近日，本網(wǎng)收到讀者爆料稱，中銳星棠府置業(yè)顧問誘導(dǎo)，可以使用小額貸款的方式付首付，并且表示與多家銀行合作，“可以不用上征信”。

那么，這樣的操作是可以的嗎？后期會有什么樣的風(fēng)險呢？對此，本網(wǎng)進(jìn)行了調(diào)查。

與此同時，本網(wǎng)在調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，中銳星棠府前期去化慘淡，在給出首期首付15萬、總價優(yōu)惠8—10點(diǎn)的基礎(chǔ)上，開盤半個多月以來，網(wǎng)上房地產(chǎn)也僅有2套認(rèn)購的數(shù)據(jù)。

01

為促成交，置業(yè)顧問誘導(dǎo)買房人進(jìn)行“首付貸款”

中銳星棠府位于江寧湖熟，前身是在2019年底被中銳以總價4.9億拿下的G83地塊，成交樓面價約7072元/㎡。據(jù)其官方微信的宣傳資料顯示，中銳星棠府將打造為中銳旗下的“星”系匠心產(chǎn)品，“革新湖熟片區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)”。

圖片為項目官方微信截圖

中銳星棠府昨日（10月15日）領(lǐng)取到6#樓房源銷許，建面約88㎡，共計60套，銷許均價約18009元/㎡。值得一提的是，本次銷許均價較之前（9月22日銷許均價約18430元/㎡）下降了約331元/㎡。售樓處現(xiàn)有7號樓在售，戶型建面約88㎡，精裝交付。

項目沙盤圖

在現(xiàn)場，當(dāng)買房人表現(xiàn)出購房意愿之后，置業(yè)顧問為了促進(jìn)成交，向買房人表示“如果資金不夠的話，首付可以進(jìn)行“貸款周轉(zhuǎn)”。

按照置業(yè)顧問的說法，目前該樓盤與部分銀行進(jìn)行合作，買房人只需要輸入身份信息即可查到貸款額度。貸款時間大約是在3——5年左右，月利率最高在8%左右，并表示因為是“短額貸款，可以不上征信”。

圖片由買房人提供

不過，在今年的7月底，銀保監(jiān)會曾發(fā)布《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》，其中明確規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)與借款人約定明確、合法的貸款用途。貸款資金不得用于以下事項：購房及償還住房抵押貸款；股票、債券、期貨、金融衍生產(chǎn)品和資產(chǎn)管理產(chǎn)品等投資；固定資產(chǎn)、股本權(quán)益性投資；法律法規(guī)禁止的其他用途。

也就是說，小額貸款是不能夠用于購房等途徑的。那么，置業(yè)顧問的這種做法，是否已經(jīng)涉嫌違規(guī)誘導(dǎo)買房人？

02

業(yè)內(nèi)人士：已經(jīng)涉嫌違法行為

對此，本網(wǎng)咨詢了興業(yè)銀行的專業(yè)人士，其表示，購房首付是不能夠做貸款的，這相當(dāng)于利用杠桿“空手套白狼”，有很高的金融風(fēng)險。如果買房人本身是并不具備購房能力、但利用首付貸款的方式進(jìn)行購房之后，后期很有可能會導(dǎo)致“壞賬”，引發(fā)風(fēng)險。因此沒有銀行會做首付貸款。另一方面，銀行所有的貸款都會有征信記錄，“只是說如果沒有逾期行為，就不會產(chǎn)生不好的影響”。

此外，本網(wǎng)也就該問題咨詢了南京消協(xié)房地產(chǎn)委委員陶然律師，他表示，置業(yè)顧問的做法已經(jīng)屬于違法行為，信用貸等小額貸款并不能夠流入樓市，買房人如果有這樣的操作，后期也必然會影響貸款和征信。買房人如果遇到此類問題，可以向有關(guān)部門進(jìn)行舉報。

03

給出多重優(yōu)惠，但開盤半個多月至今僅有2套認(rèn)購數(shù)據(jù)

除了可以進(jìn)行“首付貸款”的操作，項目現(xiàn)場還給出了很多購房優(yōu)惠進(jìn)行促銷，但從實際去化來看，效果并不明顯。

據(jù)置業(yè)顧問表示，目前在售的7號樓折扣力度很大，近期推出了多套特價房，最高直降18萬。其他非特價房源在購買時也會有8-10個點(diǎn)的總價優(yōu)惠。

此外，還有“3—7天之內(nèi)完成簽約，可以優(yōu)惠2個點(diǎn)”、“首付款在正常的3—5成，可以優(yōu)惠1—2個點(diǎn)”等一系列眼花繚亂的優(yōu)惠……并且，以上所有的優(yōu)惠活動，都能夠與“首期首付15萬”的活動進(jìn)行疊加。置業(yè)顧問表示，新領(lǐng)銷許的6號樓大概率也有此類優(yōu)惠政策。

圖片由買房人提供

不過，即便是疊加了如此多的優(yōu)惠，售樓處的銷控表顯示，7號樓的所有房源均呈現(xiàn)“可售狀態(tài)”。且截止到10月16日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在中銳星棠府開盤半個多月的時間里，項目僅有2套認(rèn)購、無成交，去化率約在3%。

（截至2020年10月16日20:54數(shù)據(jù)，其中06幢為昨日新領(lǐng)銷許，尚未發(fā)售）

金九銀十期間，南京樓市庫存增加，買房人的選擇面也越來越大，樓盤的去化也會呈現(xiàn)“兩級分化”。江寧區(qū)域的一家開發(fā)商相關(guān)人士表示，在這樣的背景下，中銳星棠府誘導(dǎo)買房人進(jìn)行“首付貸款”，并給出多重優(yōu)惠降價的做法，很有可能讓該項目陷入降價陷阱，越降越賣不動。有法律界人士也擔(dān)心，如果開發(fā)商誘導(dǎo)購房人貸款付首付的做法得不到有效制約，將引發(fā)其他去化不佳的樓盤爭相效仿。對于事件的后續(xù)發(fā)展，本網(wǎng)將持續(xù)跟進(jìn)。

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