近日，多家房企的康養(yǎng)業(yè)務(wù)有所進(jìn)展。

融創(chuàng)美邸國(guó)際康養(yǎng)中心正式開業(yè)，旭輝首個(gè)康養(yǎng)社區(qū)落戶蘇州，越秀地產(chǎn)成立養(yǎng)老領(lǐng)域的合伙基金，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手打造的北京首家“長(zhǎng)者社區(qū)”即將開業(yè)。

隨著國(guó)內(nèi)本就龐大的老齡化人口的迅速增長(zhǎng)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著可觀的發(fā)展空間，市面上則涌現(xiàn)出一些具有不同功能與服務(wù)的康養(yǎng)項(xiàng)目。不過，這類項(xiàng)目的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)仍是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的痛點(diǎn)。

CCRC成房企首選

中國(guó)的社會(huì)化養(yǎng)老起步較晚，作為產(chǎn)業(yè)鏈中游的康養(yǎng)項(xiàng)目，早年大多是以養(yǎng)老作為拿地噱頭。經(jīng)過幾年的沉淀，康養(yǎng)項(xiàng)目的開發(fā)模式日趨成熟，產(chǎn)品形態(tài)也呈現(xiàn)多元化。如果沒有清晰的發(fā)展路線與獨(dú)特的產(chǎn)品，很難在康養(yǎng)領(lǐng)域分得一杯羹。

通過學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，目前市場(chǎng)上的分支產(chǎn)品以護(hù)理型養(yǎng)老項(xiàng)目與CCRC項(xiàng)目（Continuing Care Retirement Community，持續(xù)照料退休社區(qū)）為主，同時(shí)也有老年公寓、社區(qū)嵌入中心等產(chǎn)品，將老年群體細(xì)分，滿足不同的市場(chǎng)需求。

護(hù)理型養(yǎng)老項(xiàng)目類似福利院、敬老院的升級(jí)版本，通過更好的硬件設(shè)施、更高的軟性服務(wù)，為老人們提供更完善的醫(yī)療保障；CCRC項(xiàng)目依靠社區(qū)內(nèi)的功能配套與服務(wù)保障，實(shí)現(xiàn)一站式養(yǎng)老生活；社區(qū)嵌入中心則屬于居家養(yǎng)老分支，即通過社區(qū)服務(wù)中心為居住在社區(qū)內(nèi)的老人提供上門服務(wù)。

其中，定位較高的CCRC項(xiàng)目成為不少規(guī)模型房企的選擇。

近日，旭輝在蘇州揭幕的康養(yǎng)社區(qū)“旭輝·太湖彩園”，即是旭輝集團(tuán)旗下旭輝健康打造的CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）康養(yǎng)社區(qū)系列產(chǎn)品——“旭輝·彩園”在全國(guó)的首個(gè)項(xiàng)目。

起步比旭輝更早的華潤(rùn)置地、萬(wàn)科等房企也有自己的CCRC項(xiàng)目。比如華潤(rùn)置地在北京布局的高端CCRC項(xiàng)目華潤(rùn)·理想國(guó)，而萬(wàn)科有隨園系列中的嘉樹分支作為養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。

同樣在養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局多年的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品為長(zhǎng)者社區(qū)CLRC，意為“持續(xù)生活退休社區(qū)”。在CCRC的基礎(chǔ)上，遠(yuǎn)洋將Care替換為L(zhǎng)ife，從關(guān)注照護(hù)的領(lǐng)域轉(zhuǎn)向更加關(guān)注老人的生活。近期亮相的椿萱茂·和園，即是遠(yuǎn)洋集團(tuán)與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手打造的長(zhǎng)者社區(qū)產(chǎn)品，該地塊也是北京市首塊機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地（A61）。

作為融創(chuàng)高端康養(yǎng)服務(wù)品牌“融愛家”旗下首個(gè)頤養(yǎng)社區(qū)，融愛家藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)由融創(chuàng)與日本第一失能失智品牌美邸集團(tuán)（簡(jiǎn)稱MCS）聯(lián)手打造。據(jù)悉，藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)為專業(yè)失能失智照護(hù)機(jī)構(gòu)與CCRC養(yǎng)老社區(qū)提供了全新的思路和解決方案。

由于是社區(qū)類產(chǎn)品，所以CCRC項(xiàng)目的建筑規(guī)模比其他類型產(chǎn)品更加龐大，擁有小到幾萬(wàn)方，大到幾十萬(wàn)方的建筑面積，可容納更多的床位。以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，其首家老年公寓椿萱茂（北京亦莊）的建筑面積約6403平方米，椿萱茂·和園的建筑面積則為4.88萬(wàn)平方米。

同時(shí)，CCRC項(xiàng)目?jī)?nèi)還會(huì)依據(jù)老年人自理及需照顧程度，將居住區(qū)域進(jìn)行劃分，當(dāng)老年人的照顧需求發(fā)生變化時(shí)，可移至相應(yīng)居住區(qū)，繼續(xù)在熟悉的環(huán)境中生活。這是CCRC項(xiàng)目最大的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。例如，華潤(rùn)置地位于南寧五象的悅年華·頤養(yǎng)社區(qū)內(nèi)就包含5座健康長(zhǎng)者公寓、1座高齡養(yǎng)護(hù)公寓、1座健康生活館，功能和服務(wù)相對(duì)更為豐富。

回報(bào)周期長(zhǎng) 大額付費(fèi)來填補(bǔ)

相較于普通住宅，這類康養(yǎng)項(xiàng)目投資回報(bào)周期普遍偏長(zhǎng)。從拓客階段到成熟運(yùn)營(yíng)，從收支平衡到實(shí)現(xiàn)盈利，一個(gè)項(xiàng)目需要花費(fèi)的時(shí)間遠(yuǎn)超交付即結(jié)算的普通住宅。這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力也提出了較高要求。

華潤(rùn)置地華北大區(qū)康養(yǎng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人沈毅認(rèn)為，養(yǎng)老行業(yè)具有長(zhǎng)周期的特性，不能簡(jiǎn)單套用住宅開發(fā)的生意邏輯，應(yīng)有自己的核算邏輯。與投入高、回款周期長(zhǎng)相對(duì)的，是其能夠提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的主流盈利模式有5種：住宅銷售、會(huì)員制、逆抵押貸款、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及長(zhǎng)短租。其中，會(huì)員制、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、長(zhǎng)短租模式較為普遍。

會(huì)員制以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，一般采用記名會(huì)員制形式，通過交納一定數(shù)額的抵押金購(gòu)得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)即可獲得居住權(quán)利，特點(diǎn)是記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓；使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式；長(zhǎng)短租顧名思義即分為長(zhǎng)租與短租兩種，針對(duì)不同年齡段的老年人。

實(shí)際上，三者都是房養(yǎng)結(jié)合下的集中大額付費(fèi)模式，首先通過一次性收取大量費(fèi)用回籠資金，后續(xù)再配以每月收取服務(wù)費(fèi)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

比如，定位較為高端的CCRC項(xiàng)目以及老年公寓等護(hù)理型項(xiàng)目，會(huì)員制、押金模式較為普遍，也有如萬(wàn)科的某些社區(qū)類養(yǎng)老項(xiàng)目，使用住宅銷售、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等模式。值得一提的是，其長(zhǎng)短租費(fèi)用均需要躉交，短租期限在5年，長(zhǎng)租則按項(xiàng)目不同分為15年、20年兩種期限，費(fèi)用在幾十萬(wàn)元到上百萬(wàn)元不等。

較高的費(fèi)用門檻，對(duì)標(biāo)的是有消費(fèi)能力，也愿意消費(fèi)的老年人群體。對(duì)標(biāo)高消費(fèi)能力的老年群體，再結(jié)合對(duì)醫(yī)療資源的需求，令大部分康養(yǎng)項(xiàng)目集中布局在一線城市或強(qiáng)二線城市。同時(shí)，這也有利于養(yǎng)老貸等金融養(yǎng)老服務(wù)的推行，以及可以招攬一部分潛在的愿意將住宅售賣后入住養(yǎng)老物業(yè)的老年群體。

不過，對(duì)于國(guó)內(nèi)而言，人們往往在孩子教育中支出的費(fèi)用高，但在衰老以后消費(fèi)嚴(yán)重降低，并擁有較高的儲(chǔ)蓄意愿。有研究認(rèn)為，老年人自己不舍得花錢、卻愿意在孩子身上花錢這種狀況可能很快就會(huì)改變，因?yàn)槔夏耆巳后w間有很大的異質(zhì)性，他們的消費(fèi)模式、社會(huì)參與行為都有所不同。

比如，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上游中的金融保險(xiǎn)，以及下游的旅游、老年用品等方面，就不乏具有一定消費(fèi)能力的老年人青睞，如何引導(dǎo)他們?cè)敢庠诶夏攴?wù)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目入住率提升，是其中的關(guān)鍵。到了項(xiàng)目層面，則離不開設(shè)計(jì)定位、運(yùn)營(yíng)模式、硬件設(shè)施、服務(wù)品質(zhì)等方面，在專業(yè)服務(wù)、適老設(shè)計(jì)、人才引進(jìn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等難點(diǎn)上，也考驗(yàn)著房企的財(cái)力與能力。

可以預(yù)見，伴隨銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，CCRC項(xiàng)目也將不斷涌現(xiàn)，并為我國(guó)未來多層次的康養(yǎng)產(chǎn)品體系奠定基礎(chǔ)。

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