10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年9月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅略有回落。9月70大中城市中有55城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，8月為59城；環(huán)比看，徐州漲幅1.4%領(lǐng)跑，北上廣深分別漲0.3%、0.5%、0.6%、0.4%。

徐州新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅位居70城市首位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月徐州新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.4%、1.3%，領(lǐng)漲全國(guó)。而在10月9日晚，徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，徐州加入“調(diào)控大軍”。對(duì)此，有分析認(rèn)為，不排除后續(xù)幾個(gè)月即第四季度徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)有降溫的可能。

此外，值得注意的是，9月粵港澳大灣區(qū)的房?jī)r(jià)依舊引人注目?；浉郯拇鬄硡^(qū)的深圳、惠州、廣州三地的二手房漲幅分別位居全國(guó)第二、第七、第八位，漲幅分別為1.1%、0.8%、0.7%。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，有分析人士指出，從局部情況看，許多熱點(diǎn)城市仍然面臨著較強(qiáng)的房?jī)r(jià)上行預(yù)期，這很可能在四季度引發(fā)更多的調(diào)控。此外，雖然房企融資政策收緊，但已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目充足，今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到6%左右。

徐州領(lǐng)漲全國(guó) 十天前剛加入“調(diào)控大軍”

9月一二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均有所收窄。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，9月4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

計(jì)算來(lái)看，9月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為4.5%。相比8月份的數(shù)據(jù)，環(huán)比和同比均有收窄。不過(guò)，從上漲城市數(shù)量看，今年9月新建住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量超過(guò)去年同期——今年9月新建住宅有55個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，而在2019年9月新建住宅有53個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲。

“當(dāng)前正處于‘金九銀十’降價(jià)促銷的階段，房?jī)r(jià)漲勢(shì)不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)。另外，今年9月份全國(guó)各地新盤供應(yīng)比較多，樓盤之間的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)壓力大。這些都使得房?jī)r(jià)漲幅降溫?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

具體來(lái)看，9月徐州新房?jī)r(jià)格以1.4%的環(huán)比漲幅位居70城市首位。實(shí)際上，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直面臨上漲壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，徐州新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲11.6%，環(huán)比上漲0.8%；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲7.3%，環(huán)比上漲0.8%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，徐州土地交易收入總金額達(dá)到372.8億元，同比大幅上漲73%，位居全國(guó)第29名。

在上漲壓力之下，徐州加入“調(diào)控大軍”。10月9日晚，徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，通知從宅地供應(yīng)、備案價(jià)格管理、裝修行為與價(jià)格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導(dǎo)政策。

“徐州已經(jīng)出臺(tái)了新政來(lái)管控房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然此次數(shù)據(jù)漲幅較高，但不排除后續(xù)幾個(gè)月即第四季度依然有降溫的可能?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

除了徐州以外，銀川、吉林、濟(jì)寧、西安、丹東、三亞、泉州、惠州、桂林等城市新房?jī)r(jià)格漲幅也位居70城的前列，環(huán)比漲幅分別為1%、0.9%、0.9%、0.8%、0.8%、0.8%、0.7%、0.7%、0.7%。

二手房漲幅前十城市 粵港澳大灣區(qū)占三席

9月，一二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅有所收窄。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

計(jì)算來(lái)看，9月全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為2.2%。從數(shù)據(jù)上看，總體持平。而從上漲城市數(shù)量看，9月50個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格上漲，這一數(shù)據(jù)是近兩年來(lái)的高位。

二手房市場(chǎng)中，徐州依然領(lǐng)漲全國(guó)70城市，9月徐州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲1.3%。此外，值得注意的是，9月粵港澳大灣區(qū)的深圳、惠州、廣州的二手房漲幅依舊引人注目，漲幅分別位居全國(guó)第二、第七、第八位，漲幅分別為1.1%、0.8%、0.7%。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，惠州新房市場(chǎng)以1.9%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，廣州、深圳二手房以1.7%、1.1%的漲幅位居全國(guó)第一、第四位。

為何粵港澳大灣區(qū)房?jī)r(jià)漲幅居高不下？在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，其核心原因是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對(duì)較好，投資屬性相對(duì)較高，而各地落地的調(diào)控政策執(zhí)行力度還未抑制住市場(chǎng)的升溫?！按送?，惠州、廣州等深圳周邊城市價(jià)格的上漲是深圳需求的外溢。深圳9月調(diào)控后，部分需求轉(zhuǎn)移到了惠州廣州等城市，導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)在投資需求拉動(dòng)下出現(xiàn)了加快上行?！睆埓髠フf(shuō)。

追問(wèn)1

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？

對(duì)于9月70城房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)總體上漲的勢(shì)頭有所緩和，這與三季度以來(lái)深圳、杭州、無(wú)錫等多地接連收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)?！安贿^(guò)從局部情況看，許多熱點(diǎn)城市仍然面臨著較強(qiáng)的房?jī)r(jià)上行預(yù)期，這很可能在四季度引發(fā)更多的調(diào)控?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從新房市場(chǎng)看，在當(dāng)前“金九銀十”階段，房企會(huì)降價(jià)促銷。今年四季度各地庫(kù)存壓力依然較大，或者說(shuō)需要積極消化庫(kù)存，因此從價(jià)格方面看不會(huì)過(guò)于強(qiáng)勢(shì)。此外，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，二手房市場(chǎng)后續(xù)不會(huì)過(guò)快上漲?！坝绕涫钱?dāng)前新房房源也比較多，會(huì)牽制二手房的價(jià)格走勢(shì)。”

另?yè)?jù)央行此前發(fā)布的《2020年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》，對(duì)下季房?jī)r(jià)，25.1%的居民預(yù)期“上漲”，51.2%的居民預(yù)期“基本不變”，11%的居民預(yù)期“下降”，12.7%的居民“看不準(zhǔn)”。

追問(wèn)2

房地產(chǎn)投資是否會(huì)下降？

房地產(chǎn)投資情況延續(xù)了改善趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的前三季度房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103484億元，同比增長(zhǎng)5.6%，增速比1-8月份提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資76562億元，增長(zhǎng)6.1%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售面積和銷售額增速連續(xù)8個(gè)月回升。1—9月份，商品房銷售面積117073萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額115647億元，增長(zhǎng)3.7%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

從單月數(shù)據(jù)看，9月銷售面積和銷售額分別高達(dá)1.86億平方米和1.87萬(wàn)億元，縱向比較堪稱歷史“最旺金九”。對(duì)此，民生銀行首席研究員溫彬表示，“居民中長(zhǎng)期貸款的加快增長(zhǎng)顯示出居民購(gòu)房需求較為旺盛，對(duì)房地產(chǎn)投資形成支撐?！?/p>

值得注意的是，今年下半年以來(lái)房企融資政策收緊，當(dāng)前重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)已開(kāi)始試行。而在近期，央行金融市場(chǎng)司的官員表示，下一步房企融資新規(guī)的適用范圍還將穩(wěn)步擴(kuò)大，這也是監(jiān)管機(jī)構(gòu)首次明確表態(tài)“三條紅線”穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍，未來(lái)或有更多房地產(chǎn)企業(yè)納入。

在房企融資政策收緊背景下，房地產(chǎn)投資是否會(huì)大幅下降？對(duì)此，溫彬認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資約束增強(qiáng)、部分樓市升溫較快城市的控制政策落地實(shí)施，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速將受到一定影響。

唐建偉則認(rèn)為，雖然近期房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策收緊，但考慮到前期開(kāi)發(fā)商獲得的土地當(dāng)前處于開(kāi)放階段，已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目充足，今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到6%左右。

新京報(bào)記者 侯潤(rùn)芳

（新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)）

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