作者 | 陳盼盼       出品 | 焦點財經(jīng)

近日，首創(chuàng)的身影頻現(xiàn)北京產(chǎn)權交易所，接連轉讓旗下房地產(chǎn)項目公司股權。

10月末，北京產(chǎn)權交易所披露，首創(chuàng)集團掛牌轉讓北京首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)有限責任公司46.486%股權，轉讓底價95561.4萬元。11月5日，首創(chuàng)集團再掛牌轉讓包頭原創(chuàng)香江置業(yè)有限責任公司55%股權，轉讓底價2400萬元。4天后，首創(chuàng)集團第三次掛牌轉讓北京市開原房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司55%股權，轉讓底價由3541.82萬元降至2750萬元。

作為首創(chuàng)集團核心主業(yè)——房地產(chǎn)板塊的上市平臺，首創(chuàng)置業(yè)正面臨著銷售業(yè)績下滑、降低債務杠桿的壓力，也使母公司承壓。

今年10月，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)簽約金額約61.1億元，同比下降32.64%前10月，首創(chuàng)置業(yè)累計實現(xiàn)簽約銷售額546.2億元，比上年同期相比減少9.19%。在同期近八成房企銷售增速回正的大背景下，首創(chuàng)置業(yè)顯得頗為扎眼。

從銷售區(qū)域分布來看，前10月，首創(chuàng)置業(yè)重點布局的京津區(qū)域依然是絕對“主力”，占近五成比例。然而，北京、天津的房地產(chǎn)市場受疫情疊加調(diào)控政策的影響，面臨項目去化壓力。

諸葛找房分析師陳霄表示，在疫情的影響下，相較于長三角、珠三角區(qū)域，京津區(qū)域恢復較慢，尤其是受到疫情反復沖擊之下，市場恢復受阻，項目去化壓力較大。此外，京津區(qū)域長期處在政策嚴控之下，加之天津缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口吸附能力下降，購房需求減少，難以支撐高房價。

從年度目標完成情況來看，前10月，首創(chuàng)置業(yè)僅完成800億元銷售目標的68.27%，低于行業(yè)銷售目標完成率均值82.46%。距離2020年結束不足兩個月，首創(chuàng)置業(yè)還有近253億元銷售差額，每月要實現(xiàn)超百億元簽約額才有可能完成年度目標。這對于僅有六月銷售突破百億的首創(chuàng)置業(yè)而言，壓力不言而喻。

首創(chuàng)置業(yè)表示，11月公司會結合“雙十一購FUN狂歡節(jié)”，整合資源積極推進各項目線上線下推廣及銷售工作。同時年底前各項目加快開發(fā)速度，加快供貨，加快蓄客，為年度沖刺任務做好準備。

事實上，“促銷售、提規(guī)模”是首創(chuàng)置業(yè)每年都會提到的話題。2018年2月，首創(chuàng)置業(yè)管理層提出，2018年簽約銷售目標為750億元，爭取實現(xiàn)800億元；2019年爭取實現(xiàn)1000億元；2020年爭取實現(xiàn)1400億元。

千億目標的驅(qū)動下，首創(chuàng)置業(yè)全面推行“369”工期標準，加快項目供貨速度，布局珠三角、粵港澳等京津冀以外的土地市場，同時尋求多元化業(yè)務突圍，觸角延伸至文創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等創(chuàng)新業(yè)務。與之伴隨的是首創(chuàng)置業(yè)對資金的需求“水漲船高”。首創(chuàng)置業(yè)的負債規(guī)模也從2018年1315.16億元上漲到今年6月末的1569.35億元；有息負債總額增至1038.64億元，資產(chǎn)負債率達到77%以上。

不過，首創(chuàng)置業(yè)的千億負債中并不包括永續(xù)債。資料顯示，首創(chuàng)置業(yè)在2018至2019年年間多次發(fā)行“不計入負債而計入股東權益”的永續(xù)債。截至2019年末，首創(chuàng)置業(yè)有151.24億元的永續(xù)債計入了股東權益之中，占股東權益總額的超三成。如果將151.24億元的永續(xù)債加入負債，首創(chuàng)置業(yè)實際負債率將超過85%。

根據(jù)“三道紅線”新規(guī)，截至2020年6月，首創(chuàng)置業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為74.86%，凈負債率153.12%，若未剔除受限現(xiàn)金，現(xiàn)金短債比約為1.3，踩中兩條紅線，歸為“橙檔”。這意味著，首創(chuàng)置業(yè)若不能及時降杠桿，其融資規(guī)模增量受限，有息負債規(guī)模增速不能超過5%。

但在融資新規(guī)下，永續(xù)債不能放在股東權益之列。10月，市場消息傳出，監(jiān)管部門要求試點房企每月15日前提交其下發(fā)的《試點房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財務指標統(tǒng)計監(jiān)測表》。該表填寫要求指出：2020年8月后發(fā)行的計入所有者權益的永續(xù)債在計算總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等科目時應予以剔除。即，以前通過發(fā)行永續(xù)債進入所有者權益來降低負債率的既往不咎，但8月以后這招不行。

這意味著，房企通過發(fā)行永續(xù)債的方式降杠桿的路將被“堵死”。業(yè)內(nèi)預測，“三道紅線”之下，房地產(chǎn)企業(yè)借助高杠桿“利器”，實現(xiàn)規(guī)?？焖贁U張的時代正在走向終結。于謀求規(guī)模突破的首創(chuàng)置地而言，如何平衡負債與規(guī)模速度顯得尤為迫切。

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