“三道紅線”的到來意味著中國房地產(chǎn)時代上半場徹底的終結(jié)，即便是像首創(chuàng)置業(yè)這種國企也需推陳出新、涅槃重生。

　　2021年6月25日，有市場消息傳出，首創(chuàng)置業(yè)（2868.hk）或?qū)⑺接谢?。?dāng)天首創(chuàng)置業(yè)股價開盤迅速拉升，盤中漲幅一度沖至68%，最高達(dá)1.88港元/股。

　　兩周后，官方公告姍姍來遲，首創(chuàng)置業(yè)正式披露了相關(guān)消息，公司將向港交所申請自愿撤銷H股的上市地位。要約人北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司，提出以2.8港元/股將其私有化，注銷總額為 52.9億港元。

　　在復(fù)牌后，公司股價暫升45.93%，7月12日，首創(chuàng)的股價已經(jīng)躍升至2.54港元，創(chuàng)近兩年來新高。

　　首創(chuàng)置業(yè)究竟緣何會走上私有化退市的道路？常年萎靡、H股交易量差只是其尋求私有化退市的誘因。主因還是由于近幾年銷售能力下降、業(yè)績下滑。

　　01 股價萎靡

　　首創(chuàng)置業(yè)自2003年上市至今日，股價長期在2元以內(nèi)徘徊，而在今年4至5月期間一度跌入1元大關(guān)。此外，公司交易流動性也長期處于較低水平。

　　作為北京政府所屬的大型國有企業(yè)，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)布局包括住宅開發(fā)，奧特萊斯綜合體，城市綜合體，土地一級開發(fā)等核心業(yè)務(wù)。同時對于文創(chuàng)、高科技地產(chǎn)、長租公寓等賽道也有所布局。

　　2020年3月，公司公布的年度業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，營業(yè)收入212.48億元；營業(yè)利潤18.19億元，同比下降49%；歸母凈利潤9.82億元，同比下降54%；毛利率23.66%，同比下降8.99%。

　　首創(chuàng)財務(wù)總監(jiān)范書斌對此解釋道：“受到新冠疫情和部分城市調(diào)控的影響，公司二類開發(fā)項目銷售速度不及預(yù)期，高毛利一級開發(fā)項目也未能上市，同時奧萊業(yè)績也受到較大沖擊，多重不利因素影響下，公司業(yè)績同比有所下滑。”

　　與此同時，奧萊綜合體業(yè)務(wù)也向集團(tuán)總部出售轉(zhuǎn)讓。

　　很顯然，把奧萊剝離港股上市公司主體，可以減少港股對于資本運作、資金融資方面的限制；而總部的出手相助，可以提升其融資信用擔(dān)保的資質(zhì)，從而更好的支持奧萊在全國的健康發(fā)展。

　　盈利表現(xiàn)不及預(yù)期，首創(chuàng)置業(yè)長期以來的高杠桿同樣存有隱患：現(xiàn)金短債比為1.13，凈資產(chǎn)負(fù)債率為127%，剔除預(yù)售款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%。三道紅線中仍然踩中兩條。

　　其實首創(chuàng)系的資金問題在今年5月就已有所端倪。4月末，上海電氣(601727,股吧)通訊技術(shù)有限公司由于應(yīng)收賬款發(fā)生逾期，向法院提起了訴訟，請求判令被告首創(chuàng)集團(tuán)、首創(chuàng)貿(mào)易公司向其合計支付貨款11.93億元及違約金。

　　一石激起千層浪，首創(chuàng)集團(tuán)的資金問題瞬間引發(fā)了社會各方廣泛地關(guān)注。

　　是什么讓首創(chuàng)置業(yè)的資金壓力與日俱增？又是什么讓其二級市場表現(xiàn)低迷以至退市？

　　02 戰(zhàn)略搖擺

　　縱觀首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展歷程，其戰(zhàn)略模式經(jīng)過了三個階段的轉(zhuǎn)變，分別為離京、回京、再離京。

　　2002年公司在京起步，一年后于香港聯(lián)交所主板上市。此后迅速進(jìn)入成都、無錫等市場，實現(xiàn)了環(huán)渤海-中西部-長三角的區(qū)域布局。

　　但是受到08年金融危機(jī)等多方面因素影響，大多數(shù)項目遭遇了去化慢的問題。

　　據(jù)統(tǒng)計，公司從拿地到開盤的平均時間間隔為 2.17 年，開盤3年后的累計銷售進(jìn)度過慢，使得首創(chuàng)置業(yè)在土地一、二級開發(fā)后無法快速轉(zhuǎn)化出銷售業(yè)績，回籠現(xiàn)金流。

　　因此京外投資逐步減少，投資重點開始重新轉(zhuǎn)回京津冀地區(qū)。此時的首創(chuàng)集團(tuán)也積極發(fā)揮了大股東的資源優(yōu)勢，使得公司以低成本、低投入獲取城市核心地段優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　隨著 “330 新政”等一系列利好政策的提出，公司在京津冀的銷售業(yè)績也創(chuàng)下新高。但過度依賴環(huán)京地區(qū)導(dǎo)致錯過了三、四線城市的開發(fā)，京津冀以外地區(qū)的銷售業(yè)績長年處于不溫不火的狀態(tài)，增速趨緩。

　　反觀此時加倉三四線城市的房企，以萬科、碧桂園、恒大、中梁控股等為代表，均實現(xiàn)了規(guī)模上的跨越式發(fā)展。

　　對于企業(yè)來說，在全國化進(jìn)展不順的情況下，專注熟悉的地區(qū)無可厚非。但是輕率地放棄三四線城市，也等于放棄了擴(kuò)大規(guī)模的大好機(jī)會。

　　隨著環(huán)京地區(qū)“317 新政”等限購政策的不斷升級，公司被迫再次離開京津冀，開啟了全國化的進(jìn)程，而此時大本營京津冀地區(qū)的銷售也不斷回落，增速由2017年的16.23%降至2019 年的1.16%，增長接近于停滯。

　　03 領(lǐng)軍人物更迭

　　客觀的講，首創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略擺動，與其大股東首創(chuàng)集團(tuán)的領(lǐng)軍人物更迭密切相關(guān)。近些年圍繞首創(chuàng)集團(tuán)董事長的話題可謂是層出不窮。

　　作為與王石、任志強(qiáng)、潘石屹，馮侖等中國房地產(chǎn)黃金一代的領(lǐng)軍人物，在中國房地產(chǎn)行業(yè)最黃金的十多年時間里，正是劉曉光將首創(chuàng)置業(yè)推上行業(yè)龍頭，公司也于2003年成功在港股上市。

　　劉曉光一度在京津冀地區(qū)瘋狂擴(kuò)張拿地。以至現(xiàn)在，首創(chuàng)置業(yè)還能繼續(xù)啃劉曉光的“老本”，同行也戲稱其為“京城地主”。

　　根據(jù)2021披露的半年報顯示，公司一到六月實現(xiàn)銷售面積32萬平方米，而京津冀地區(qū)就達(dá)到了12.2萬平方米，

　　然而首創(chuàng)的日益強(qiáng)大卻無法掩蓋劉曉光人生的跌宕起伏。2006年6月，因涉嫌違規(guī)土地交易，劉曉光曾被帶走調(diào)查，隨后回歸重新主持工作，并擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)董事長直至2015年。2年后因病逝世，享年62歲。

　　劉曉光后，王灝曾短暫出任首創(chuàng)集團(tuán)董事長一職。但王灝的首創(chuàng)之旅更像是基層歷練，僅半年之后便離開首創(chuàng)步入政界。

　　2016年9月，李愛慶出任首創(chuàng)集團(tuán)董事長及黨委書記?？战凳讋?chuàng)前，李愛慶曾任北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司董事長。

　　李愛慶的空降讓首創(chuàng)置業(yè)近年來將更多將精力轉(zhuǎn)移到長三角、大灣區(qū)、武漢等南方城市，銷售規(guī)模也持續(xù)維持在800億元左右水平，但卻始終難以突破千億大關(guān)。

　　“首創(chuàng)置業(yè)作為國企會更多承擔(dān)社會責(zé)任，過去較多開發(fā)高檔住宅、未來會更多參與到保障房、長租房、集體房、安置房建設(shè)，以滿足剛需和內(nèi)需。利用企業(yè)較低的土地成本，更多投入保障房建設(shè)?！崩類蹜c在接受采訪說。

　　在李愛慶的帶領(lǐng)下，首創(chuàng)集團(tuán)逐漸完善了環(huán)保產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融服務(wù)業(yè)務(wù)等多元化的產(chǎn)業(yè)布局。并有首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)博桑、北京首創(chuàng)股份(600008,股吧)、首創(chuàng)環(huán)境控股等多家上市公司。

　　2020年5月，李愛慶不再擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)董事長與黨委書記的職務(wù)，由原北辰實業(yè)(601588,股吧)董事長賀江川接任。然而，僅僅退休1年的李愛慶于今年7月6日因涉嫌違法違紀(jì)被帶走，正在接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

　　04 結(jié)語

　　首創(chuàng)置業(yè)，作為“京派房企”的典型代表，歷經(jīng)了劉曉光時代的如日中天，也品嘗過李愛慶時代的五味雜陳，現(xiàn)如今面臨退市私有化的無奈結(jié)局。

　　“去開發(fā)”已是大勢所趨，雖然長年估值過低導(dǎo)致融資困難，但作為國企，首創(chuàng)需要承擔(dān)更多的社會責(zé)任，躋身于更多的長周期業(yè)務(wù)。相反若是上市平臺，細(xì)小的戰(zhàn)略舉措就會影響公司的股價波動，影響公司的市場預(yù)期。

　　因此看，首創(chuàng)置業(yè)的退市行為不失為識時務(wù)之舉。

　　“三道紅線”的到來意味著中國房地產(chǎn)時代上半場徹底的終結(jié)，在融資通道愈發(fā)收窄的環(huán)境下，即便是像首創(chuàng)置業(yè)這種國企也需推陳出新、涅槃重生。

　　在私有化塵埃落定后，首創(chuàng)置業(yè)也將徹底改名首創(chuàng)發(fā)展，探索業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展方向。

　　如十八里店的首創(chuàng)繁星，建筑面積達(dá)到40萬平方米，曾拿到中央財政專項資金2億元以上的補(bǔ)貼，成為北京市獲得最大專項資金支持的單個租賃房項目。再如北京文創(chuàng)園朗園，已經(jīng)實現(xiàn)品牌擴(kuò)張，逐漸布局于杭州廈門等城市。

　　與此同時，退市回歸首創(chuàng)集團(tuán)的大系統(tǒng)，對于其業(yè)務(wù)本身也充滿利好，畢竟AAA的信用評級大部分也源自于股東的擔(dān)保背書。相信在“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)改善后，首創(chuàng)的千億魔咒或?qū)⒋蚱啤?

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