2020年的最后一天，各大機(jī)構(gòu)發(fā)布全年中國各大房企銷售業(yè)績排行榜。

各大榜單均顯示，全年銷售業(yè)績超1000億的房企超過40家，而2000億軍團(tuán)也繼續(xù)擴(kuò)容，增至19家。可以看到，在剛剛過去的一年中，很多房企依然在“下半場”入場券奔忙，而同樣值得關(guān)注的， 2020年房企銷售業(yè)績整體放緩的趨勢。

同樣的2020年的最后一天，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式發(fā)布，這是繼2020年8月20日“三條紅線”出臺后，又一針對房地產(chǎn)融資的政策，目的是提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一定程度上講，將銷售規(guī)模增長的步伐放慢，平穩(wěn)發(fā)展也是房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志。當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定高度，規(guī)模所能為企業(yè)帶來的正向效應(yīng)也在邊際遞減，企業(yè)也會主動放松對規(guī)模的追求，尋找新的成長引擎。

而早在多年之前，萬科、龍湖這樣的2000億+頭部房企們便已在規(guī)模之外開始尋求新的突破。

業(yè)績減速成既定事實(shí) “綠檔房企”步入穩(wěn)增長時代

規(guī)模越大，越要穩(wěn)健。

從四大機(jī)構(gòu)的銷售額排行榜來看，2020年房企銷售額突破2000億大關(guān)的房企達(dá)到19家，相比2019年的15家，4家房企新進(jìn)入2000億軍團(tuán)。從行業(yè)集中度數(shù)據(jù)來看，截至2020年12月31日，TOP10房企所占市場份額達(dá)到32%，TOP30房企集中度接近60%，TOP100房企的門檻值已超80%。業(yè)內(nèi)人士分析，集中度不斷上升是行業(yè)發(fā)展成熟的重要標(biāo)志，也意味著行業(yè)格局的逐步固化。

如果行業(yè)下半年的入場券是“千億門檻”，那么萬科、龍湖這樣的頭部房企已早早落座前排，為助推行業(yè)發(fā)展成熟起到越來越多的引領(lǐng)作用。

2016年、2017年、2018年，行業(yè)處于高歌猛進(jìn)時代，銷售業(yè)績同比翻番的黑馬型企業(yè)也常有出現(xiàn)，但從當(dāng)前環(huán)境來看，高增長難以維持。從企業(yè)業(yè)績數(shù)據(jù)來看，近幾年房企銷售業(yè)績整體放緩的趨勢也相對明顯。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年，2000億規(guī)模房企銷售業(yè)績平均增幅已從2017年的61%降至17%，千億規(guī)模以下房企，業(yè)績漲幅均值則在2018年猛增至55%后，迅速降至2020年的19%。業(yè)內(nèi)人士分析，行業(yè)環(huán)境變動適宜企業(yè)高增長的基礎(chǔ)不在，此外，頭部房企已放棄對高增長的過度追求，因此，未來業(yè)績減速的大趨勢不會有所改變。

來源：億翰智庫

事實(shí)上，除新晉2000億房企外，對像萬科、龍湖這樣早早進(jìn)入2000億軍團(tuán)的頭部房企來說，銷售額早已不再是他們最為看重的指標(biāo)。尤其在2020年“房住不炒”、“三條紅線”的大環(huán)境下，財務(wù)穩(wěn)健、均衡發(fā)展已成為很多頭部企業(yè)身上更閃亮的標(biāo)簽。

2020年8月份，按照“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據(jù)要求，12家試點(diǎn)房企從2021年起，正式進(jìn)入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點(diǎn)房企要實(shí)現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點(diǎn)房企的“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

從2019年TOP30房企年報來看，只有六家處于綠檔房企行列。而這其中，不免有保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)等實(shí)力央企與國企。

但值得注意的是，2000億+軍團(tuán)之一的龍湖，在業(yè)績穩(wěn)定增長的同時，也同具備實(shí)力的國企央企一樣躋身寥寥無幾的綠檔房企行列。有媒體梳理，龍湖集團(tuán)依靠高的克制與謹(jǐn)慎以及“天晴補(bǔ)屋頂”的未雨綢繆，一系列財務(wù)指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。今年上半年，龍湖集團(tuán)保持平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，穩(wěn)健的財務(wù)盤面得以進(jìn)一步夯實(shí)。

在行業(yè)增速放緩的大背景下，無論是疫情的沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗房企的經(jīng)營實(shí)力。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)測，“三道紅線”之下房地產(chǎn)進(jìn)入“不增長時代”。對于房企而言，防范風(fēng)險，更好地適應(yīng)市場調(diào)整是第一要務(wù)。

“不增長時代”，哪些房企將迎來“紅利時代”？大背景下，現(xiàn)金充裕、財務(wù)穩(wěn)健的“龍湖們”將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場資源和發(fā)展機(jī)遇。

均衡多業(yè)態(tài)成行業(yè)關(guān)鍵 頭部房企開啟“未來之戰(zhàn)”

“未雨綢繆”，才能立于不敗之地。

時過境遷，中國房地產(chǎn)行業(yè)早已邁過所謂黃金時代、白銀時代等眾多發(fā)展階段。新冠疫情開啟的“黑天鵝”沖擊，注定在中國經(jīng)濟(jì)史和房地產(chǎn)階段歷程中，留下濃墨重彩的一筆。時代的變遷總是在不經(jīng)意之間發(fā)生，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，黑天鵝一般的疫情，讓時代變遷的效率和過程被加速。大環(huán)境下，縱觀2020年的房地產(chǎn)市場，“主動求變”漸成行業(yè)趨勢。

萬科、龍湖等傳統(tǒng)頭部企業(yè)在保證市場占有率的前提下，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)多元化；碧桂園等尋求打通產(chǎn)業(yè)鏈，甚至是跨行業(yè)的布局機(jī)會；此外，金地在代建領(lǐng)域加大投入等。在這一年中，他們的第二條、甚至第三條曲線愈加清晰，實(shí)現(xiàn)了大跨步發(fā)展。值得關(guān)注的是，房企拓寬賽道的發(fā)展前景正在慢慢趕超房地產(chǎn)本業(yè)。

事實(shí)證明，能夠順應(yīng)新環(huán)境轉(zhuǎn)變的房企未來會有更大的優(yōu)勢。而龍湖早已為“未來”準(zhǔn)備好 “船票”，除傳統(tǒng)銷售額穩(wěn)步增長外，商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、物業(yè)服務(wù)均在行業(yè)內(nèi)名列前茅。

城市高質(zhì)量發(fā)展新階段，TOD一躍成為熱名詞。而龍湖早已在該領(lǐng)域具備領(lǐng)先競爭優(yōu)勢。去年9月，《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目通用技術(shù)規(guī)范》、《城市軌道TOD綜合開發(fā)項目評價標(biāo)準(zhǔn)》正式發(fā)布，這是中國首個TOD標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了國內(nèi)TOD領(lǐng)域團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)的空白，龍湖集團(tuán)憑借其在TOD領(lǐng)域的領(lǐng)先競爭優(yōu)勢，成為參編的唯一開發(fā)企業(yè)。 

2020年12月29日，重慶南坪汽車站TOD地塊成功出讓，最終龍湖以7.9億元競得。據(jù)悉，該項目為龍湖開發(fā)的第100個商業(yè)項目。截至目前，龍湖商業(yè)已布局全國27城，在手項目102個。

每一步落子都一擊到位，網(wǎng)格化布局成果顯著。而其中，優(yōu)選軌道交通節(jié)點(diǎn)布局TOD項目，是龍湖的一大顯著特色。值得關(guān)注的是，龍湖重慶沙坪壩光年項目為契機(jī)，打早了全國首個商圈高鐵TOD城市綜合體。

圖：全國首個商圈高鐵TOD綜合體龍湖光年

2020年，我們看到房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多新的現(xiàn)象，其中曾經(jīng)被資本追逐的長租公寓遭遇寒冬，接連出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象。龍湖集團(tuán)四大主航道業(yè)務(wù)之一的租賃住房業(yè)務(wù)——龍湖冠寓卻逆勢而上，歷經(jīng)4年錘煉，已布局全國30余個高能級城市，客戶滿意度達(dá)到95%。

以物業(yè)上市潮為例，2020年，房企紛紛拆分旗下物業(yè)上市。物業(yè)公司上市浪潮從2014年彩生活首登港交所拉開序幕，到2018年碧桂園服務(wù)掛牌上市將物管板塊估值加速推高，再到今年疫情對板塊的拉升作用，整體上物管板塊近兩年一直處于高估值區(qū)間，且有不斷走高的趨勢。

在物業(yè)上市潮下，頭部房企萬科已標(biāo)榜一定會將物業(yè)分拆上市的計劃，龍湖智慧服務(wù)則沒有“動靜”，但是龍湖智慧服務(wù)在成立23年間，似乎在一直默默努力，期待“驚艷所有人”。

截至2020年11月30日，龍湖智慧服務(wù)已進(jìn)駐30個省、自治區(qū)、直轄市，超過100個城市，已全面進(jìn)入住宅、商業(yè)、辦公醫(yī)院、學(xué)校、康養(yǎng)、租賃住房、市政配套、智慧城市等13大業(yè)態(tài)領(lǐng)域。

房企多元化，早在多年前的中國房地產(chǎn)行業(yè)便開始高喊。只是，在2020年這個特殊的年份，越來越多的房企將之付諸實(shí)踐。在此之前，“龍湖們”早以“未卜先知”，跑在多數(shù)人還在憧憬的“未來”。

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