觸“三條紅線”，華僑城如何降負(fù)債？

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-12 11:50

　　媒體關(guān)注

　　近年來，為謀求轉(zhuǎn)型和版圖擴(kuò)張，華僑城多次參與到地方混改和整合重組之中。從云南世博到西安曲江文旅(600706,股吧)、，均不乏華僑城的身影。如今，經(jīng)過長時(shí)間接洽和談判，華僑城終于將江蘇房投納入了麾下。

　　根據(jù)華僑城2020年上半年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，華僑城剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.52%，凈負(fù)債率為111.24%，現(xiàn)金短債比為1.06，比照“三道紅線”的要求，華僑城觸及兩條紅線，這意味著華僑城的有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

　　數(shù)十年來，房地產(chǎn)出了很多“新政”。但主要是對整個(gè)樓市的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)公司造成實(shí)質(zhì)性影響的很少。

　　其中，三大紅線更是直接變成了硬杠杠，具體如下：

　　1、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

　　2、凈負(fù)債率不得大于100%；

　　3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍

　　根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

　　紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；

　　橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%；

　　黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%；

　　綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。

　　根據(jù)財(cái)報(bào)，截止2020年上半年，華僑城短期借款281.08億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債79.09億元，短期債務(wù)總計(jì)360.17億元，對應(yīng)的貨幣資金余額為 384.68 億元，也就是說，現(xiàn)金剛好能覆蓋短債。

　　華僑城的財(cái)務(wù)健康情況在百強(qiáng)上市房企中仍處于靠后位置，根據(jù)和訊網(wǎng)房產(chǎn)獨(dú)家發(fā)布的《2020上半年百強(qiáng)上市房企財(cái)務(wù)健康榜單》，在有數(shù)據(jù)可查的房企中，華僑城排名倒數(shù)第8，該榜單是根據(jù)凈資產(chǎn)負(fù)債率、有息負(fù)債規(guī)模環(huán)比增速（較2019年底）、現(xiàn)金覆蓋比率三個(gè)維度進(jìn)行平均加權(quán)得分，計(jì)算出排名。

　　為什么要設(shè)置三道紅線？

　　不少投資者認(rèn)為，房地產(chǎn)綁架了金融，綁架了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，大到不能倒。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，確實(shí)不能倒，但并不代表房地產(chǎn)公司不能倒。

　　踩上紅線的房企意味著什么？

　　融不到錢了。中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多是高杠桿運(yùn)行，主要靠貸款經(jīng)營，一旦抽走資金，很多房企一夜之間就會(huì)斷流。

　　如何判斷房企的資金緊張程度呢？

　　打開現(xiàn)金流量表。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營收和凈利潤代表了過去的業(yè)績，只有現(xiàn)金流才代表了當(dāng)前業(yè)績。比如收到預(yù)售房款，會(huì)計(jì)入合同負(fù)債（預(yù)收款項(xiàng)），客戶驗(yàn)收入住之前，不會(huì)體現(xiàn)為營業(yè)收入，客戶辦完貸款手續(xù)到入駐，通常好幾年。

　　但是這筆錢會(huì)體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表的經(jīng)營性現(xiàn)金流入里，現(xiàn)金流量表可以分析房企真正的經(jīng)營情況。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額是一個(gè)比較直觀的數(shù)據(jù)，比如華僑城十年來，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額合計(jì)為-200億。這意味著公司賣房子根本沒有賺到錢，或者說賺到的錢都拿去買地了，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

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（責(zé)任編輯：張洋 HN080）