶核心區(qū)的價值了，從它接近一萬三的起拍價就可以看出，最終價格能夠達到多少也值得關(guān)注，也希望能給重慶樓市提振一下士氣。

土拍只是一個市場縮影，未來重慶還會有土地會陸續(xù)推出，優(yōu)質(zhì)位置不會少，但需要面對的現(xiàn)實也很明顯，那就是位置會越來越遠，而且也可以看到地價在逐步提高，特別是在核心區(qū)，置換的代價也將會越來越高。無論房企會捂地惜售還是引領(lǐng)板塊價格，對于一些購房者都是被動的。

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