土地出讓金換征收部門(mén)：房企承壓升級(jí) 以試點(diǎn)城市為鑒

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-06-07 18:23

“土地出讓金由原來(lái)的自然資源局轉(zhuǎn)向稅務(wù)部門(mén)征收，這無(wú)疑是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的加碼考驗(yàn)。”廣東一地產(chǎn)公司投拓負(fù)責(zé)人向記者表示，日前，財(cái)務(wù)部發(fā)布的有關(guān)土地出讓金劃轉(zhuǎn)新政已引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，“業(yè)內(nèi)將密切關(guān)注試點(diǎn)城市土地出讓金新的運(yùn)作模式，為后續(xù)落實(shí)到各省操作做準(zhǔn)備。”

根據(jù)財(cái)政部6月4日發(fā)布相關(guān)通知，原由自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)征收的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等四項(xiàng)政府非稅收入，將全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收。此次新政策的實(shí)施采取試點(diǎn)城市先行，自2021年7月1日起，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）以?。▍^(qū)、市）為單位開(kāi)展征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

其中，土地出讓金征收部門(mén)的調(diào)整成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。廣州一本土房企負(fù)責(zé)人向記者表示，此前銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度影響在逐步加深，“目前開(kāi)發(fā)商普遍資金壓力都比較大，此次土地轉(zhuǎn)讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收將影響投拓部門(mén)的測(cè)算評(píng)估，涉及稅收和資金壓力。”

除試點(diǎn)城市成為業(yè)內(nèi)研究對(duì)象，同時(shí)，中央和地方三七分賬的土地出讓金落實(shí)到地方的細(xì)則也是投拓部門(mén)關(guān)注點(diǎn)，“是否按國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)收盡收原則，需一次性繳清土地出讓款。用何種方法緩解企業(yè)資金壓力，都需要再研究。”廣東某地產(chǎn)公司投拓部負(fù)責(zé)人徐華（化名）向記者表示。

房企資金壓力再來(lái)襲

隨著人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度成效初顯，不少房企的資金管理卻倍感壓力。而近期財(cái)政部發(fā)布有關(guān)土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅收部門(mén)征收的消息，再次引起市場(chǎng)對(duì)房企資金方面的關(guān)注。

“按照國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)收盡收原則，土地出讓款是否需要一次性繳清是我們很關(guān)心的點(diǎn)。”徐華向記者表示，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，各地方落實(shí)新政策都會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因此對(duì)于試點(diǎn)城市的研究是當(dāng)下業(yè)內(nèi)的焦點(diǎn)。

根據(jù)財(cái)政部6月4日發(fā)布的有關(guān)土地出讓金新政策，自2021年7月1日起，河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）將以?。▍^(qū)、市）為單位開(kāi)展征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

“目前開(kāi)發(fā)商普遍資金壓力都比較大，此次土地轉(zhuǎn)讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收的新政策，將影響投拓部門(mén)下一步的測(cè)算評(píng)估，這其中涉及到稅收和資金雙重壓力。”廣州一本土房企負(fù)責(zé)人向記者表示，目前公司已就如何緩解上述雙重壓力展開(kāi)研究。

由于當(dāng)前試點(diǎn)城市暫未有廣東省市，部分房企在采訪中仍較樂(lè)觀，但與此同時(shí)，房企們亦在根據(jù)自身資金情況未雨綢繆。某房企負(fù)責(zé)人向記者表示，目前新政的影響暫未具體體現(xiàn)，只是征收部門(mén)的變化，企業(yè)做好自身的資金規(guī)劃即可應(yīng)對(duì)。

另有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“土地出讓金終究是需要向政府部門(mén)繳納的，只是對(duì)象是誰(shuí)的問(wèn)題，企業(yè)關(guān)心的是繳納流程中的變化，比如是否可以補(bǔ)繳土地出讓金、繳納土地出讓金的手續(xù)等問(wèn)題。”

實(shí)際上，根據(jù)《土地管理法》第五十五條所述：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十需上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。而具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)?？梢?jiàn)，此前土地出讓金已是中央和地方三七分賬，此次土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門(mén)征收，對(duì)房企而言是對(duì)其資金管控等提出了新要求。

專(zhuān)家：此舉有利平抑房?jī)r(jià)

從自然資源局到稅務(wù)部門(mén)，土地出讓金劃轉(zhuǎn)征收部門(mén)讓業(yè)內(nèi)議論紛紛。有專(zhuān)家認(rèn)為此舉令自然資源局的權(quán)力有所削弱，有利于構(gòu)建新的地產(chǎn)生態(tài)。針對(duì)該新政，記者聯(lián)系到多位專(zhuān)家進(jìn)行采訪。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心首席研究員張燕生認(rèn)為，該政策有利于增加公共財(cái)力用于推動(dòng)鄉(xiāng)村振興、高質(zhì)量發(fā)展和改善農(nóng)民農(nóng)村福利和公共服務(wù)能力；有利于轉(zhuǎn)變地方政府行為，由追求政績(jī)和基礎(chǔ)建設(shè)轉(zhuǎn)向縮小區(qū)域城鄉(xiāng)和社會(huì)差距；有利于平抑城市房?jī)r(jià)，讓大城市房?jī)r(jià)回到世界同等發(fā)展水平的均價(jià)。

“如果這樣做了，就不會(huì)有今天的高房?jī)r(jià)，這是遲到的決心和歷史擔(dān)當(dāng)，稅務(wù)部門(mén)征管效率高于其他部門(mén)，早該如此。”張燕生表示。

財(cái)稅專(zhuān)家王海則告訴記者，由于土地出讓金歸地方支配，這也是地方政府獲得了經(jīng)營(yíng)城市的動(dòng)力基礎(chǔ)。一定程度上說(shuō)，土地出讓金制度是中國(guó)城市化和地產(chǎn)行業(yè)繁榮20多年重要政策性基礎(chǔ)。“這次新政策的出臺(tái)，旨在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)和健康發(fā)展。”

王海告訴記者，目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步入了一個(gè)新的發(fā)展階段，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，確保經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。“應(yīng)該說(shuō)，土地出讓金劃轉(zhuǎn)體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)思路。”

值得注意的是，其中規(guī)定四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門(mén)征收后，以前年度和今后形成的應(yīng)繳未繳收入以及按規(guī)定分期繳納的收入，由稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征繳入庫(kù)。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)庫(kù)集中收繳制度等規(guī)定，依法依規(guī)開(kāi)展收入征管工作，確保非稅收入及時(shí)足額繳入國(guó)庫(kù)。

并且，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)商財(cái)政、自然資源、人民銀行等部門(mén)逐項(xiàng)確定職責(zé)劃轉(zhuǎn)后的征繳流程，實(shí)現(xiàn)辦事繳費(fèi)“一門(mén)、一站、一次”辦理，不斷提高征管效率，降低征管成本。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉是對(duì)自然資源部門(mén)協(xié)調(diào)空間較大的“補(bǔ)繳土地出讓金”制度時(shí)代的終結(jié)。

王海對(duì)此表示，從目前掌握的情況來(lái)看，暫時(shí)沒(méi)有看到這方面的詳細(xì)規(guī)定。但是從發(fā)展的情況來(lái)看，將來(lái)這一模式會(huì)有轉(zhuǎn)變，需要先繳土地出讓金后辦理土地性質(zhì)變更，這會(huì)降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)杠桿的過(guò)度依賴(lài)現(xiàn)象，確保經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)和健康發(fā)展。