香港傳真 | 內(nèi)房香港這些年萬(wàn)科37億港元奪地里的樓市晴雨表

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-31 08:20

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 又是萬(wàn)科，又是香港。

兩個(gè)月前，萬(wàn)科香港長(zhǎng)沙灣項(xiàng)目“The Campton”熱銷(xiāo)，萬(wàn)科職員一度舉牌截龍，示意人太多，暫停開(kāi)放示范單位。

彼時(shí)，萬(wàn)科長(zhǎng)沙灣項(xiàng)目?jī)扇展蹭浀?500認(rèn)購(gòu)登記，以首批94伙計(jì)算，超額認(rèn)購(gòu)14倍；新地旗下天水圍項(xiàng)目Wetland Seasons Park第二期同樣熱賣(mài)，首輪200伙，最終收10261票，超額登記50.3倍。

兩個(gè)月后，萬(wàn)科置業(yè)（香港）及青建國(guó)際組成財(cái)團(tuán)，以37億港元的價(jià)格拿下了香港大埔馬窩路一宗住宅地塊，每平方呎樓面地價(jià)約4,738港元，與市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格相符。

據(jù)消息指出，該宗地塊是今年港府招標(biāo)規(guī)模最大的住宅地。

其實(shí)，萬(wàn)科香港公司的執(zhí)行董事周銘禧在兩個(gè)月前曾表示，疫情壓抑了買(mǎi)樓需求，隨著疫情有減退跡象，相信成交量及樓價(jià)會(huì)遂步回復(fù)正常。其預(yù)料道，未來(lái)下半年香港的樓市會(huì)恢復(fù)有序及健康的發(fā)展。

而在上一個(gè)項(xiàng)目熱賣(mài)之后迅速補(bǔ)倉(cāng)，也不難看出萬(wàn)科對(duì)于香港市場(chǎng)的樂(lè)觀。

事實(shí)上，看好港島市場(chǎng)的內(nèi)地房企也不止萬(wàn)科一家。僅從這一次拿地的情況來(lái)看，除了萬(wàn)科之外，競(jìng)標(biāo)者中其實(shí)還包括了中海等其他家內(nèi)地房企。而在香港今年的多次推地中，也同樣能頻繁看到內(nèi)房的身影。

然而這座小小的港島上時(shí)常會(huì)出現(xiàn)僧多粥少的情況，在一場(chǎng)場(chǎng)資本博弈中，并非每個(gè)人都有機(jī)會(huì)笑到最后。

從萬(wàn)科補(bǔ)倉(cāng)看香港樓市

不得不說(shuō)，萬(wàn)科這次能夠在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中殺出一條“血路”，屬實(shí)不容易。

故事要從一個(gè)月前說(shuō)起。

6月19日，香港地政總署宣布，將公開(kāi)招標(biāo)出售在2020至2021年度賣(mài)地計(jì)劃內(nèi)位于新界大埔馬窩路的大埔市地段第243號(hào)的用地。招標(biāo)于6月20日開(kāi)始，截標(biāo)日期為7月24日。

資料顯示，該地皮位于新峰花園西北面，占地約24.34萬(wàn)平方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約78.1萬(wàn)平方呎。相比起這個(gè)面積，該地塊的價(jià)格讓人眼前一亮。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)，該地皮每呎樓面地價(jià)約5000港元，總值約39億港元。

地塊招標(biāo)消息一出，市場(chǎng)反應(yīng)頗為熱烈。大面積、低總價(jià)，讓該宗地塊迅速成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。有相關(guān)人士指出：“由于涉及銀碼不大，相信中小型發(fā)展商有力承擔(dān)，預(yù)計(jì)入標(biāo)反應(yīng)踴躍?！?/p>

果不其然，等到7月24日截標(biāo)時(shí)，該地塊至少收獲了13份標(biāo)書(shū)。競(jìng)標(biāo)者大多以港島本地房企為主，具體包括了長(zhǎng)實(shí)、鷹君、嘉華國(guó)際、建灝、恒基兆業(yè)、遠(yuǎn)東發(fā)展等。當(dāng)然，其中也不乏萬(wàn)科、中海、中洲等內(nèi)資企業(yè)。

萊坊高級(jí)董事及估價(jià)及咨詢(xún)主管林浩文指出，彼時(shí)入標(biāo)數(shù)量比預(yù)期要多，其實(shí)也是反映了發(fā)展商對(duì)住宅后市仍有信心。值得一提的是，從開(kāi)始招標(biāo)到截標(biāo)，該地塊的市場(chǎng)估價(jià)已經(jīng)從39億左右上升到了最高估價(jià)43億港元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)科此次拿地，或許是為了趕在下一個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)周期到來(lái)前囤一波“糧”。

據(jù)資料顯示，香港樓市今年上半年總體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。其中，一手登記錄得6199宗及685.27億元，按半年度下跌26.2%及23.3%，該數(shù)據(jù)為自2016年至今四年最低紀(jì)錄。

如此看來(lái)，香港樓市的形勢(shì)似乎不容樂(lè)觀，不過(guò)，如果單從過(guò)去一個(gè)月的情況來(lái)看，或許又會(huì)得出截然不同的判斷。

據(jù)了解，于6月份，香港一手住宅登記錄2,137宗及211.49億元，按上升92.0%及43.9%，該數(shù)據(jù)為自2019年5月以來(lái)十三個(gè)月里的新高。“疫情一定程度壓制了市場(chǎng)需求，隨著疫情的影響慢慢減弱，市場(chǎng)也將迎來(lái)一輪‘觸底反彈’?！?/p>

或許兩個(gè)月前的“熱銷(xiāo)”，讓萬(wàn)科得以窺到了這一市場(chǎng)走向，而上一個(gè)項(xiàng)目去化后帶來(lái)的資金回籠，同樣是萬(wàn)科在這次“搶地大戰(zhàn)”得以獲勝的重要因素。

內(nèi)房入港周期

對(duì)于這次“花落”萬(wàn)科，有業(yè)內(nèi)人士表示“有一些意外，但也在情理之中”。

那一絲“意外”自然是因?yàn)楸娙烁?jìng)標(biāo)積極性頗高，而“在情理之中”則是因?yàn)楫?dāng)前香港市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)趨勢(shì)：內(nèi)地房企的拿地意愿慢慢變得強(qiáng)烈。

據(jù)林浩文介紹說(shuō)：“如果把觀察的時(shí)間線拉長(zhǎng)至三到五年會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)內(nèi)地房企在香港的拿地是有著一輪一輪周期的。相比起去年，內(nèi)地房企今年在香港拿地的積極性是明顯提高了的。”

能夠看到，早在三四年前，增長(zhǎng)迅猛的內(nèi)地房企們紛紛將拓展目光投到了香港。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2016年-2017年間，來(lái)自?xún)?nèi)地的房企在香港購(gòu)入了不低于10宗土地，成交總金額差不多600億港元。

其中，曾在五個(gè)月內(nèi)以272億港元拿下香港4宗地塊的海航集團(tuán)讓人印象頗深。于2017年初，合景泰富與龍光地產(chǎn)以168.55億港元聯(lián)手拿下鴨脷洲一宗臨海宅地，該價(jià)格不僅刷新了內(nèi)地房企在港拿地紀(jì)錄，同時(shí)也是香港時(shí)隔20年后再度誕生的新一個(gè)“總價(jià)地王”。

由于與內(nèi)地市場(chǎng)的基因不同，企業(yè)們慣常使用的“高周轉(zhuǎn)模式”未能照搬到香港市場(chǎng)，再加上2018年前后香港推地?cái)?shù)量出現(xiàn)明顯減少的原因，在一番大肆掠地后，內(nèi)地房企們開(kāi)始陸續(xù)停手，開(kāi)始將更多精力投放到已有土儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)上。

幾年時(shí)間過(guò)去，內(nèi)地房企們上一輪拿下的土儲(chǔ)開(kāi)始陸續(xù)入市，并在2019年上半年達(dá)到高峰期。數(shù)據(jù)顯示，于2019年4月，香港共錄得9901宗樓宇買(mǎi)賣(mài)登記，相比3月的6432宗上升54%，創(chuàng)下近6年半以來(lái)單月新高。

而當(dāng)時(shí)便有市場(chǎng)人士指出，今年的新盤(pán)供應(yīng)主要來(lái)自2016年前后推出的地皮，發(fā)展商可能擔(dān)心樓市向下，預(yù)售樓花速度加快，但前兩年賣(mài)地面積減少，或許住宅供應(yīng)會(huì)在未來(lái)兩三年出現(xiàn)緊張的情況。

從周期來(lái)看，如今正是內(nèi)地房企們?cè)谙愀坌枰_(kāi)啟新一輪“補(bǔ)倉(cāng)”的時(shí)候。“今年內(nèi)地房企參與投地的次數(shù)比去年要頻繁得多，盡管最終可能沒(méi)有拿到地塊，但是都有在積極參與競(jìng)標(biāo)?！?/p>

以今年5月港島南區(qū)鴨脷洲海旁道住宅地皮招標(biāo)為例，該地塊于截標(biāo)時(shí)獲至少有18家財(cái)團(tuán)入標(biāo)，包括長(zhǎng)實(shí)、新地、新世界、信置、嘉華國(guó)際、大昌集團(tuán)、嘉里、中國(guó)海外、佳兆業(yè)、其士國(guó)際、佳明集團(tuán)、麗新發(fā)展與建灝地產(chǎn)合資入標(biāo)，另有6家不知名財(cái)團(tuán)。

與此同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，和香港本土開(kāi)發(fā)商相比，內(nèi)地房企的在港土儲(chǔ)更少，因此后者的補(bǔ)倉(cāng)需求也就更為迫切一些。

換而言之，也正是因?yàn)橄愀郾就练科蟮牟恢?，決定了它們?cè)诔鰞r(jià)時(shí)會(huì)更為保守和謹(jǐn)慎，因此在一些價(jià)格較高的地塊上，內(nèi)地房企可能會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

林浩文也介紹說(shuō)，由于香港市場(chǎng)的需求仍然存在，因此從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，內(nèi)地房企香港項(xiàng)目的去化情況還算是較為穩(wěn)定，也并未出現(xiàn)太明顯的“水土不服”。綜上幾個(gè)因素，其猜測(cè)道：“未來(lái)一兩年內(nèi)，內(nèi)地房企在香港的拿地參與度還會(huì)有明顯提升的?！?/p>

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（責(zé)任編輯：徐帥）