[房企年報]華夏幸?！半p核”加持：產業(yè)新城+商業(yè)地產

來源：智能家居時間：2020-04-27 13:50

新浪財經房產|大眼樓管肖恩

新浪財經訊 4月24日，華夏幸福(600340,股吧)發(fā)布2019年年報及今年一季報，2019年實現(xiàn)營業(yè)收入1052.1億元，同比增長25.55%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為146.12億元，同比增長24.4%。得益于產業(yè)新城業(yè)務占比逐年提高，華夏幸福的毛利率和ROE也相繼提高至43.7%和35.7%的水平。由于去年三四季度的銷售回款大幅增加，賬面資金達到430億元，擬現(xiàn)金分紅45.2億元，連續(xù)五年股利支付率不低于30%，為股東提供穩(wěn)定的回報。

過去兩年，盡管華夏幸福的利潤表成績是一如既往的穩(wěn)健且具有不錯的成長性，但公司確實經歷一段時間的困難期。2018年的水逆等來了平安，2019年的華夏幸福確實變了，產業(yè)新城將更聚焦，而商業(yè)地產，作為新玩家的華夏幸福卻劍指中國最好。

戰(zhàn)略定位的改變新業(yè)務配合平安需求

平安集團在2018年和2019年兩次入股、并成為僅次于華夏幸?；鶚I(yè)控股的第二大股東后，公司董事會現(xiàn)有9名董事，其中兩位由中國平安(601318)提名，吳向東作為聯(lián)席董事長帶領南方總部開始探索新業(yè)務。

自此，華夏幸福的戰(zhàn)略也在悄然調整，正如發(fā)布會上董事長王文學所說，經過雙方協(xié)商，公司的戰(zhàn)略定位是成為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發(fā)及運營管理平臺”，而華夏幸福此前多年來的定位是“中國領先的產業(yè)新城運營商”。

這一轉變在戰(zhàn)術上則表現(xiàn)為，隨著商業(yè)地產，城市更新項目等新業(yè)務的鋪開，華夏幸福布局的區(qū)域，也將深耕都市圈外圍的同時，逐漸深入到都市圈的核心區(qū)域，這一方面是都市圈戰(zhàn)略的深化，也是對過往戰(zhàn)略的補充和調整，這對公司豐富業(yè)務類型、強化核心競爭力，有著重要意義。

以往“產業(yè)新城+住宅”的模式將變成“產業(yè)新城及相關業(yè)績+商業(yè)地產及相關業(yè)務”。

此外，華夏幸福與平安之間的合作關系也在過去一年發(fā)生了一些變化。從平安匹配資源投資、協(xié)助華夏幸福，轉變?yōu)槿A夏幸福成為中國平安的重要戰(zhàn)略協(xié)同企業(yè)，新業(yè)務將會配合平安的需求。

正如王文學董事長在發(fā)布會最后的祝福語：祝大家平安幸福！

產業(yè)新城的改變戰(zhàn)略再聚焦

華夏幸福產業(yè)新城及相關業(yè)務一直以來賬面數(shù)據(jù)都是比較優(yōu)秀的，對于公司的業(yè)績貢獻比重也越來越大。銷售額及貢獻營收、利潤占比也明顯提高，毛利潤占比過半，公司投資運營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，創(chuàng)歷史新高，比去年同期上升17.8%，其中5億元以上的項目貢獻率達85%；新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。

環(huán)北京區(qū)域2019年實現(xiàn)收入579.79億元，同比增長0.49%，環(huán)北京以外區(qū)域實現(xiàn)收入467.1億元，同比增長 81.74%，占公司主營業(yè)務營業(yè)收入的比例由上年同期的 30.82%提升至 44.62%。

“都市圈”一直是華夏幸福多年來的戰(zhàn)略邏輯的根基，圍繞著都市圈的產業(yè)新城布局則是在這一戰(zhàn)略上結出的果實。按照董事長王文學的話來說，2019年已進入了都市圈元年，華夏幸福當目前為止已經布局了13個省、15個都市圈。

與以往年報中強調產業(yè)新城模式新進入城市數(shù)的表述不同的是，華夏幸福認為自己的“3+3+N”布局已基本完成，且未來的思路則是戰(zhàn)略聚焦、回歸經營邏輯、提升經營質量優(yōu)化杠桿。

王文學表示，戰(zhàn)略再聚焦，一是區(qū)域聚焦，把資源聚焦到優(yōu)質區(qū)域，有一些無效和低效的區(qū)域不再投資。另一個是業(yè)務聚焦，把資源傾斜到核心業(yè)務，對各項業(yè)務重新梳理，有的業(yè)務進行合并，讓核心業(yè)務時刻保持在戰(zhàn)略實施狀態(tài)。

孔雀城的改變增加土地儲備

2019年華夏幸福實現(xiàn)銷售額1431億，同比下降。這主要是2017年、2018年孔雀城取地相對不足，影響到了2019年的銷售業(yè)績，但作為主營業(yè)務的產業(yè)新城仍然保持了相對穩(wěn)健的增長態(tài)勢，整個產業(yè)新城的銷售增長19%，占比也提升了7個百分點，特別指出產業(yè)新城的毛利潤占比過半。

截至2019年末，華夏幸?？偼恋貎涫?058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米。而公司全年的簽約銷售面積都達到了1184.19萬平方米。

孔雀城的土儲策略確實存在調整的必要。

平安的到來后，資金問題本質上已不再是華夏幸福的核心矛盾，平安在一定程度上為華夏幸福的融資起到了提振作用。相較于2018年，孔雀城的拿地力度是明顯提升的，邊際改善情況非常明顯。全年孔雀城新增土儲45宗，共計515萬平方米，總地價同比增長達到70%，管理層表示，2020年孔雀城將在合適時機增加土地儲備。

一直以來，華夏幸福是憑借著產業(yè)新城的運營優(yōu)勢來獲取孔雀城土地開發(fā)資源的，但由于產業(yè)新城開發(fā)周期長，運營資金多的特點，孔雀城的拿地力度始終都很小?，F(xiàn)如今，一方面由于平安加入，資金面得到改善，另一方面，商業(yè)地產的開發(fā)運營也將為拿地提供更多一種渠道，包括城市運營的舊改項目，不再依賴于產業(yè)新城這一個“輪子”，土地儲備有望逐漸提升。

商業(yè)地產的進展要做中國最好的項目

業(yè)績發(fā)布會上，吳向東表示，接下來華夏幸福工作的重心將從增量市場向存量市場轉移。而其主要負責的商業(yè)地產則是存量市場最主要的體現(xiàn)之一。

華夏幸福的商業(yè)地產及相關業(yè)務在2019年從無到有，目前覆蓋了北京、深圳、武漢和東莞4座城市，其中年內落地了北京麗澤項目和武漢長江中心綜合體項目。2019年商業(yè)地產及相關業(yè)務板塊的收入為3086.9萬元，這是華夏幸福年報中首次披露商業(yè)地產運營數(shù)據(jù)。2019年，華夏幸福已敲定為8個城市更新項目的前期服務商，項目全部集中在大灣區(qū)，其中6個在深圳。全年新增土地儲備建筑面積達到171萬平方米，吳向東稱，公司2020年會有大的、好的城市綜合體落地，康養(yǎng)和長租房也會全面展開，短短不到一年時間內，華夏幸福在商業(yè)地產的動作頗為迅捷。