[房企年報(bào)]華夏幸?！半p核”加持：產(chǎn)業(yè)新城+商業(yè)地產(chǎn)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-27 13:50

新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管肖恩

新浪財(cái)經(jīng)訊 4月24日，華夏幸福(600340,股吧)發(fā)布2019年年報(bào)及今年一季報(bào)，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.1億元，同比增長(zhǎng)25.55%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為146.12億元，同比增長(zhǎng)24.4%。得益于產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)占比逐年提高，華夏幸福的毛利率和ROE也相繼提高至43.7%和35.7%的水平。由于去年三四季度的銷售回款大幅增加，賬面資金達(dá)到430億元，擬現(xiàn)金分紅45.2億元，連續(xù)五年股利支付率不低于30%，為股東提供穩(wěn)定的回報(bào)。

過(guò)去兩年，盡管華夏幸福的利潤(rùn)表成績(jī)是一如既往的穩(wěn)健且具有不錯(cuò)的成長(zhǎng)性，但公司確實(shí)經(jīng)歷一段時(shí)間的困難期。2018年的水逆等來(lái)了平安，2019年的華夏幸福確實(shí)變了，產(chǎn)業(yè)新城將更聚焦，而商業(yè)地產(chǎn)，作為新玩家的華夏幸福卻劍指中國(guó)最好。

戰(zhàn)略定位的改變新業(yè)務(wù)配合平安需求

平安集團(tuán)在2018年和2019年兩次入股、并成為僅次于華夏幸?；鶚I(yè)控股的第二大股東后，公司董事會(huì)現(xiàn)有9名董事，其中兩位由中國(guó)平安(601318)提名，吳向東作為聯(lián)席董事長(zhǎng)帶領(lǐng)南方總部開始探索新業(yè)務(wù)。

自此，華夏幸福的戰(zhàn)略也在悄然調(diào)整，正如發(fā)布會(huì)上董事長(zhǎng)王文學(xué)所說(shuō)，經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，公司的戰(zhàn)略定位是成為“中國(guó)領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)”，而華夏幸福此前多年來(lái)的定位是“中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”。

這一轉(zhuǎn)變?cè)趹?zhàn)術(shù)上則表現(xiàn)為，隨著商業(yè)地產(chǎn)，城市更新項(xiàng)目等新業(yè)務(wù)的鋪開，華夏幸福布局的區(qū)域，也將深耕都市圈外圍的同時(shí)，逐漸深入到都市圈的核心區(qū)域，這一方面是都市圈戰(zhàn)略的深化，也是對(duì)過(guò)往戰(zhàn)略的補(bǔ)充和調(diào)整，這對(duì)公司豐富業(yè)務(wù)類型、強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，有著重要意義。

以往“產(chǎn)業(yè)新城+住宅”的模式將變成“產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)績(jī)+商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)”。

此外，華夏幸福與平安之間的合作關(guān)系也在過(guò)去一年發(fā)生了一些變化。從平安匹配資源投資、協(xié)助華夏幸福，轉(zhuǎn)變?yōu)槿A夏幸福成為中國(guó)平安的重要戰(zhàn)略協(xié)同企業(yè)，新業(yè)務(wù)將會(huì)配合平安的需求。

正如王文學(xué)董事長(zhǎng)在發(fā)布會(huì)最后的祝福語(yǔ)：祝大家平安幸福！

產(chǎn)業(yè)新城的改變戰(zhàn)略再聚焦

華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)一直以來(lái)賬面數(shù)據(jù)都是比較優(yōu)秀的，對(duì)于公司的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重也越來(lái)越大。銷售額及貢獻(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)占比也明顯提高，毛利潤(rùn)占比過(guò)半，公司投資運(yùn)營(yíng)的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，創(chuàng)歷史新高，比去年同期上升17.8%，其中5億元以上的項(xiàng)目貢獻(xiàn)率達(dá)85%；新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。

環(huán)北京區(qū)域2019年實(shí)現(xiàn)收入579.79億元，同比增長(zhǎng)0.49%，環(huán)北京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入467.1億元，同比增長(zhǎng) 81.74%，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入的比例由上年同期的 30.82%提升至 44.62%。

“都市圈”一直是華夏幸福多年來(lái)的戰(zhàn)略邏輯的根基，圍繞著都市圈的產(chǎn)業(yè)新城布局則是在這一戰(zhàn)略上結(jié)出的果實(shí)。按照董事長(zhǎng)王文學(xué)的話來(lái)說(shuō)，2019年已進(jìn)入了都市圈元年，華夏幸福當(dāng)目前為止已經(jīng)布局了13個(gè)省、15個(gè)都市圈。

與以往年報(bào)中強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)新城模式新進(jìn)入城市數(shù)的表述不同的是，華夏幸福認(rèn)為自己的“3+3+N”布局已基本完成，且未來(lái)的思路則是戰(zhàn)略聚焦、回歸經(jīng)營(yíng)邏輯、提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量?jī)?yōu)化杠桿。

王文學(xué)表示，戰(zhàn)略再聚焦，一是區(qū)域聚焦，把資源聚焦到優(yōu)質(zhì)區(qū)域，有一些無(wú)效和低效的區(qū)域不再投資。另一個(gè)是業(yè)務(wù)聚焦，把資源傾斜到核心業(yè)務(wù)，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)重新梳理，有的業(yè)務(wù)進(jìn)行合并，讓核心業(yè)務(wù)時(shí)刻保持在戰(zhàn)略實(shí)施狀態(tài)。

孔雀城的改變增加土地儲(chǔ)備

2019年華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額1431億，同比下降。這主要是2017年、2018年孔雀城取地相對(duì)不足，影響到了2019年的銷售業(yè)績(jī)，但作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)新城仍然保持了相對(duì)穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)新城的銷售增長(zhǎng)19%，占比也提升了7個(gè)百分點(diǎn)，特別指出產(chǎn)業(yè)新城的毛利潤(rùn)占比過(guò)半。

截至2019年末，華夏幸?？偼恋貎?chǔ)備是1058萬(wàn)平方米，其中孔雀城886萬(wàn)平方米。而公司全年的簽約銷售面積都達(dá)到了1184.19萬(wàn)平方米。

孔雀城的土儲(chǔ)策略確實(shí)存在調(diào)整的必要。

平安的到來(lái)后，資金問(wèn)題本質(zhì)上已不再是華夏幸福的核心矛盾，平安在一定程度上為華夏幸福的融資起到了提振作用。相較于2018年，孔雀城的拿地力度是明顯提升的，邊際改善情況非常明顯。全年孔雀城新增土儲(chǔ)45宗，共計(jì)515萬(wàn)平方米，總地價(jià)同比增長(zhǎng)達(dá)到70%，管理層表示，2020年孔雀城將在合適時(shí)機(jī)增加土地儲(chǔ)備。

一直以來(lái)，華夏幸福是憑借著產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)來(lái)獲取孔雀城土地開發(fā)資源的，但由于產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)資金多的特點(diǎn)，孔雀城的拿地力度始終都很小?，F(xiàn)如今，一方面由于平安加入，資金面得到改善，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)也將為拿地提供更多一種渠道，包括城市運(yùn)營(yíng)的舊改項(xiàng)目，不再依賴于產(chǎn)業(yè)新城這一個(gè)“輪子”，土地儲(chǔ)備有望逐漸提升。

商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展要做中國(guó)最好的項(xiàng)目

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，吳向東表示，接下來(lái)華夏幸福工作的重心將從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。而其主要負(fù)責(zé)的商業(yè)地產(chǎn)則是存量市場(chǎng)最主要的體現(xiàn)之一。

華夏幸福的商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)在2019年從無(wú)到有，目前覆蓋了北京、深圳、武漢和東莞4座城市，其中年內(nèi)落地了北京麗澤項(xiàng)目和武漢長(zhǎng)江中心綜合體項(xiàng)目。2019年商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)板塊的收入為3086.9萬(wàn)元，這是華夏幸福年報(bào)中首次披露商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。2019年，華夏幸福已敲定為8個(gè)城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù)商，項(xiàng)目全部集中在大灣區(qū)，其中6個(gè)在深圳。全年新增土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到171萬(wàn)平方米，吳向東稱，公司2020年會(huì)有大的、好的城市綜合體落地，康養(yǎng)和長(zhǎng)租房也會(huì)全面展開，短短不到一年時(shí)間內(nèi)，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作頗為迅捷。

吳向東作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍人，在發(fā)布會(huì)上放出豪言：我們要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、運(yùn)營(yíng)商之一，這是我們的目標(biāo)。吳向東對(duì)于“好”的定義是：好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好回報(bào)。

平安提供資金，持有股權(quán)，華夏幸福負(fù)責(zé)開發(fā)以及運(yùn)營(yíng)，有資金，有人才，有分工，平安幸福的故事才剛開始。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）