本報記者 趙瑩瑩“要是放到今天，小區(qū)的業(yè)主委員會是不是就能成立起來了？”看著《北京市物業(yè)管理條例》中有關(guān)業(yè)主大會的相關(guān)規(guī)定，小陳滿懷期待。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難，是多年來小區(qū)物業(yè)管理存在的普遍問題。如何破題？奔著問題去的《北京市物業(yè)管理條例》，不僅將業(yè)主大會的申請門檻定為業(yè)主人數(shù)或?qū)Ｓ忻娣e的5%，還允許引入互聯(lián)網(wǎng)開會的“云”模式。

　　門檻高 業(yè)主大會令業(yè)主頭疼

　　小陳所居住的南二環(huán)華龍美鈺小區(qū)，屬于典型的混居型社區(qū)，600多戶住戶中，有兩百多戶是從西城區(qū)府右街原址拆遷而來的回遷戶，剩余的三百多戶是購買后入住的商品房業(yè)主。2017年4月，由于前期物業(yè)公司提出合同到期將退出服務(wù)，在熱心業(yè)主的倡議下，小區(qū)發(fā)起了成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的行動。

　　“想要發(fā)動業(yè)主們投票，挺不容易的?！毙￡愑浀茫斈隇榱税l(fā)放選票，熱心業(yè)主幾乎跑遍了所有樓棟，挨家挨戶地敲門，幾經(jīng)努力，共發(fā)放選票350張，回收選票350張。

　　按照當時的計票結(jié)果，350張票中，贊成票347張，占小區(qū)現(xiàn)有住戶的55.25%；贊成的住戶總面積為33454.99平方米，占總面積的57.20%。兩個數(shù)字，正好達到專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的“雙過半”要求。

　　然而，幾天后，190多戶業(yè)主對投票結(jié)果提出質(zhì)疑，質(zhì)疑業(yè)委會成員缺乏一定的廣泛性和代表性。最終，由于未能達成一致，業(yè)委會成立一事不了了之，熱心業(yè)主也傷了心，至今再沒發(fā)起過成立業(yè)委會的倡議?！拔覀冃^(qū)其實‘底子’不錯，產(chǎn)權(quán)清晰，也不是為了炒掉物業(yè)公司而硬著頭皮成立業(yè)委會，可要湊足申請人數(shù)和投票人數(shù)確實不易，混居模式恰又增加了溝通難度?！睂嵺`經(jīng)驗告訴小陳，想讓更多小區(qū)走上自治管理之路，確實需要為業(yè)主大會的成立降門檻。這也是他對《北京市物業(yè)管理條例》充滿期待的原因。

　　破痼疾 5%業(yè)主即可申請成立

　　令小陳充滿期待的，是條例里有關(guān)業(yè)主大會的規(guī)定。條例明確，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請。

　　業(yè)主大會召開方式上，除了書面形式外，條例規(guī)定，業(yè)主大會會議也可通過互聯(lián)網(wǎng)方式，采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

　　“在提高業(yè)主發(fā)起成立業(yè)主大會的積極性上，北京的做法在全國都有領(lǐng)先性?！北本┖娇蘸教齑髮W法學院副教授李昊表示，隨著社會發(fā)展，鼓勵社區(qū)業(yè)主自治是一種趨勢。條例中將業(yè)主大會的申請門檻降低到5%，明確業(yè)主大會的職權(quán)，引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，都發(fā)出了明確的倡導(dǎo)信號，鼓勵業(yè)主發(fā)起投票，參與到社區(qū)的良好治理中。

　　強監(jiān)管 業(yè)委會委員任職有標準

　　業(yè)主委員會的運行事關(guān)社區(qū)治理的質(zhì)量，有法官介紹，近年來物業(yè)矛盾糾紛較多，其中業(yè)主委員會運作程序不規(guī)范，或是業(yè)主委員會委員沒能真正代表業(yè)主利益的情況較為多見。

　　如何破解業(yè)主委員不作為、難作為的困境？條例中首先對業(yè)主委員會委員的任職資格做了規(guī)定，除了必須遵紀守法、具有完全民事行為能力外，有三條很關(guān)鍵：第一，必須按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不存在欠繳專項維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔費用的情況；第二，本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；第三，未被列為失信被執(zhí)行人。

　　此外，條例也厘清了業(yè)主委員會的12項職責，諸如監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、定期向業(yè)主通報工作情況、每半年公示業(yè)主委員會委員和候補委員交納物業(yè)費的情況。

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物業(yè)不作為 誰來保障業(yè)主權(quán)利 
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