編者按：“三道紅線”之下，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，根據所處檔位控制有息負債規(guī)模增長，并思考如何穩(wěn)健發(fā)展成為當前房企必做的功課之一。在此背景下，焦點財經特別策劃《控檔》，透視房企如何多管齊下降杠桿，本期關注美的置業(yè)。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

“三道紅線”之下，美的置業(yè)處在“黃檔”，踩線一條。

根據其半年報數(shù)據，美的置業(yè)資產負債率為86.8%，剔除合同負債及預收款后，資產負債率78.61%，超過了70%的紅線。

而另外兩條紅線凈負債率大于100%，以及現(xiàn)金短債比小于1.0倍，美的置業(yè)均未踩中。2020年上半年凈負債率86.8%，現(xiàn)金短債比為2.26。

千億之后，美的置業(yè)在有意放緩規(guī)模的擴張，將2020年定位為“戰(zhàn)略鞏固年”。

“平衡是非常重要的課題，要平衡好規(guī)模、利潤以及負債的三角關系。我們主張靠內生增長力推動發(fā)展，而不是靠杠桿簡單地助推規(guī)模的增長，這是意識的問題?！?美的置業(yè)首席財務官林戈在今年中期業(yè)績會上表示。

凈負債率，是美的置業(yè)優(yōu)化資產負債結構的一個關鍵指標。對此，美地置業(yè)很滿意，并在中期業(yè)績會上著重介紹，“凈負債率由2019年末的89.0%降至86.8%，期末現(xiàn)金總量約260億元，一年內到期債務占債務總額比重僅為21%，現(xiàn)金短債比為2.26?！?/p>

這兩項指標，被美的置業(yè)視為財務穩(wěn)健的特征之一，這無可厚非。2020年中期業(yè)績數(shù)據顯示，美的置業(yè)凈負債率已經連續(xù)四年下降，從2017年的118.9%降至今年上半年的86.8%。

但是，細究之下，除卻內生增長力、提升運營效率之外，美的置業(yè)優(yōu)化負債結構的途徑也被挖掘出一些其它的“門道”。

其一，股東注資。

美的置業(yè)是典型的“美的系”家族控股企業(yè)，何享健及其兒媳盧德燕是其實際控制人。而美的置業(yè)的凈杠桿率逐年連續(xù)下降，其背后原因之一便是股東的注資。

2019年1月18日，美的置業(yè)集團獲股東樾宸投資增資68億元，其中注冊資本9.12億元，超出部分約58.88億元被放進資本公積金。

據了解，資本公積金系一種可以按照法定程序轉為資本金的公積金，也可說是一種準資本金，是企業(yè)所有者權益的組成部分，即是可以算入公司凈資產。同時，注冊資本也能算入所有者權益。而隨著所有者權益的增加，則能有效地降低公司的資產負債率，降低公司的財務風險。

所以，樾宸投資對美的置業(yè)集團進行增資的目的，也被指有降低后者負債率的嫌疑。而降低美的置業(yè)集團的負債率，上市平臺美的置業(yè)的負債情況也會隨之好轉。

有跡可循的是，美的置業(yè)的凈負債率從2016年的624.7%，驟降為2017年118.9%，一種解釋為主要是由于控股方美的發(fā)展、美恒與美域向美的置業(yè)注資60億元，權益總額增加后大幅稀釋了其負債率。

其二，“隱形債務”。

除股東注資之外，通過“隱形債務”來緩解資金壓力，也是美的置業(yè)降杠桿的方法之一。

所謂的“隱形債務”，主要由無息資金構成，在財報科目中更多歸類于“貿易及其他應付款”一欄。克而瑞地產研究表明，由于應付款主要為無息資金，并不計入房企的有息負債，成為房企的“隱形債務”，也是房企優(yōu)化顯性負債率指標的方法之一。

無息債務壓力是以無息有息債務比反映其相對壓力，比值越高，說明房企的無息債壓力越大，若比值超過100%，說明房企無息債務高于有息債務，更加需要引起關注。

中報數(shù)據顯示，美的置業(yè)2020上半年無息負債為643.4億元，有息負債（債券、銀行借款及租賃）合計為563.1億元，無息有息債務比為114%，比值超過100%，無息債務承壓。

但從整體來看，美的置業(yè)的負債結構還將持續(xù)優(yōu)化，其上半年新增借款加權平均融資成本為5.18%；截至6月底，其加權平均融資成本降低至5.52%；一年內到期債務占債務總額比重僅為21%，現(xiàn)金短債比達到2.26，處于健康區(qū)間。

此前在沖刺規(guī)模的階段，美的置業(yè)在高杠桿擴張，如今趨向穩(wěn)健高質量發(fā)展，更加強調依靠內生增長力推動發(fā)展。

10月9日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱， 2020年前9個月實現(xiàn)合同銷售金額約838.3億元，同比增長約18.4%；對應的已售建筑面積約740.5萬平方米。此前在2019年業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)方面表示，今年不談目標，追求有質量的增長。

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