香港傳真 | “安得廣廈千萬間？” 林鄭月娥第四份施政報告現(xiàn)場側(cè)

來源：智能家居時間：2020-11-26 08:01

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在香港地，每每談到房屋與土地供應(yīng)，都是一片沉重的氛圍。但11月25日，由香港行政長官林鄭月娥帶來的《施政報告》，向社會宣布了不少好消息。

“安得廣廈千萬間？”林鄭月娥在報告中問。

她認為：“讓市民安居，大眾才樂以香港為家?！?，而政府則有責任為不同收入的家庭提供適切居所。這些居所并非用來庇護“天下寒士”這個抽象概念，而是每一位普普通通的香港人。

這是林鄭月娥任內(nèi)發(fā)布的第四份《施政報告》，其任期即將在2022年6月30日結(jié)束，截至目前還有一年多的時間。在下午舉辦的記者會環(huán)節(jié)中，她亦對外界公布了接下來任期內(nèi)的工作目標。

“第一是防疫抗疫，第二是經(jīng)濟要恢復(fù)?！倍趦蓚€迫在眉睫的任務(wù)后，最緊逼的問題就是房屋與土地的供應(yīng)。

根據(jù)《施政報告》，在第五屆政府的理念里：房屋并非簡單的商品，在尊重自由市場經(jīng)濟的同時，政府有其不可或缺的角色。即要充分發(fā)揮“有形的手”的作用。

在2018年，林鄭月娥就針對坊間“房價高、住房難”問題，推出“娥六招”。六條房屋政策亦被市場看作當年香港樓市退燒的重要標志性事件之一。

所以即使在因應(yīng)市場情況，作出撤銷非住宅物業(yè)雙倍從價印花稅的情況下，林鄭月娥仍提出并無計劃調(diào)整住宅物業(yè)的各項印花稅安排，不會撤辣。因為“現(xiàn)時房屋供應(yīng)緊絀……住宅物業(yè)價格仍處于一般市民難以負擔的水平”。

“房屋是香港眾多問題的癥結(jié)。”林鄭月娥一如既往選取天藍色做文件封面，她說過去經(jīng)歷了一段艱難時期，希望新的《施政報告》能為香港帶來更多希望。

同時，在報告中，林鄭月娥也表示會繼續(xù)以置業(yè)為主導(dǎo)，致力建立置業(yè)階梯，讓不同收入家庭重燃置業(yè)希望。

置業(yè)階梯

在介紹報告內(nèi)房屋與土地的內(nèi)容前，我們不妨首先弄清楚，林鄭月娥口中的“置業(yè)階梯”是什么。

資料顯示，置業(yè)階梯的第一層即作為最基本房屋保障的是公共租住房屋，它們由香港房屋委員會或香港房屋協(xié)會興建。

第二層是綠表置居計劃和租者置其屋計劃。前者簡稱“綠置居”，是由香港房委會選擇合適的正在興建公屋項目，以先導(dǎo)計劃形式出售給主要為現(xiàn)有公屋租戶的合資格綠表人士，單位定價比傳統(tǒng)居屋低廉。

后者與前者類似，讓公屋租戶以合理價錢購買現(xiàn)時居住的單位，但出售的房屋幾乎都是于1980年代中后期至1992年或之前落成的屋邨，目前涉及39條屋邨。目前香港政府正加快出售39條屋邨中收回的700多個單位，預(yù)計與明年下一期“綠置居”一起推出市場。

第三層是居者有其屋計劃，簡稱居屋計劃，為一些收入不足以購買私人樓宇，又不合資格（或不愿意）入住公屋的香港市民提供另一種選擇。興建的樓盤通常以“苑”字結(jié)尾，如葵涌悅麗苑、天水圍天富苑、柴灣山翠苑等。

第四層是港人首次置業(yè)項目。用一個例子來解釋，香港在2019年1月由香港市區(qū)重建局推出位于紅磡的首個“港人首次置業(yè)先導(dǎo)項目”——煥然懿居。該項目提供450個單位，以市價的62折出售，申請者在資產(chǎn)及入息限額等方面都有放寬。

按照最新規(guī)劃，煥然懿居附近的一個重建項目正被定位另一個首置項目，它估計可以在2024年推出約260個單位。

而第五層則是私人住宅物業(yè)，不用太多解釋它是完全市場化的產(chǎn)品，亦是香港高昂房價的代表。

2014年香港運輸及房管局公布《長遠房屋策略》，提出主要在公屋、資助出售單位、私人住宅物業(yè)和土地供應(yīng)幾個方面，扭轉(zhuǎn)房屋供求失衡的局面。到2019年，經(jīng)測算香港下一個十年期（到2030年）房屋供應(yīng)目標定為43萬個單位。

私人住宅物業(yè)計劃供應(yīng)12.9萬個，公營房屋供應(yīng)目標為30.1萬個單位，其中公屋或綠置居單位目標供應(yīng)21萬個，其他資助出售單位9.1萬個。

房屋供應(yīng)

“經(jīng)過我們多年的努力，房屋供應(yīng)已初見成果?！绷粥嵲露鹪谛x《施政報告》時公布，政府已經(jīng)全數(shù)覓得興建31.6萬個公營房屋單位的330萬平方米土地，較未來十年30.1萬個單位的目標超出1.5萬個。

據(jù)了解，這些房屋的土地主要來自東涌填海、古洞北/粉嶺北和洪水橋/廈村等新發(fā)展區(qū)的農(nóng)地和棕地、多幅改劃作公營房屋的用地、九幅分別位于啟德和安達臣道石礦場改撥為發(fā)展公營房屋的用地、粉嶺高爾夫球場部分用地，以及多幅完成檢視具房屋發(fā)展?jié)摿Φ淖氐厝?。其中某些土地供?yīng)是來自“娥六招”的成果。

與此同時，香港政府還正在推動石籬中轉(zhuǎn)屋、房委會工廠大廈、大坑西邨三個主要的重建計劃，以新增更多供應(yīng)。

其中，中轉(zhuǎn)房屋是一種特殊公共房屋，為未符合入住正常公共屋邨資格的寮屋清拆戶，和受清拆、天災(zāi)或其他原因影響的人士提供臨時居所。石籬中轉(zhuǎn)屋是計劃拆除的同類公屋的最后一座，按計劃其將于2022年年底清空，2028年完成重建并提供1600個公屋單位。

大坑西邨是九龍深水埗區(qū)石硤尾的一個私人屋邨，物業(yè)主要于1965年落成。其重建計劃提出已久，最早可追溯至2015年，但一直停滯。

目前“平民屋宇有限公司（開發(fā)商）已與市建局達成合作推展計劃的意向?！绷粥嵲露鹫f。根據(jù)初步估算，重建后的大坑西邨可提供超過3300個單位。

至于房委會工廠大廈的重建由去年的《施政報告》提出，當時被拿出來研究的是房委會旗下六個工廠大廈。目前根據(jù)初步研究，其中三座大廈可以繼續(xù)發(fā)展。預(yù)期2021年第一季完成研究，但要等到2031年才能最終提供超過3000間公屋。

雖然林鄭月娥說“遠水和近火同樣重要”，但正所謂遠水救不了近火，在新供應(yīng)未到位前，她計劃善用現(xiàn)有房屋資源，解決燃眉之急。

包括大力推動過渡性房屋的發(fā)展建設(shè)，目的是透過善用閑置土地及建筑物，為有迫切住屋需要的市民提供短期居所?！坝媱澋玫搅宋飿I(yè)及土地擁有人、參與興建和營運的非政府組織的鼎力支持。”林鄭月娥表示。

一個例子是，今年10月份消息，香港四大發(fā)展商之一的新世界發(fā)展集團，或?qū)⒕璩鲂绿锱Ｌ段布吧纤坼\公路兩處農(nóng)地，用作興建約2000間過渡性房屋。更早前于2019年，新世界宣布會捐出300萬平方呎農(nóng)地回饋社會，當中有2.8萬呎已捐予香港社企“要有光”，亦用作興建過渡性房屋。

而在政府牽頭的項目里，則由香港運輸及房管局旗下的過渡性房屋專責小組統(tǒng)籌?！拔覀円岩挼每稍谖磥砣陜?nèi)提供1.32萬個單位的土地?！绷粥嵲露鹜嘎?，已非常接近去年報告承諾的1.5萬個單位的目標。

同時，政府還會引導(dǎo)和資助非政府組織租用合適和入住率偏低的酒店和賓館單位作過渡性房屋用途，并“務(wù)求在短時間內(nèi)推出”。

林鄭月娥還在新《施政報告》中提出要研究“劏房”（隔斷出租的房子）租務(wù)管制。這是一項創(chuàng)新措施，旨在為居住在私營樓宇，特別是劏房的輪候公屋家庭提供現(xiàn)金津貼。據(jù)了解，相關(guān)工作小組已在今年4月份成立。

除此之外，林鄭月娥還稱，正研究為非居于公營房屋、非領(lǐng)取綜合社會保障援助（綜援）而輪候公屋超過三年及并未被首次編配公屋的合資格“一般申請住戶”（即二人或以上家庭和長者一人申請者）提供現(xiàn)金津貼。

她透露，政府目前正在制訂計劃的執(zhí)行細節(jié)和詳情，目標是于2021年年中起接受申請，并于當年7月開始派發(fā)現(xiàn)金津貼。初步估算能惠及9萬個住戶。

土地供應(yīng)

當然，房屋問題實質(zhì)上是土地問題。

“香港的房屋問題核心是建屋土地不足?！绷粥嵲露鸨硎荆蛞咔閹淼臎_擊，“我們見到建筑成本正向下調(diào)整，建造界人手亦比以往充裕，實在是造地建屋的大好時機?！?/p>

但這需要大家同心協(xié)力的配合。香港政府在今年5月份推出為期三年的“土地共享先導(dǎo)計劃”，以釋放私人土地發(fā)展?jié)摿ΑＦ渲饕康氖枪膭钏饺送恋貥I(yè)主，尤其是手握大量土地資源的開發(fā)商，以所擁有的土地資源與政府合作建設(shè)公私合營房屋。

據(jù)了解，目前新鴻基地產(chǎn)傳聞?wù)推煜挛挥谠实腜ark Yoho項目的錦田用地，申請參與土地共享先導(dǎo)計劃。如果獲批，項目預(yù)計供應(yīng)3000至4000個單位，其中七成會用作公屋或首置上車盤使用。

林鄭月娥透露，香港發(fā)展局將在不久后成立項目促進辦事處，主要負責跟進較大規(guī)模的私人住宅用地規(guī)劃地契修訂，和其他發(fā)展項目審批申請到項目正式動工等的一系列工作。

據(jù)其介紹，目前在加快土地發(fā)展程序方面，香港發(fā)展局及其轄下規(guī)劃署、地政總署和屋宇署組成的“精簡發(fā)展管制督導(dǎo)小組”，在經(jīng)歷兩年多的籌備和研究后已初有成果，未來有望加快私樓和公屋等項目的審批程序，務(wù)求更快地新增供應(yīng)。

另外，香港政府亦已經(jīng)收回九龍東茶果嶺、牛池灣和竹園聯(lián)合村三個市區(qū)寮屋區(qū)，研究重建為6300個高密度公營房屋，預(yù)計在2025年分階段進行地盤平整和基建工程。

而研究多年的占地約30萬平方米，位于大嶼山的港鐵小蠔灣車廠上蓋用地，現(xiàn)正制訂了分區(qū)計劃大綱圖。項目將興建108幢住宅大樓，有望在中長期提供約2萬個住宅，當中約一半會是資助出售房屋。

各項多管齊下的開拓土地工作無疑會滿足未來中期房屋供應(yīng)，但林鄭月娥話鋒一轉(zhuǎn)，她提出按目前的發(fā)展速度和計劃：“難以完全滿足中、長期市民的住房需求，更遑論建設(shè)更寬敞的生活環(huán)境。”

她提到幾近擱淺的“明日大嶼愿景”計劃，其稱該計劃在眾多土地供應(yīng)選項中，“規(guī)模最大、可提供的土地最多”。按最初的計劃，香港將擬在大嶼山填出1700萬平方米的人工島，提供最多40萬個房屋單位，其中70%用作公屋發(fā)展。

該計劃至今提出近兩年，期間遭到大量質(zhì)疑。在今日的會議上，林鄭月娥就批駁外界對于計劃的某些反對聲音，尤其是那些認為“明日大嶼愿景”會拖累香港的財政的。

“從財務(wù)上而言，項目是切實可行，會為香港帶來巨大的經(jīng)濟效益。”她表示，從投資角度來講，“明日大嶼愿景”也是個非常值得投資的項目，因為“過千公頃的土地會很值錢”。

林鄭月娥表示，目前項目申請撥款的是，涉及1000萬平方米填海及相關(guān)策略性交通基建的中部水域人工島研究。“是要研究基建、道路、財務(wù)方案怎么做?！敝恍枰?億多港元，“相信不會讓我們的財政儲備有絲毫的受損?！?/p>

據(jù)悉，該撥款方案會在11月27日在立法會審議。“這個原屬2011年‘優(yōu)化土地供應(yīng)策略’內(nèi)東大嶼填海的構(gòu)想，已在社會醞釀討論接近十年，不應(yīng)再曠日持久。”她說。

林鄭月娥十分堅定：“為了香港的未來，本屆政府不會放棄‘明日大嶼愿景’的工作。”她認為香港必須增加土地供應(yīng)，持之以恒地開拓土地，不應(yīng)因為短期的因素動搖覓地造地、建立土地儲備的決心。

大藍圖

于是，更多宏大的規(guī)劃正被提出。在《施政報告》中，林鄭月娥就提出會繼續(xù)大力投資基建項目，預(yù)計未來數(shù)年平均每年斥資超過1000億港元。

她提到政府會推動交通基建前進，尤其是多條重要地鐵線路的發(fā)展。據(jù)透露，香港地鐵公司正就東涌線延線及屯門南延線展開詳細規(guī)劃及設(shè)計工作；北環(huán)線正在加緊落實；南港島線（西段）項目的建議書會在年底前提交審批；屯門南延線則已進入詳細規(guī)劃及設(shè)計階段。

這幾條線路都關(guān)系到多個重要項目，包括東涌新市鎮(zhèn)擴展、“躍動港島南”計劃，該計劃將把香港島南區(qū)打造成為一個充滿活力、魄力、勁力，適合工作、居住、創(chuàng)意及消閑玩樂的地區(qū)。

同時，北環(huán)線就將會帶動古洞北新發(fā)展區(qū)、新田、牛潭尾、凹頭及新田/落馬洲樞紐多個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。林鄭月娥說：“政府至今在沿線附近物色到總面積約90萬平方米的房屋用地并陸續(xù)進行研究……這些土地可望帶來超過7萬個房屋單位?！?/p>

而屯門南延線會與已定于今年年底通車的“屯門—赤鱲角隧道”一起，幫助屯門西部的發(fā)展提供機會，“我們正繼續(xù)籌劃就龍鼓灘（涉及約220萬平方米）近岸填海和屯門西沿海（涉及約220萬平方米）地區(qū)發(fā)展?jié)摿M行規(guī)劃及工程研究?！?/p>

另一方面，根據(jù)《施政報告》香港正陸續(xù)推進加快活化老舊的工業(yè)區(qū)，九龍城、土瓜灣、油麻地及旺角等舊區(qū)市區(qū)更新等工程，這些都將直接或者間接增加房屋與土地的供應(yīng)。

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（責任編輯：徐帥）