媒體關(guān)注

　　對于資本市場新貴，“逆勢增長”“對抗周期”一度成為媒體對美的置業(yè)2019年業(yè)績總結(jié)的關(guān)鍵詞。

　　在2019年進(jìn)入房企“千億俱樂部”后，美的置業(yè)又提交了2020上半年的高分成績單：截止今年上半年，美的置業(yè)收入為209.37億元人民幣（單位下同），同比上升47.5%；核心凈利潤增加24.7%至23.57億元。

　　業(yè)績增長的同時(shí)，美的置業(yè)也能很好控制其有息負(fù)債規(guī)模增速，及有效降低凈負(fù)債率。根據(jù)該公司過去三年的年報(bào)數(shù)據(jù)，美的置業(yè)的凈負(fù)債率分別為118.9%、97.4%、89.0% ，2020年上半年該項(xiàng)數(shù)據(jù)為86.8%，降杠桿成效顯著。此外，美的置業(yè)的發(fā)債利率及加權(quán)平均融資成本均降至歷史新低。

　　美的置業(yè)也曾在接受記者采訪時(shí)對負(fù)債率進(jìn)行了進(jìn)一步的解讀，表示，“房企的負(fù)債總額中包含了大量的應(yīng)收賬款，談負(fù)債總額是沒有意義的”，對房企而言，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率則是更為真實(shí)的指標(biāo)。美的置業(yè)負(fù)債水平三年連續(xù)下降，2019年扣除應(yīng)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率僅為53.5%，處于行業(yè)中位數(shù)和健康水平。

　　在融資環(huán)境及政策趨緊的背景下，降杠桿無疑成了房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢。因此，把數(shù)據(jù)做得“漂亮”無疑是一種“政策正確”，但在表面的負(fù)債率數(shù)字背后，越來越多的房企開始通過“隱形債務(wù)”來環(huán)節(jié)資金壓力，美的置業(yè)就是其中之一。

　　所謂的隱形債務(wù)，主要由無息資金構(gòu)成，在財(cái)報(bào)科目中更多歸類于“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”一欄。該款項(xiàng)并不計(jì)入房企的有息負(fù)債，因此能成為優(yōu)化負(fù)債率的有效手段。與股權(quán)、債權(quán)等外部融資所形成的債務(wù)相比，應(yīng)付款的特點(diǎn)在于既可以減少資金成本、提高企業(yè)ROE水平，同時(shí)有助于調(diào)整的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　但是，“隱形債務(wù)”的增加可能會但也可能會導(dǎo)致償債能力虛高的現(xiàn)象，而房企對該款項(xiàng)的償還也會影響到企業(yè)的流動性，同樣考驗(yàn)房企的償債能力和項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)能力。中訪網(wǎng)通過分析美的置業(yè)“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”發(fā)現(xiàn)，作為上市沒多久的房企，在躋身“千億俱樂部”的同時(shí)還能有效改善凈負(fù)債率指標(biāo)，其“隱形債務(wù)”呈現(xiàn)明顯上升趨勢。

　　從美的置業(yè)最新的年報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，其2019年無息債務(wù)共計(jì)718.2億元，較2018年的435億元大幅增長了約65%。同時(shí)，美的置業(yè)2019年的有息負(fù)債（債券、銀行借款及租賃）合計(jì)為549億元，同比增長近11%，低于無息負(fù)債的增長。經(jīng)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2019年美的置業(yè)的無息債務(wù)比高達(dá)130.8%，遠(yuǎn)高于2018年的87.9%。

　　值得注意的是，在“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”中，美的置業(yè)的貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)為324.8億元，應(yīng)付往來款則為177.5億元。通過計(jì)算與有息負(fù)債的比值可以得出，2019年美的置業(yè)的貿(mào)易應(yīng)付比及合作代付比分別高達(dá)59.2%及50.5%，前者可以反應(yīng)貿(mào)易應(yīng)付債務(wù)壓力，后者則反映合作杠桿帶來的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　對此，克而瑞地產(chǎn)研究分析稱，新上市房企的無息債務(wù)中，應(yīng)付合營聯(lián)營等關(guān)聯(lián)方及其他往來資金比例基本占據(jù)主導(dǎo)，所形成的債務(wù)壓力呈上升趨勢。合作待付比超過50%以上的新上市公司還處于規(guī)?？焖偕仙A段，借助合作開發(fā)是實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑，由于合作項(xiàng)目的不斷增加，產(chǎn)生的應(yīng)付債務(wù)壓力也較大。

　　據(jù)悉，應(yīng)付往來款也是房企籌資的重要體現(xiàn)，主要包括應(yīng)付合營聯(lián)營及關(guān)聯(lián)方公司款項(xiàng)、應(yīng)付少數(shù)股東權(quán)益款等，這類應(yīng)付款一般都是合作方投資，也是房企借助無息杠桿擴(kuò)張的有效渠道。不過，需要注意的是，合作開發(fā)是“明股實(shí)債”的重要實(shí)現(xiàn)形式，需要警惕借助合作開發(fā)之名、實(shí)則“明股實(shí)債”融資的現(xiàn)象。

　　從美的置業(yè)相對適中的凈負(fù)債率及較高的“隱形債務(wù)”來看，其或可歸類于克而瑞地產(chǎn)樣本中的“隱性激進(jìn)型”，即其經(jīng)營性融資依賴性大，借助無息杠桿優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。據(jù)悉，這類房企表面來看財(cái)務(wù)策略低調(diào)穩(wěn)健，實(shí)則通過較大負(fù)荷的無息債務(wù)促進(jìn)經(jīng)營發(fā)展。

　　從前段時(shí)間美的置業(yè)同時(shí)踩到監(jiān)管部門“兩道紅線”（剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%、凈負(fù)債率為100%、貨幣短債比為1）不難看出，繼續(xù)增加杠桿并非上策，但想繼續(xù)保持增長勢頭又需要資金支持，于是，“隱形債務(wù)”或成為美的置業(yè)現(xiàn)階段最優(yōu)的加杠桿的手段。

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