美的置業(yè)：擴(kuò)張之路存“憂”點(diǎn)？

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-22 14:40

　　媒體關(guān)注

　　2020年9月16日，阿里巴巴宣布正式成立房產(chǎn)部門，天貓與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出“天貓好房”平臺(tái)，稱“天貓好房至少在未來的3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼購(gòu)房者”。

　　這么一看，購(gòu)房者的“黃金時(shí)代”可能將會(huì)到來，未來房?jī)r(jià)是否還會(huì)那么值錢還不好說，但現(xiàn)在，房企的日子確實(shí)不如從前那么好過了。

　　此前，21世紀(jì)財(cái)經(jīng)報(bào)道稱，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置了“三道紅線”—— 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率＞70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

　　上半年，美的置業(yè)（HK3990）踩線一條，被罰“黃牌”。

　　而這意味著，美的置業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

　　具體來看，根據(jù)其半年報(bào)數(shù)據(jù)，美的置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為86.8%，剔除合同負(fù)債及預(yù)收款后，其資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)78.61%，超過70%的紅線。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“三道紅線”的提出正是為了避免房企激進(jìn)擴(kuò)張。

　　2019年，美的置業(yè)成功躋身“千億陣營(yíng)”，實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額為1012億元，而銷售全口徑就是指把企業(yè)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式。

　　美的置業(yè)董事會(huì)主席郝恒樂在2016年提出“四年沖千億”的擴(kuò)張計(jì)劃，而美的置業(yè)提前一年完成了該計(jì)劃，隨著公司地高速擴(kuò)張，不少問題也隨之暴露。

　　最明顯的就是負(fù)債方面，公開數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，美的置業(yè)的凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%；2018年度以及2019年度的凈負(fù)債率分別為97.4%、89%。

　　2019年全年，美的置業(yè)總負(fù)債額為2185億元，同比增加42.2%。其中，流動(dòng)負(fù)債為1713億元，占比78%。

　　同時(shí)，其2019年無息債務(wù)共計(jì)718.2億元，較2018年的435億元大幅增長(zhǎng)約65%；有息負(fù)債（債券、銀行借款及租賃）合計(jì)為549億元，同比增長(zhǎng)近11%，而在上文提到，踩線一條的美的置業(yè)，其有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

　　經(jīng)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2019年美的置業(yè)的無息債務(wù)比高達(dá)130.8%，遠(yuǎn)高于2018年的87.9%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究表明，由于應(yīng)付款主要為無息資金，并不計(jì)入房企的有息負(fù)債，成為房企的“隱形債務(wù)”，因此也是房企達(dá)成優(yōu)化顯性負(fù)債率指標(biāo)的有效途徑。

　　值得注意的是，應(yīng)付款“隱形債務(wù)”的償還也會(huì)影響到企業(yè)的流動(dòng)性，同樣考驗(yàn)房企的償債能力和項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)能力。

　　而美的置業(yè)2019年130.8%的無息有息債務(wù)比早已超過100%，需要公司引起關(guān)注。

　　再來看其2020上半年的這一比值，根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，上半年，美的置業(yè)的無息負(fù)債為643.4億元，有息負(fù)債（債券、銀行借款及租賃）合計(jì)為563.1億元。

　　經(jīng)計(jì)算可得，上半年，美的置業(yè)的無息有息債務(wù)比為114%，仍然大于100%。

　　克而瑞地產(chǎn)研究特別指出，大部分新上市房企本身凈負(fù)債率向上偏離行業(yè)均值顯著，無息有息債務(wù)比的提升可能會(huì)加重其流動(dòng)性負(fù)擔(dān)。

　　美的置業(yè)作為2018年10月才上市的“新角”，或許壓力真的不小。

　　另一方面，應(yīng)付往來款也是房企籌資的重要體現(xiàn)，這類應(yīng)付款一般都是合作方投資，也是房企借助無息杠桿擴(kuò)張的有效渠道。

　　當(dāng)前，房企合作開發(fā)已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)，而合作開發(fā)會(huì)推高房企的應(yīng)付款債務(wù)，借助合作開發(fā)有助于雙方融通資金，房企可以通過聯(lián)營(yíng)合營(yíng)以及關(guān)聯(lián)公司融資，或“明股實(shí)債”的方式隱性融資。

　　值得注意的是，合作開發(fā)是“明股實(shí)債”的重要實(shí)現(xiàn)形式，需要警惕借助合作開發(fā)之名、實(shí)則“明股實(shí)債”融資的現(xiàn)象。

　　“明股實(shí)債”融資通常計(jì)入少數(shù)股東權(quán)益，通過分析少數(shù)股東權(quán)益、損益以及往來款項(xiàng)是判斷企業(yè)隱性債務(wù)的方式之一。

　　2020年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)及綜合收益總額23.54億元，同比增長(zhǎng)24.6%；核心凈利潤(rùn)為23.57億元，同比增長(zhǎng)24.7%；歸屬于公司所有者凈利潤(rùn)為20.24億元，同比增長(zhǎng)14.39%。

　　同期，其少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)42.67%，少數(shù)股東損益為82.21億元，占凈利潤(rùn)147.61億元的55.69%。

　　而收益差指標(biāo)值越趨于0越合理，偏離程度越高則存在明股實(shí)債以及大量關(guān)聯(lián)交易的可能性較大。

　　美的置業(yè)的擴(kuò)張之路還在繼續(xù)，2020上半年，美的置業(yè)高溢價(jià)拿地情況不斷，4月，以總價(jià)22.5億元首入溫州，溢價(jià)率22.28%；5月，經(jīng)過122輪競(jìng)價(jià)，以26.9億摘得揚(yáng)州一宗地，溢價(jià)率達(dá)78.1%；6月，以22.38億元競(jìng)得義烏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地塊，溢價(jià)率51.41%；以24.79億元競(jìng)得無錫新吳商住地，溢價(jià)率20.99%。

　　擴(kuò)張模式下如何避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，這對(duì)房企來說是一個(gè)難題，找到解題方法需要時(shí)間更需要用心。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）