自2020年12月以來，香港疫情持續(xù)蔓延，但樓市卻似乎并未受到影響。

香港差餉物業(yè)估價署2020年12月29日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月私人住宅售價指數(shù)報380.4點(diǎn)，環(huán)比微跌0.18%，樓價指數(shù)已連跌兩個月，并跌至七個月低位。然而，2020年前11個月，該指數(shù)累計升幅收窄至0.32%，與2019年5月的歷史高位396.9點(diǎn)比較，則累計下挫4.16%。

“2020年11月樓價跌幅比預(yù)期少，12月預(yù)計將會繼續(xù)調(diào)整，2020年全年的跌幅大約為1%，小于預(yù)期。企業(yè)大幅裁員已經(jīng)出現(xiàn)，失業(yè)率將會繼續(xù)上升，這些因素最終將影響市場的購買力。樓市的調(diào)整預(yù)計將維持到2021年第一季度，但波幅有限，估計全年的跌幅在5%左右.”萊坊執(zhí)行董事林浩文向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

自2020年初以來，香港已經(jīng)出現(xiàn)了四波疫情暴發(fā)，而且與前三波疫情相比，第四波疫情持續(xù)時間更長，社區(qū)傳播廣泛，尚未出現(xiàn)明顯受控的跡象。

2020年10月、11月新冠疫情稍緩和，香港各大發(fā)展商積極推盤，10月、11月分別錄得約1500宗和2650宗一手成交，11月的新盤銷售量更創(chuàng)下20個月來的新高。

但隨著新一波疫情在2020年11月轉(zhuǎn)趨嚴(yán)峻，社區(qū)再現(xiàn)大規(guī)模暴發(fā)，香港特區(qū)政府再次收緊限聚令，發(fā)展商12月均以銷售余貨為主，一手成交陷入“冰封”。據(jù)了解，12月迄今整體一手成交錄得約540宗，成交宗數(shù)環(huán)比暴跌約80%。

按揭利率或跌至1.5%

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年11月一手樓市交投活躍，帶動中小型單位現(xiàn)樓剩余單位銷售理想。2017年到2019年落成的新盤中，三房或以下單位累計推出34322個，11月份現(xiàn)樓剩余單位環(huán)比減少114個，跌幅為6個月最大。目前僅有1237個待售單位，創(chuàng)下2020年以來的新低，待售貨尾比例跌至3.6%。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對樓市走勢相對樂觀。他表示，受全球量寬及負(fù)利率政策影響，樓市表現(xiàn)相對堅挺。他指出，但受疫情影響，2020年12月樓價指數(shù)預(yù)計跌幅將擴(kuò)大，預(yù)計全年樓價跌幅不超過0.5%，相對其他商品，物業(yè)具有抗通脹及保值能力。

美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心資料顯示，截至2020年12月29日，2020年二手住宅注冊量共錄46556宗，較2019年全年41278宗高出約12.8%，創(chuàng)6年新高；成交金額約3746億港元，較2019年全年約3304億港元增加約13.4%，創(chuàng)10年新高。

由于資金持續(xù)流入香港，低利率環(huán)境助推樓市。香港經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明表示, 香港銀行同業(yè)拆解利率（HIBOR）自2020年11月開始顯著回落，11月19日至26日期間HIBOR更跌至0.1%，創(chuàng)下逾十年的新低。

曹德明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，相信HIBOR長遠(yuǎn)仍會維持歷史上相對低的水平，預(yù)計未來數(shù)月的按揭利率有望由目前1.9%下探至1.5%水平左右，“而低息環(huán)境將有助樓市發(fā)展，相信當(dāng)不確定因素如疫情好轉(zhuǎn)后，息口低企將有助自用及部分投資者入市?！?/p>

已現(xiàn)供應(yīng)斷崖

事實上，香港房價過去十余年的“不跌神話”，歸根結(jié)底主因仍然是土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房屋長期供求失衡。根據(jù)團(tuán)結(jié)香港基金會2020年4月發(fā)布的報告顯示，香港私營及公營房屋的供應(yīng)在過去幾年均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于目標(biāo)，出現(xiàn)供應(yīng)斷層。

香港特區(qū)政府《長遠(yuǎn)房屋策略2018年周年進(jìn)度報告》宣布調(diào)整公私營房屋供應(yīng)比例，公營房屋由60%提高至70%，私人住宅土地年度供應(yīng)則由1.8萬個單位下調(diào)至1.35萬個，且未來數(shù)年都將維持在這一水平。此舉令原本已供不應(yīng)求的私樓供應(yīng)短缺愈演愈烈。

上述報告指出，去年香港私人住宅供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)“斷崖”，2019年經(jīng)調(diào)整的私人住宅單位落成量僅有14093個，不僅較去年同期下跌了33%，更比政府官方預(yù)測的數(shù)量大幅減少30%。同時，特區(qū)政府在制定私營住宅供應(yīng)目標(biāo)時，忽略了過去累積的供應(yīng)短缺。

香港發(fā)展局2020年12月29日表示，政府計劃下季度招標(biāo)出售三幅住宅用地，下季度內(nèi)私人房屋土地供應(yīng)共4800個單位。本財政年度供應(yīng)料達(dá)12870個，貼近供應(yīng)目標(biāo)。發(fā)展局局長黃偉綸指出，未來三至四年一手私人住宅物業(yè)供應(yīng)仍然維持在相對較高水平，約有9.2萬個單位。

同時，一直以來，公營房屋是香港低收入人士的“救命稻草”，然而，公營房屋供應(yīng)量在過去七年一直未能達(dá)標(biāo)，累計短缺合共8.26萬個單位。團(tuán)結(jié)香港基金會預(yù)測，未來十年(2020/21至2029/30年度)，香港公營房屋供應(yīng)將出現(xiàn)額外6.6萬個單位的短缺，公屋的平均輪候時間估計很快會超過六年。

雖然香港特區(qū)政府于2009至2019年推出了一系列的需求管理措施，但同期中原城市領(lǐng)先指數(shù)卻由2009年的58.5上升至2019年的177.7，漲幅為2倍。

（作者：朱麗娜 編輯：和佳）

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