編者按：“三道紅線”之下，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，根據(jù)所處檔位控制有息負(fù)債規(guī)模增長，并思考如何穩(wěn)健發(fā)展成為當(dāng)前房企必做的功課之一。在此背景下，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃《控檔》，透視房企如何多管齊下降杠桿，本期關(guān)注美的置業(yè)。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“三道紅線”之下，美的置業(yè)處在“黃檔”，踩線一條。

根據(jù)其半年報(bào)數(shù)據(jù)，美的置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為86.8%，剔除合同負(fù)債及預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率78.61%，超過了70%的紅線。

而另外兩條紅線凈負(fù)債率大于100%，以及現(xiàn)金短債比小于1.0倍，美的置業(yè)均未踩中。2020年上半年凈負(fù)債率86.8%，現(xiàn)金短債比為2.26。

千億之后，美的置業(yè)在有意放緩規(guī)模的擴(kuò)張，將2020年定位為“戰(zhàn)略鞏固年”。

“平衡是非常重要的課題，要平衡好規(guī)模、利潤以及負(fù)債的三角關(guān)系。我們主張靠內(nèi)生增長力推動(dòng)發(fā)展，而不是靠杠桿簡單地助推規(guī)模的增長，這是意識(shí)的問題?！?美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈在今年中期業(yè)績會(huì)上表示。

凈負(fù)債率，是美的置業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。對(duì)此，美地置業(yè)很滿意，并在中期業(yè)績會(huì)上著重介紹，“凈負(fù)債率由2019年末的89.0%降至86.8%，期末現(xiàn)金總量約260億元，一年內(nèi)到期債務(wù)占債務(wù)總額比重僅為21%，現(xiàn)金短債比為2.26?！?/p>

這兩項(xiàng)指標(biāo)，被美的置業(yè)視為財(cái)務(wù)穩(wěn)健的特征之一，這無可厚非。2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)凈負(fù)債率已經(jīng)連續(xù)四年下降，從2017年的118.9%降至今年上半年的86.8%。

但是，細(xì)究之下，除卻內(nèi)生增長力、提升運(yùn)營效率之外，美的置業(yè)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的途徑也被挖掘出一些其它的“門道”。

其一，股東注資。

美的置業(yè)是典型的“美的系”家族控股企業(yè)，何享健及其兒媳盧德燕是其實(shí)際控制人。而美的置業(yè)的凈杠桿率逐年連續(xù)下降，其背后原因之一便是股東的注資。

2019年1月18日，美的置業(yè)集團(tuán)獲股東樾宸投資增資68億元，其中注冊(cè)資本9.12億元，超出部分約58.88億元被放進(jìn)資本公積金。

據(jù)了解，資本公積金系一種可以按照法定程序轉(zhuǎn)為資本金的公積金，也可說是一種準(zhǔn)資本金，是企業(yè)所有者權(quán)益的組成部分，即是可以算入公司凈資產(chǎn)。同時(shí)，注冊(cè)資本也能算入所有者權(quán)益。而隨著所有者權(quán)益的增加，則能有效地降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

所以，樾宸投資對(duì)美的置業(yè)集團(tuán)進(jìn)行增資的目的，也被指有降低后者負(fù)債率的嫌疑。而降低美的置業(yè)集團(tuán)的負(fù)債率，上市平臺(tái)美的置業(yè)的負(fù)債情況也會(huì)隨之好轉(zhuǎn)。

有跡可循的是，美的置業(yè)的凈負(fù)債率從2016年的624.7%，驟降為2017年118.9%，一種解釋為主要是由于控股方美的發(fā)展、美恒與美域向美的置業(yè)注資60億元，權(quán)益總額增加后大幅稀釋了其負(fù)債率。

其二，“隱形債務(wù)”。

除股東注資之外，通過“隱形債務(wù)”來緩解資金壓力，也是美的置業(yè)降杠桿的方法之一。

所謂的“隱形債務(wù)”，主要由無息資金構(gòu)成，在財(cái)報(bào)科目中更多歸類于“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”一欄?？硕鸬禺a(chǎn)研究表明，由于應(yīng)付款主要為無息資金，并不計(jì)入房企的有息負(fù)債，成為房企的“隱形債務(wù)”，也是房企優(yōu)化顯性負(fù)債率指標(biāo)的方法之一。

無息債務(wù)壓力是以無息有息債務(wù)比反映其相對(duì)壓力，比值越高，說明房企的無息債壓力越大，若比值超過100%，說明房企無息債務(wù)高于有息債務(wù)，更加需要引起關(guān)注。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)2020上半年無息負(fù)債為643.4億元，有息負(fù)債（債券、銀行借款及租賃）合計(jì)為563.1億元，無息有息債務(wù)比為114%，比值超過100%，無息債務(wù)承壓。

但從整體來看，美的置業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)還將持續(xù)優(yōu)化，其上半年新增借款加權(quán)平均融資成本為5.18%；截至6月底，其加權(quán)平均融資成本降低至5.52%；一年內(nèi)到期債務(wù)占債務(wù)總額比重僅為21%，現(xiàn)金短債比達(dá)到2.26，處于健康區(qū)間。

此前在沖刺規(guī)模的階段，美的置業(yè)在高杠桿擴(kuò)張，如今趨向穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，更加強(qiáng)調(diào)依靠內(nèi)生增長力推動(dòng)發(fā)展。

10月9日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱， 2020年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約838.3億元，同比增長約18.4%；對(duì)應(yīng)的已售建筑面積約740.5萬平方米。此前在2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)方面表示，今年不談目標(biāo)，追求有質(zhì)量的增長。

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