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　　近年來，為謀求轉型和版圖擴張，華僑城多次參與到地方混改和整合重組之中。從云南世博到西安曲江文旅(600706,股吧)、，均不乏華僑城的身影。如今，經(jīng)過長時間接洽和談判，華僑城終于將江蘇房投納入了麾下。

　　根據(jù)華僑城2020年上半年的財報數(shù)據(jù)，華僑城剔除預收賬款的資產負債率為71.52%，凈負債率為111.24%，現(xiàn)金短債比為1.06，比照“三道紅線”的要求，華僑城觸及兩條紅線，這意味著華僑城的有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。

　　數(shù)十年來，房地產出了很多“新政”。但主要是對整個樓市的宏觀調控，對房地產公司造成實質性影響的很少。

　　其中，三大紅線更是直接變成了硬杠杠，具體如下：

　　1、剔除預收賬款的資產負債率不得大于70%；

　　2、凈負債率不得大于100%；

　　3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍

　　根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

　　紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；

　　橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；

　　黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

　　綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

　　根據(jù)財報，截止2020年上半年，華僑城短期借款281.08億元，一年內到期的非流動負債79.09億元，短期債務總計360.17億元，對應的貨幣資金余額為 384.68 億元，也就是說，現(xiàn)金剛好能覆蓋短債。

　　華僑城的財務健康情況在百強上市房企中仍處于靠后位置，根據(jù)和訊網(wǎng)房產獨家發(fā)布的《2020上半年百強上市房企財務健康榜單》，在有數(shù)據(jù)可查的房企中，華僑城排名倒數(shù)第8，該榜單是根據(jù)凈資產負債率、有息負債規(guī)模環(huán)比增速（較2019年底）、現(xiàn)金覆蓋比率三個維度進行平均加權得分，計算出排名。

　　為什么要設置三道紅線？

　　不少投資者認為，房地產綁架了金融，綁架了實體經(jīng)濟，大到不能倒。

　　其實，房地產作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，確實不能倒，但并不代表房地產公司不能倒。

　　踩上紅線的房企意味著什么？

　　融不到錢了。中國的房地產企業(yè)大多是高杠桿運行，主要靠貸款經(jīng)營，一旦抽走資金，很多房企一夜之間就會斷流。

　　如何判斷房企的資金緊張程度呢？

　　打開現(xiàn)金流量表。對于房地產企業(yè)來說，營收和凈利潤代表了過去的業(yè)績，只有現(xiàn)金流才代表了當前業(yè)績。比如收到預售房款，會計入合同負債（預收款項），客戶驗收入住之前，不會體現(xiàn)為營業(yè)收入，客戶辦完貸款手續(xù)到入駐，通常好幾年。

　　但是這筆錢會體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表的經(jīng)營性現(xiàn)金流入里，現(xiàn)金流量表可以分析房企真正的經(jīng)營情況。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額是一個比較直觀的數(shù)據(jù)，比如華僑城十年來，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額合計為-200億。這意味著公司賣房子根本沒有賺到錢，或者說賺到的錢都拿去買地了，還遠遠不夠。

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