編者按：“三道紅線”之下，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，根據(jù)所處檔位控制有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)，并思考如何穩(wěn)健發(fā)展成為當(dāng)前房企必做的功課之一。在此背景下，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃《控檔》，透視房企如何多管齊下降杠桿，本期關(guān)注華僑城。

作者 | 陳盼盼        出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

今年下半年，華僑城依然延續(xù)去年“賣賣賣”的姿勢(shì)。

10月23日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，深圳華僑城城市更新投資有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓深圳市和冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司95%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)3.42億元，信息披露截至日期為11月20日。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是華僑城7月以來(lái)轉(zhuǎn)讓的第11個(gè)項(xiàng)目。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)制圖

對(duì)于資產(chǎn)出售，華僑城曾公開(kāi)表示，“資產(chǎn)處置有利于保證集團(tuán)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)中”。

但在今年的出售“名單”中，不乏剛剛投入運(yùn)營(yíng)的文旅項(xiàng)目。10月9日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，華僑城集團(tuán)子公司華僑城(云南)投資有限公司預(yù)披露轉(zhuǎn)讓楊麗萍大劇院95%股權(quán)。

公開(kāi)資料顯示，楊麗萍大劇院的建設(shè)曾因資金問(wèn)題一度停擺，后云南華僑城出資1.425億元，與楊麗萍擔(dān)任董事長(zhǎng)的云南文化共同組建大理華僑城楊麗萍大劇院有限公司，負(fù)責(zé)投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)楊麗萍大劇院，其中云南華僑城占有95%股權(quán)。

在華僑城的介入之下，楊麗萍大劇院主體部分很快完工。今年9月29日，楊麗萍大劇院正式揭幕，并上演由楊麗萍擔(dān)任總編導(dǎo)的民族音樂(lè)劇《阿鵬找金花》。然而，就在楊麗萍大劇院投入運(yùn)營(yíng)10天后，華僑城選擇出售所持有的楊麗萍大劇院全部股權(quán)，出人意料。

在外界看來(lái)，華僑城頻繁出售資產(chǎn)或與緩解債務(wù)壓力有關(guān)。9月21日，華僑城集團(tuán)曾在官網(wǎng)發(fā)布的一篇名為《華僑城股份經(jīng)營(yíng)班子召開(kāi)落實(shí)央行“345”新規(guī)專題會(huì)議》的文章中多次提及“降負(fù)債”，強(qiáng)調(diào)“緊跟黨中央決策部署，帶頭響應(yīng)行業(yè)監(jiān)管要求，控制有息負(fù)債規(guī)模，牢牢守住不發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的底線 ”，以及“堅(jiān)決貫徹“流動(dòng)性思維”、“零利潤(rùn)思維”，千方百計(jì)增加現(xiàn)金流，各單位“一把手”要集中精力親自抓去化、促回款、降負(fù)債”等。

觸及“橙檔”

近幾年，伴隨著華僑城的拿地增加、規(guī)模擴(kuò)張，其負(fù)債規(guī)模水漲船高。財(cái)報(bào)顯示，2017年-2019年，華僑城集團(tuán)旗下文化旅游上市公司平臺(tái)華僑城A的總負(fù)債為1525億元、2183億元、2846億元。截至2020年6月30日，華僑城A的負(fù)債規(guī)模升至3196億。

今年8月，住建部、央行與華僑城、中梁控股等12家重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，確定了房企融資的 “三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同，試點(diǎn)房企將分為“紅、橙、黃、綠”四擋，分別設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

根據(jù)2019年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，華僑城A剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.32%、凈負(fù)債率84.47%、現(xiàn)金短債比1.06，三個(gè)指標(biāo)均未觸線，處于“健康”的綠檔。但是到了2020年上半年，華僑城A的三個(gè)指標(biāo)已有兩個(gè)踩中紅線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.52%、凈負(fù)債率為111.24%。按照融資新規(guī)，華僑城由綠檔滑向橙檔，有息負(fù)債規(guī)模增速將限制在5%。

此外， 2020年上半年，華僑城A的現(xiàn)金短債比下降至1.01，雖未踩線，但也“徘徊”在觸線邊緣。截至2020年6月30日，華僑城A短期借款281.08億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債79.09億元，貨幣資金為384.68億元，貨幣資金勉強(qiáng)覆蓋短期負(fù)債。若現(xiàn)金短債比繼續(xù)下降，觸及橙檔的華僑城將滑向紅檔。

與此同時(shí)，華僑城自身造血能力嚴(yán)重不足，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)多年為負(fù)。2017-2019年，華僑城A經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量分別為-77億元、-99.8億元和-51.9億元。2020年上半年，華僑城A經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量下降至-95.9億元。

多元融資 調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)

面對(duì)“三條紅線”監(jiān)管新規(guī)壓頂，華僑城除出售資產(chǎn)外，還通過(guò)“以新?lián)Q舊”調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解短期債務(wù)壓力。10月19日，上清所披露，華僑城集團(tuán)擬發(fā)行不超過(guò)20億元中期票據(jù)，募集資金擬用于償還 2020 年10月28日到期的超短期融資券。

9月29日，華僑城集團(tuán)20億元可續(xù)期公司債券在深交所上市，票面利率4.38%，募集資金用于償還有息債務(wù)。

9月2日，華僑城集團(tuán)成功發(fā)行2020年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，票面利率4.19%。其中19.9億元募集資金擬用于償還發(fā)行人銀行貸款，另0.1億元用于華僑城集團(tuán)本部補(bǔ)充流動(dòng)資金。

此外，華僑城還通過(guò)發(fā)行永續(xù)債，擴(kuò)寬融資渠道。8月25日，華僑城（亞洲）申請(qǐng)發(fā)行4.50%的3億美元優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券。該期永續(xù)資本證券由華僑城集團(tuán)有限公司提供無(wú)條件及不可撤回的擔(dān)保。

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