三產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房、拆遷安置房有啥區(qū)別?

在城市推進(jìn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的今天,三產(chǎn)房也如雨后春筍般在各大城市出現(xiàn)。由于三產(chǎn)房?jī)r(jià)格相對(duì)商品房來(lái)說(shuō)比較低,在房?jī)r(jià)居高不下甚至是不斷上揚(yáng)的情況下,很多人把眼光投向了三產(chǎn)房。那么什么是三產(chǎn)房?三產(chǎn)房能購(gòu)買(mǎi)嗎?三產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房、拆遷安置房又有什么區(qū)別呢?

了解三產(chǎn)房前我們先來(lái)了解一下三產(chǎn)用地?!叭a(chǎn)用地”,政府為了解決城市內(nèi)及周?chē)r(nóng)民的土地被征用后就業(yè)及生活問(wèn)題而留給農(nóng)村集體組織用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體土地。

從上面可以得知,三產(chǎn)用地,其性質(zhì)是集體土地,該土地只能發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),即廣義上的服務(wù)業(yè),如儲(chǔ)運(yùn)業(yè)、通信業(yè)、餐飲業(yè)、科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等行業(yè)。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》,我國(guó)的土地實(shí)行社會(huì)主義公有制,即一是全民所有制土地;二是勞動(dòng)群眾集體所有制土地。集體土地有兩大方面,包括耕地在內(nèi)的農(nóng)用地,以及集體建設(shè)用地:其中,農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類(lèi):宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

在集體所有制土地中有一類(lèi)特殊經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地稱(chēng)為自留產(chǎn)業(yè)用地,俗稱(chēng)“三產(chǎn)用地”,該類(lèi)特殊土地形式的出現(xiàn)系因社會(huì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)。在政策規(guī)定下,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)取得的商業(yè)、旅游以及文體娛樂(lè)的集體或國(guó)有劃撥經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,其權(quán)利人通常為村民委員會(huì)或村民小組等集體經(jīng)濟(jì)組織。該類(lèi)第三產(chǎn)留用地一股無(wú)使用年限。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),三產(chǎn)用地的產(chǎn)生是因政府對(duì)集體土地進(jìn)行征收后,除了給農(nóng)民支付安置補(bǔ)助費(fèi)之外,農(nóng)民失去了長(zhǎng)期以來(lái)增加生活收入來(lái)源的基礎(chǔ)——土地,為了使農(nóng)民快速適應(yīng)農(nóng)村向城市化進(jìn)程發(fā)展,保證失地農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件,經(jīng)過(guò)村集體申請(qǐng),通過(guò)預(yù)留集體用地或劃撥?chē)?guó)有土地方式給予農(nóng)民用于第三產(chǎn)業(yè)的土地。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。相對(duì)于具有產(chǎn)權(quán)證的房屋而言,小產(chǎn)權(quán)指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,又叫“小產(chǎn)權(quán)”。

所以,我們通常意義上所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房,就是占用集體用地或耕地違法建設(shè),將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

當(dāng)然,小產(chǎn)權(quán)房還包括其他類(lèi)型,比如限制銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房:即在政府劃撥或出讓的土地上,不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用,并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售,具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。又比如軍產(chǎn)房:在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā),之后賣(mài)給軍人以外的地方居民,俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”。另外還有部分二手房,一些二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易,該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)被視為無(wú)效。

回到通常意義上所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房,根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè):而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán),村民將房屋賣(mài)給本村以外人員的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

因此,小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其實(shí)并不是商品房,更不會(huì)有房產(chǎn)證,建設(shè)在宅基地上的房屋只能在村集體成員中進(jìn)行交易,不允許上市交易,而如果不是宅基地上建造的房屋,或超過(guò)了規(guī)劃范圍內(nèi)的高度建設(shè)的房屋,甚至屬于違章建筑,面臨強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。

一般國(guó)家征收集體土地后需要對(duì)集體土地上合法的住宅房屋進(jìn)行拆遷,根據(jù)不同情況,對(duì)房屋被拆遷人實(shí)行以下四種方式之一予以補(bǔ)償安置:

(一)被拆遷住宅房屋位于有條件回建安置小區(qū)公寓房的區(qū)域,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)貨幣補(bǔ)償安置,被拆遷人可以按規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)政府統(tǒng)建的安置小區(qū)公寓房,或由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建安置小區(qū)公寓房。該類(lèi)情況可采取以下方式建設(shè)安置小區(qū)公寓房:

1.政府統(tǒng)一建設(shè)安置小區(qū)公寓房,再進(jìn)行安置。

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用房屋拆遷補(bǔ)償款等款項(xiàng)自建安置小區(qū)公寓房。

3.引入社會(huì)資金采用合作開(kāi)發(fā)方式建設(shè)安置小區(qū)公寓房。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向政府申請(qǐng)辦理安置小區(qū)用地的國(guó)有劃撥手續(xù),在政府相關(guān)部門(mén)確定拆遷安置地塊的規(guī)劃控制技術(shù)指標(biāo)后,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向政府申請(qǐng)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù),補(bǔ)交土地出讓金。合作開(kāi)發(fā)的具體事宜,由所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商。(該類(lèi)劃撥用地較容易與三產(chǎn)用地混淆)。

4.利用社會(huì)資金采用“建設(shè)-移交”模式開(kāi)發(fā)建設(shè)安置小區(qū)公寓房。政府通過(guò)招投標(biāo)方式將安置小區(qū)公寓房項(xiàng)目的融資、建設(shè)等特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方,由投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)完工后,投資方將安置小區(qū)公寓房移交給政府。

(二)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置。即市區(qū)范圍現(xiàn)有用于安置的拆遷安置小區(qū)公寓房的,被拆遷人可向申請(qǐng)按被拆遷建筑面積調(diào)換人均不超過(guò)60平方米建筑面積的拆遷安置小區(qū)公寓房,調(diào)換后余下的被拆遷房屋建筑面積,另行認(rèn)定處理。其中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷安置公寓房一般系劃撥土地上建設(shè),如果屬于出讓土地上建設(shè)的,被拆遷人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

(三)符合相關(guān)條件的,實(shí)行評(píng)估價(jià)補(bǔ)償安置,

(四)距市區(qū)較遠(yuǎn)的,不具備建設(shè)安置小區(qū)公寓房的條件,實(shí)行重置價(jià)補(bǔ)償安置,并按規(guī)定安排回建宅基地。

以上所談到的房屋我們稱(chēng)之為拆遷安置房,我們可以將上述常見(jiàn)的拆遷安置房歸類(lèi)為兩種:

一種是回建房,即在集體土地上由村里統(tǒng)一規(guī)劃建房,安置時(shí)按本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員人口分配住房面積。這種房屋只供農(nóng)業(yè)人口解決居住問(wèn)題,土地性質(zhì)是集體土地宅基地性質(zhì),在當(dāng)前的法律規(guī)定下不允許上市交易。

另一種是動(dòng)遷房(包括原地動(dòng)遷或異地動(dòng)遷),由于城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大,一些城市的近郊鄉(xiāng)村變?yōu)槌侵写?,征地拆遷后農(nóng)民成了失地農(nóng)民,農(nóng)業(yè)人口將轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口,這種情況下的安置房無(wú)論是由誰(shuí)建設(shè),其土地性質(zhì)通常是政府劃撥用地建房,這種房屋性質(zhì)是不完全產(chǎn)權(quán)的房屋,一般5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易,5年后交易時(shí)需補(bǔ)繳土地出讓金。具體需根據(jù)當(dāng)?shù)叵拗菩哉摺?/p>

三產(chǎn)房,即在給農(nóng)村集體組織預(yù)留的用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體或經(jīng)申請(qǐng)劃撥的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建造的物業(yè)。因此,第三產(chǎn)業(yè)留用地建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)審批備案通過(guò),屬合法開(kāi)發(fā),并取得“國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)”或“集體建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”等批準(zhǔn)材料。

但其是否就意味著可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性土地開(kāi)發(fā)并進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的等行為呢?答案是否定的!

前面本文已經(jīng)就該類(lèi)土地性質(zhì)進(jìn)行了闡述,其性質(zhì)就決定了它不能直接進(jìn)入土地市場(chǎng),不能直接用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),僅可以通過(guò)出租地塊(且出租期限受法律限制不能超過(guò)20年)或以土地投資入股與企業(yè)合建開(kāi)發(fā)創(chuàng)辦企業(yè)、商場(chǎng)、市場(chǎng)等,其目的在于保障失地村民生產(chǎn)生活問(wèn)題。

近年來(lái),在征地拆遷工作中,我國(guó)各地政府都在積極為被征地農(nóng)民引進(jìn)投資項(xiàng)目,全力支持被征地農(nóng)民轉(zhuǎn)變生產(chǎn)生活方式。但如果是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議代替土地出讓合同、單位或個(gè)人以各種方式非法轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)土地、未經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥土地聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建或自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的等行為,不但沒(méi)有將村民的生產(chǎn)生活引導(dǎo)到正當(dāng)、合法的道路上,還滋生了大量的法律風(fēng)險(xiǎn),并且嚴(yán)重地破壞了原有的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)的秩序,行政機(jī)關(guān)必將進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

因此,法律允許在該類(lèi)土地上建造相關(guān)用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)(該類(lèi)物業(yè)不能辦理普通商品房產(chǎn)權(quán)證),但不能在這類(lèi)土地上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)無(wú)法辦理預(yù)售許可證,是絕對(duì)不允許上市銷(xiāo)售的。

以上我們分別介紹了小產(chǎn)權(quán)房、拆遷安置房、三產(chǎn)房相關(guān)概念,三者之間的區(qū)別其實(shí)并不難理解。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō):

小產(chǎn)權(quán)房屬于在集體用地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn),屬于違章建筑;

拆遷安置房是村民的合法住宅因征地被拆遷后進(jìn)行住房補(bǔ)償安置的房屋,對(duì)應(yīng)的是房屋拆遷的補(bǔ)償,劃撥地塊上建的安置房經(jīng)補(bǔ)交土地出讓金,可以上市交易;

三產(chǎn)房是因?yàn)閷儆谵r(nóng)民所有的集體土地被征收后,向政府申請(qǐng)的在發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地上建造的房屋,三產(chǎn)用地對(duì)應(yīng)的是土地征收的補(bǔ)償,因地塊性質(zhì)不能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三產(chǎn)用地上的房產(chǎn)只能取得集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

小伙伴們,你們都清楚了嗎?三產(chǎn)房雖然便宜,但是有很大法律風(fēng)險(xiǎn),想購(gòu)買(mǎi)的話一定要三思而后行哦!

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