來源：界面新聞字體：宋

圖片來源：阿里拍賣

記者 | 馬一凡

夾在上海人民廣場和南京西路商圈之間的寫字樓上海明天廣場，其7至32層樓作價25.7億元被掛在阿里拍賣網(wǎng)上等待買家。

27日的拍賣，雖然獲得超5萬網(wǎng)友圍觀，但還是因無人出價而流拍。

流拍后，上海明天廣場7-32層又迅速降價5億余元，幾小時后再度上架阿里拍賣網(wǎng)站。最新的起拍價顯示為20.57億元，將于15天后開拍。

公開資料顯示，上海明天廣場高達(dá)282米，位于上海市黃浦區(qū)黃陂北路309號，占地面積1.13萬平方米，土地用途為綜合用地，土地使用期限為1995年7月5日至2045年7月4日。

上海明天廣場竣工于2003年，由上海國盛集團(tuán)旗下的上海明天廣場有限公司建設(shè)，總建筑面積12.95萬平方米，總共60層。

值得注意的是，此次拍賣標(biāo)的為明天廣場的7-32層，不含其他樓層。2003年，華信國際旗下上海盛懿投資中心(有限合伙)通過公開拍賣取得上海明天廣場7至32層共計246套房產(chǎn)，建筑面積合計3.65萬平方米，登記房屋類型為辦公樓，房屋用途為辦公。

上海盛懿投資中心（有限合伙）取得上述房產(chǎn)后，將7至32層（不含23層避難層）改造為辦公場所，其中24至32層為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團(tuán)有限公司的辦公場所。

目前，8層部分房產(chǎn)被馬里蘭商務(wù)中心（上海）有限公司承租，租賃期限至2021年1月；17層供管理人團(tuán)隊辦公使用；24至32層仍為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團(tuán)有限公司的辦公場所；19至22層房產(chǎn)現(xiàn)由上海華信證券有限責(zé)任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房產(chǎn)及705室、706室的房產(chǎn)由甬興證券有限公司承租并繼續(xù)使用。其余樓層大多處于空置狀態(tài)。

此前，上海明天廣場7-32層已被設(shè)立抵押，被人民法院司法查封。

或許是因為業(yè)主方破產(chǎn)被強(qiáng)制清算的原因，算下來，此次拍賣，上海明天廣場7-32層的單價僅有6.9萬元/平方米，大大低于市場價。

以其所在的核心商圈來說，若是品質(zhì)較好的稀缺物業(yè)，寫字樓價格高達(dá)9萬-10萬元/平方米。

在流拍降價5億后，該拍賣標(biāo)的物業(yè)的單價更是降到了5萬多每平方米，不知道如此低價是否能吸引來買家。

現(xiàn)在并不是出售上海市中心寫字樓物業(yè)的好時機(jī)。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受疫情等疊加因素影響，今年1-3季度，上海大宗物業(yè)投資市場總交易額已經(jīng)同比下滑41%，預(yù)測第四季度將持續(xù)低迷。

仲量聯(lián)行上海浦西商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)朱熙東對記者表示，過去上海大宗物業(yè)的買家中境外機(jī)構(gòu)投資人占了很大一部分，比如黑石、凱德、豐樹、摩根斯坦利等，今年這些機(jī)構(gòu)都沒有太多動作了。

從今年已成交的物業(yè)來看，本地自用買家占了大部分份額，撐起了萎縮的市場。比如中國人保、海通證券、上海銀行以及國浩證券分別收購了綠地外灘中心項目中的7幢樓，中國平安以42.8億元收購了歌斐中心，瀾起科技購買了漕寶路181號商辦樓等。

“自用型買家在市場上一直存在，所以總體來看，今年并沒有新力軍買家出現(xiàn)。”朱熙東表示。

因此，今年投資性物業(yè)的交易整體零落，純投資類型的項目承壓。

從板塊來看，上海傳統(tǒng)CBD也面臨著新崛起板塊的挑戰(zhàn)。以上海明天廣場的區(qū)位來說，它處于傳統(tǒng)的人民廣場板塊，靠近南京西路。

“從2019年開始，陸家嘴租金最高的地位被南京西路取代，主要原因是陸家嘴租戶解構(gòu)單一，以金融為主，南京西路的租客構(gòu)成更加多元化，單一租客構(gòu)成的陸家嘴受局勢影響更大。”朱熙東表示。

除了南京西路板塊站上高位，上海還有三大新興辦公樓板塊崛起，分別是前灘、北外灘和徐匯濱江。

“其中前灘板塊目前的發(fā)展非常耀眼?！敝煳鯑|表示，今年前灘的吸納量很高，吸引了一批優(yōu)質(zhì)租戶。

朱熙東認(rèn)為，上海的辦公物業(yè)未來仍然較有前景，仍然會成為熱門投資標(biāo)的。

“上海近年的供應(yīng)量確實很大，但是消化也很快，上海已經(jīng)成為全球第三的金融城市，吸納能力非常強(qiáng)，上海的外資投資是北京和深圳無法相比的。”

他認(rèn)為，目前的市場環(huán)境受全球疫情影響較大?！爸灰獩]有疫情再次反復(fù)，填補(bǔ)缺口的速度會很快，一個公司就把一整個大項目拿下來，在上海發(fā)生的概率太高了?！?/p>

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