美的置業(yè)：擴張之路存“憂”點？

來源：智能家居時間：2020-09-22 14:40

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　　2020年9月16日，阿里巴巴宣布正式成立房產(chǎn)部門，天貓與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出“天貓好房”平臺，稱“天貓好房至少在未來的3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補貼購房者”。

　　這么一看，購房者的“黃金時代”可能將會到來，未來房價是否還會那么值錢還不好說，但現(xiàn)在，房企的日子確實不如從前那么好過了。

　　此前，21世紀財經(jīng)報道稱，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置了“三道紅線”—— 剔除預收款后的資產(chǎn)負債率＞70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

　　上半年，美的置業(yè)（HK3990）踩線一條，被罰“黃牌”。

　　而這意味著，美的置業(yè)的有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。

　　具體來看，根據(jù)其半年報數(shù)據(jù)，美的置業(yè)資產(chǎn)負債率為86.8%，剔除合同負債及預收款后，其資產(chǎn)負債率仍高達78.61%，超過70%的紅線。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“三道紅線”的提出正是為了避免房企激進擴張。

　　2019年，美的置業(yè)成功躋身“千億陣營”，實現(xiàn)全口徑銷售額為1012億元，而銷售全口徑就是指把企業(yè)連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式。

　　美的置業(yè)董事會主席郝恒樂在2016年提出“四年沖千億”的擴張計劃，而美的置業(yè)提前一年完成了該計劃，隨著公司地高速擴張，不少問題也隨之暴露。

　　最明顯的就是負債方面，公開數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，美的置業(yè)的凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%；2018年度以及2019年度的凈負債率分別為97.4%、89%。

　　2019年全年，美的置業(yè)總負債額為2185億元，同比增加42.2%。其中，流動負債為1713億元，占比78%。

　　同時，其2019年無息債務共計718.2億元，較2018年的435億元大幅增長約65%；有息負債（債券、銀行借款及租賃）合計為549億元，同比增長近11%，而在上文提到，踩線一條的美的置業(yè)，其有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。

　　經(jīng)計算發(fā)現(xiàn)，2019年美的置業(yè)的無息債務比高達130.8%，遠高于2018年的87.9%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究表明，由于應付款主要為無息資金，并不計入房企的有息負債，成為房企的“隱形債務”，因此也是房企達成優(yōu)化顯性負債率指標的有效途徑。

　　值得注意的是，應付款“隱形債務”的償還也會影響到企業(yè)的流動性，同樣考驗房企的償債能力和項目的周轉能力。

　　而美的置業(yè)2019年130.8%的無息有息債務比早已超過100%，需要公司引起關注。

　　再來看其2020上半年的這一比值，根據(jù)財報數(shù)據(jù)，上半年，美的置業(yè)的無息負債為643.4億元，有息負債（債券、銀行借款及租賃）合計為563.1億元。

　　經(jīng)計算可得，上半年，美的置業(yè)的無息有息債務比為114%，仍然大于100%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究特別指出，大部分新上市房企本身凈負債率向上偏離行業(yè)均值顯著，無息有息債務比的提升可能會加重其流動性負擔。

　　美的置業(yè)作為2018年10月才上市的“新角”，或許壓力真的不小。

　　另一方面，應付往來款也是房企籌資的重要體現(xiàn)，這類應付款一般都是合作方投資，也是房企借助無息杠桿擴張的有效渠道。

　　當前，房企合作開發(fā)已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)，而合作開發(fā)會推高房企的應付款債務，借助合作開發(fā)有助于雙方融通資金，房企可以通過聯(lián)營合營以及關聯(lián)公司融資，或“明股實債”的方式隱性融資。

　　值得注意的是，合作開發(fā)是“明股實債”的重要實現(xiàn)形式，需要警惕借助合作開發(fā)之名、實則“明股實債”融資的現(xiàn)象。

　　“明股實債”融資通常計入少數(shù)股東權益，通過分析少數(shù)股東權益、損益以及往來款項是判斷企業(yè)隱性債務的方式之一。

　　2020年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)利潤及綜合收益總額23.54億元，同比增長24.6%；核心凈利潤為23.57億元，同比增長24.7%；歸屬于公司所有者凈利潤為20.24億元，同比增長14.39%。

　　同期，其少數(shù)股東權益占比達42.67%，少數(shù)股東損益為82.21億元，占凈利潤147.61億元的55.69%。

　　而收益差指標值越趨于0越合理，偏離程度越高則存在明股實債以及大量關聯(lián)交易的可能性較大。

　　美的置業(yè)的擴張之路還在繼續(xù)，2020上半年，美的置業(yè)高溢價拿地情況不斷，4月，以總價22.5億元首入溫州，溢價率22.28%；5月，經(jīng)過122輪競價，以26.9億摘得揚州一宗地，溢價率達78.1%；6月，以22.38億元競得義烏經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地塊，溢價率51.41%；以24.79億元競得無錫新吳商住地，溢價率20.99%。

　　擴張模式下如何避免財務風險實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，這對房企來說是一個難題，找到解題方法需要時間更需要用心。

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（責任編輯：王治強 HF013）