編者按：“三道紅線”之下，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，根據所處檔位控制有息負債規(guī)模增長，并思考如何穩(wěn)健發(fā)展成為當前房企必做的功課之一。在此背景下，焦點財經特別策劃《控檔》，透視房企如何多管齊下降杠桿，本期關注華僑城。

作者 | 陳盼盼        出品 | 焦點財經

今年下半年，華僑城依然延續(xù)去年“賣賣賣”的姿勢。

10月23日，北京產權交易所披露，深圳華僑城城市更新投資有限公司擬掛牌轉讓深圳市和冠房地產開發(fā)有限公司95%股權，轉讓底價3.42億元，信息披露截至日期為11月20日。

焦點財經不完全統(tǒng)計，這已經是華僑城7月以來轉讓的第11個項目。

焦點財經制圖

對于資產出售，華僑城曾公開表示，“資產處置有利于保證集團有更多的精力和資源集中到文旅產品開發(fā)建設中”。

但在今年的出售“名單”中，不乏剛剛投入運營的文旅項目。10月9日，上海聯合產權交易所信息顯示，華僑城集團子公司華僑城(云南)投資有限公司預披露轉讓楊麗萍大劇院95%股權。

公開資料顯示，楊麗萍大劇院的建設曾因資金問題一度停擺，后云南華僑城出資1.425億元，與楊麗萍擔任董事長的云南文化共同組建大理華僑城楊麗萍大劇院有限公司，負責投資建設并運營楊麗萍大劇院，其中云南華僑城占有95%股權。

在華僑城的介入之下，楊麗萍大劇院主體部分很快完工。今年9月29日，楊麗萍大劇院正式揭幕，并上演由楊麗萍擔任總編導的民族音樂劇《阿鵬找金花》。然而，就在楊麗萍大劇院投入運營10天后，華僑城選擇出售所持有的楊麗萍大劇院全部股權，出人意料。

在外界看來，華僑城頻繁出售資產或與緩解債務壓力有關。9月21日，華僑城集團曾在官網發(fā)布的一篇名為《華僑城股份經營班子召開落實央行“345”新規(guī)專題會議》的文章中多次提及“降負債”，強調“緊跟黨中央決策部署，帶頭響應行業(yè)監(jiān)管要求，控制有息負債規(guī)模，牢牢守住不發(fā)生重大風險的底線 ”，以及“堅決貫徹“流動性思維”、“零利潤思維”，千方百計增加現金流，各單位“一把手”要集中精力親自抓去化、促回款、降負債”等。

觸及“橙檔”

近幾年，伴隨著華僑城的拿地增加、規(guī)模擴張，其負債規(guī)模水漲船高。財報顯示，2017年-2019年，華僑城集團旗下文化旅游上市公司平臺華僑城A的總負債為1525億元、2183億元、2846億元。截至2020年6月30日，華僑城A的負債規(guī)模升至3196億。

今年8月，住建部、央行與華僑城、中梁控股等12家重點房企舉行座談會，確定了房企融資的 “三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”的觸線情況不同，試點房企將分為“紅、橙、黃、綠”四擋，分別設定有息負債規(guī)模的增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

根據2019年財報數據，華僑城A剔除預收款后的資產負債率69.32%、凈負債率84.47%、現金短債比1.06，三個指標均未觸線，處于“健康”的綠檔。但是到了2020年上半年，華僑城A的三個指標已有兩個踩中紅線：剔除預收款后的資產負債率71.52%、凈負債率為111.24%。按照融資新規(guī)，華僑城由綠檔滑向橙檔，有息負債規(guī)模增速將限制在5%。

此外， 2020年上半年，華僑城A的現金短債比下降至1.01，雖未踩線，但也“徘徊”在觸線邊緣。截至2020年6月30日，華僑城A短期借款281.08億元，一年內到期的非流動負債79.09億元，貨幣資金為384.68億元，貨幣資金勉強覆蓋短期負債。若現金短債比繼續(xù)下降，觸及橙檔的華僑城將滑向紅檔。

與此同時，華僑城自身造血能力嚴重不足，經營現金流連續(xù)多年為負。2017-2019年，華僑城A經營現金凈現金流量分別為-77億元、-99.8億元和-51.9億元。2020年上半年，華僑城A經營現金凈現金流量下降至-95.9億元。

多元融資 調整債務結構

面對“三條紅線”監(jiān)管新規(guī)壓頂，華僑城除出售資產外，還通過“以新換舊”調整債務結構，緩解短期債務壓力。10月19日，上清所披露，華僑城集團擬發(fā)行不超過20億元中期票據，募集資金擬用于償還 2020 年10月28日到期的超短期融資券。

9月29日，華僑城集團20億元可續(xù)期公司債券在深交所上市，票面利率4.38%，募集資金用于償還有息債務。

9月2日，華僑城集團成功發(fā)行2020年度第四期中期票據，發(fā)行金額20億元，票面利率4.19%。其中19.9億元募集資金擬用于償還發(fā)行人銀行貸款，另0.1億元用于華僑城集團本部補充流動資金。

此外，華僑城還通過發(fā)行永續(xù)債，擴寬融資渠道。8月25日，華僑城（亞洲）申請發(fā)行4.50%的3億美元優(yōu)先擔保永續(xù)資本證券。該期永續(xù)資本證券由華僑城集團有限公司提供無條件及不可撤回的擔保。

相關知識

華僑城:“徘徊”在橙檔邊緣 | 控檔⑤
地產大佬熱議“三道紅線”,定下1-3年降檔目標
美的置業(yè):“隱形債務”承壓 | 控檔③
“三道紅線”半年考：多家房企主動降檔成效顯現
“集中供地”促房企降檔，“三條紅線”現金短債比改善最易
觸“三條紅線”，華僑城如何降負債？
陽光城朱榮斌：“三道紅線”提前半年降至黃檔
錢難借、債難還，TOP50房企過半未達綠檔
2021房企社會責任報告|誰零踩三條紅線 哪些指標最易降檔？
“三道紅線”下，上市房企杠桿及負債普遍“降檔”