王文學(xué)、吳向東首秀華夏幸福雙航道聚焦都市圈

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-28 13:05

??4月26日，向來低調(diào)的王文學(xué)亮相華夏幸福（600340.SH）的線上業(yè)績發(fā)布會，同時(shí)還在北京會場身兼兩職——既作為董事長回答線上提問，又“客串”了一把主持人，這在華夏幸福20多年的發(fā)展歷程中幾乎是史無前例。

??一同參加線上業(yè)績會的，還有身在深圳的聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官（CEO）暨總裁吳向東，這是吳向東2019年2月正式加入華夏幸福以來的首次公開亮相。

??整齊的發(fā)布會“配置”，凸顯出華夏幸福對這次發(fā)布會的重視程度，也從側(cè)面反映出新管理層對華夏幸福一年來成績的胸有成竹。

??根據(jù)華夏幸福4月24日披露的2019年年報(bào)顯示，公司去年?duì)I業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.55%，正式成為“千億俱樂部”的成員；此外，公司去年歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%。這一數(shù)據(jù)的出爐，意味著華夏幸福順利完成與第二大股東（中國平安，601318.SH）第二年的業(yè)績對賭——2019年華夏幸福歸屬于上市公司股東凈利潤不低于144.88億元。

??房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻。曾經(jīng)“另類”的華夏幸福，為何能夠轉(zhuǎn)身站上行業(yè)領(lǐng)先位置？以產(chǎn)業(yè)新城為基礎(chǔ)的“謀篇”，以商業(yè)地產(chǎn)為“接力”的布局，將帶給華夏幸福怎樣的前程？

??22座產(chǎn)業(yè)新城現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正

??對產(chǎn)業(yè)新城的長期深耕，讓華夏幸福成為提前觀測中國城市變化的一座“瞭望塔”。

??“未來，中國經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)構(gòu)性機(jī)會在都市圈，中國不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會也在都市圈?！备鶕?jù)王文學(xué)的判斷，2019年已經(jīng)進(jìn)入都市圈發(fā)展元年。

??2019年，華夏幸福在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上，密集布局長三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粵港澳都市圈三個(gè)高能核心都市圈；推進(jìn)布局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個(gè)高潛核心都市圈，以及其他潛力核心都市圈。

??在線上業(yè)績發(fā)布會上，華夏幸福全面介紹了聚焦都市圈的具體路徑，即打造“3+3+N”的核心都市圈格局，并對外詮釋了“成為中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營管理平臺”的戰(zhàn)略定位。

??“在這個(gè)戰(zhàn)略引領(lǐng)下，公司會積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城、商業(yè)地產(chǎn)這兩大平臺，并持續(xù)構(gòu)建新平臺。”王文學(xué)稱。

??作為公司主營業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)新城在2019年發(fā)展穩(wěn)健。該業(yè)務(wù)去年銷售增長19%，達(dá)到368億元，占比提升7%，且產(chǎn)業(yè)新城等毛利潤占比過半。截至2019年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城簽約額達(dá)到1956億元，開發(fā)用地2.86億平方米。

??數(shù)據(jù)還顯示，在已啟動的79座產(chǎn)業(yè)新城中，72座已有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簽約落地，66座已實(shí)現(xiàn)匯款，22座已進(jìn)入成熟期。“成熟期的標(biāo)志是，產(chǎn)業(yè)新城凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)集群形成。”華夏幸福董秘林成紅稱，未來，成熟期的個(gè)數(shù)會不斷增長，回款和經(jīng)營現(xiàn)金流會有越來越好的表現(xiàn)。

??“產(chǎn)業(yè)新城模式是華夏幸福的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。”吳向東則將其稱為“起家和看家的東西”。在他看來，在未來，沒有理由不把產(chǎn)業(yè)新城的業(yè)務(wù)做得更好。

??“回歸經(jīng)營邏輯”

??“整體來說，今年的年報(bào)比較讓人滿意，現(xiàn)金流問題也能看到好轉(zhuǎn)的跡象，更期待的是質(zhì)變?！币晃婚L期跟蹤華夏幸福的投資者在股吧里稱。

??產(chǎn)生“質(zhì)變”的勢能正在集聚。一方面，產(chǎn)業(yè)新城的招商能力進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)顯示，2019年，公司引入多家行業(yè)龍頭。如騰訊科技、歐菲光、欣旺達(dá)等，其中不乏百億級項(xiàng)目。新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。

??另一方面，異地?cái)U(kuò)張迅速。2019年新入園545家公司里，環(huán)北京以外區(qū)域占430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額82.8%。

??從戰(zhàn)略角度而言，王文學(xué)也為質(zhì)變的發(fā)生提供了“方法論”。戰(zhàn)略再聚焦、回歸經(jīng)營邏輯、提升經(jīng)營質(zhì)量，是王文學(xué)投向產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)的“三板斧”。戰(zhàn)略再聚焦意味著區(qū)域聚焦和業(yè)務(wù)聚焦，即將資源聚焦到優(yōu)質(zhì)區(qū)域、資源傾斜到核心業(yè)務(wù)?；貧w經(jīng)營邏輯則具體包含三點(diǎn)方面：產(chǎn)業(yè)新城的現(xiàn)金流自我平衡、孔雀城的利潤及現(xiàn)金流的平衡，以及二者的有機(jī)地協(xié)同發(fā)展。“這三條加起來就是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的回歸經(jīng)營邏輯?！蓖跷膶W(xué)進(jìn)一步指出。

??事實(shí)上，2019年，華夏幸福已經(jīng)重新理順投資經(jīng)營邏輯。華夏幸福財(cái)務(wù)總監(jiān)吳中兵表示：“2018年因?yàn)榄h(huán)京政策影響，存在投資不足的情況，2019年，華夏幸?；謴?fù)正常的投資節(jié)奏，主動加了一部分杠桿，獲取了資源，為之后的發(fā)展打下了基礎(chǔ)?！?/p>

??數(shù)據(jù)顯示，2019年年內(nèi)，孔雀城取地421萬平方米，比2018年的258萬平方米增長了63%。建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面投入也大幅增加，住宅板塊建設(shè)支出增長24%，拍地支出增長61%，產(chǎn)業(yè)新城板塊土地整理支出增長50%，城市建設(shè)支出增長107%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展支出增長44%。

??“2019年四季度，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流為77億元，已經(jīng)轉(zhuǎn)正?！?王中兵指出，2020年一季度的回款雖然受到了疫情的影響，下降了26%，但是其中產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的回款增長了24%，回款比簽約受到的影響要好。隨著疫情影響逐漸減少，后續(xù)的表現(xiàn)還會繼續(xù)變好。

??與平安相互賦能

??記者注意到，本次年報(bào)是平安入股華夏幸福后，后者發(fā)布的首個(gè)完整年度的公開披露。

??2018年7月，華夏幸福的控股股東華夏控股將其19.7%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安集團(tuán)，平安由此入股華夏幸福，成為第二大股東。

??一方面理順傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的投資邏輯，另一方面，新業(yè)務(wù)則在開枝散葉。在平安的出資下，華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)這只蝴蝶已經(jīng)開始扇動了它的翅膀。

??年報(bào)顯示，北京麗澤項(xiàng)目成為公司首個(gè)“輕資產(chǎn)”模式項(xiàng)目，開啟與中國平安合作新篇章；第二單則是武漢長江中心綜合體項(xiàng)目，成為公司首個(gè)從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理全周期的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。此外，華夏幸福還在深圳、東莞拿到8個(gè)城市更新項(xiàng)目。

??“近期還有大的城市綜合體項(xiàng)目落地，有些業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)會產(chǎn)生一些影響，華夏幸福要成為中國最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或者運(yùn)營商之一?！眳窍驏|表示，未來華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往前走的時(shí)候，強(qiáng)調(diào)一個(gè)“好”字：好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好回報(bào)；未來無論在增量市場還是存量市場的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，都有提升硬軟件最終提升回報(bào)的無限空間。

??吳向東透露，華夏幸福還將叩開更多大門，包括康養(yǎng)和長租房業(yè)務(wù)。

??對于新業(yè)務(wù)，吳向東直言：“華夏幸福的新業(yè)務(wù)有一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)，就是服務(wù)中國平安的發(fā)展戰(zhàn)略需要，這樣也能為我們自己的發(fā)展找到空間。”

??在林成紅看來，中國平安的入股有利于保障公司穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，讓公司整體融資穩(wěn)健。

??“中國平安也為華夏幸福匹配了眾多資源，公司與平安人壽已經(jīng)開展不動產(chǎn)的合作，為彼此充分賦能，”林成紅說。

??可以預(yù)見的是，華夏幸福與中國平安的合作，還將給人們的想象力更多馳騁的空間。