最近這段時(shí)間，杭州、上海、廣州多地出現(xiàn)長租公寓爆雷事件，據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會統(tǒng)計(jì)，今年以來全國爆雷的長租公寓達(dá)26家，僅8月就有15家長租公寓倒閉。而這背后，是數(shù)以萬計(jì)被坑害的房東和租客。

作為曾經(jīng)的風(fēng)口行業(yè)，長租公寓吸引了各路資本涌入，萬科、龍湖等頭部開發(fā)商也紛紛創(chuàng)立自有品牌，如今卻是一地雞毛。

早在2018年，原我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉，面對資本大幅推高租金的亂象時(shí)，就大膽預(yù)言：

如果市場上各大機(jī)構(gòu)仍然像現(xiàn)在這樣不理性地發(fā)展下去，未來兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。如果長租公寓爆雷，后果會比P2P爆雷更為嚴(yán)重，因?yàn)闀霈F(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人的情況，成千上萬人將無家可歸。

如今看來都一一應(yīng)驗(yàn)。

作為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，很多人現(xiàn)在非常關(guān)心長租公寓的未來，和租售同權(quán)能否實(shí)現(xiàn)。

為此，功夫財(cái)經(jīng)獨(dú)家專訪了原我愛我家集團(tuán)副總裁、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟創(chuàng)始主席胡景暉老師，以下內(nèi)容整理自本次專訪：

1

引起爆雷的三大隱患

長租公寓本身是一個(gè)非常好的行業(yè)，國家本意是想通過租賃市場的規(guī)范和發(fā)展，解決一部分人暫時(shí)因?yàn)榉績r(jià)過高無法購房的實(shí)際居住問題。

其實(shí)早在2000年，我愛我家就做過這方面業(yè)務(wù)，最早叫房屋銀行，后來叫房屋托管，但這個(gè)行業(yè)真正開始引起資本的興趣，是在2015年。

當(dāng)時(shí)，國家密集出臺了一些扶持和鼓勵(lì)長租公寓發(fā)展的政策，另一方面，長租公寓運(yùn)營，結(jié)合了互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)創(chuàng)新，最終變成了資本追捧的風(fēng)口。

但實(shí)際上2015年之后，特別是2017—2018年，長租公寓出現(xiàn)了很嚴(yán)重的問題，為今天的爆雷埋下隱患。

1）

高進(jìn)低出

2018年春節(jié)后，在資本加持下，很多長租公寓運(yùn)營商為了爭搶房源，以高出合理租金20%-30%的價(jià)格征收房源。在爭搶房源之后，為了把房子快速租出去，又開始降價(jià)爭搶客源，紛紛打起價(jià)格戰(zhàn)。因?yàn)槊恳惶斓目罩茫际浅杀竞唾Y金的損失。

不過，過去這兩三年，一些城市隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)機(jī)會和人口布局的調(diào)整，并沒有發(fā)生長租公寓此前的財(cái)務(wù)模型測算結(jié)果，每年租金漲兩位數(shù)。比如北京，連續(xù)三年就出現(xiàn)了常住人口負(fù)增長，這種情況下，租金增長是乏力的。

最終導(dǎo)致了運(yùn)營商以高出市場合理租金收房，以低于市場一兩成的價(jià)格出租，這樣的高進(jìn)低出肯定是要虧損的，不能長期維系。

2）

長收短付

以前收租金一般是一個(gè)季度或者半年，引入租金貸之后，一次就可以收一年的租金，再加上兩個(gè)月的押金，運(yùn)營商一次可以拿到14個(gè)月的房租。

而這14個(gè)月的房租，如果是按月付或者按季度付給業(yè)主，就會形成一個(gè)非常大的資金池。

資金池在缺乏監(jiān)管的情況下，運(yùn)營商會有各種各樣的用途。把錢拿去做企業(yè)的長期發(fā)展，比如收房、裝修等，還算比較好的。有些就拿去炒股了，甚至干脆卷錢跑路。

對資金缺乏有效的監(jiān)管，給這個(gè)行業(yè)埋下了暴雷的伏筆。

3）

短錢長投

運(yùn)營商資金池里的錢，實(shí)際上是一年之內(nèi)，需要付給業(yè)主的，并不是它自己的錢。但實(shí)際上，很多運(yùn)營商利用這些錢去做長期的滾動(dòng)發(fā)展時(shí)，比如房屋裝修裝配，財(cái)務(wù)會做36個(gè)月的攤銷。

也就是說，從財(cái)務(wù)折舊和攤銷的規(guī)則上講，這筆錢要三年才能回收。當(dāng)把一年要付出去的錢，做成了三年回收的長效投資，顯然也是在財(cái)務(wù)上埋下了一個(gè)雷。

高進(jìn)低出、長收短付、短錢長投這三個(gè)因素疊加在一起，就給長租公寓的發(fā)展埋下了一個(gè)巨大的不確定的雷。一旦沒有大量新租客，使用租金貸向資金池里沉淀資金時(shí)，就容易出現(xiàn)現(xiàn)金流的斷裂，最后爆雷爆倉。

再加上今年由于疫情的影響，很多租客在春節(jié)后甚至到五六月份，都沒有復(fù)工，導(dǎo)致一些城市的長租公寓實(shí)際空置率，達(dá)到了25%-30%。

最終，商業(yè)模式的硬傷、產(chǎn)業(yè)和人口的外遷、租客可支配收入沒有大幅度增長，加上疫情的催化，導(dǎo)致了今年長租公寓出現(xiàn)了爆雷潮。

2

長租公寓仍是很重要的行業(yè)

未來要防止長租公寓出現(xiàn)大規(guī)模爆雷，首先要加強(qiáng)立法工作，完善相關(guān)法律法規(guī)。

最近住建部發(fā)布了住房租賃條例征求意見稿 ，據(jù)我所知，北京也在緊鑼密鼓地加強(qiáng)相關(guān)工作，今年應(yīng)該會出臺第一個(gè)省級的地方性行政法規(guī)，對住房租賃加強(qiáng)管理。

除了立法之外，長租公寓還應(yīng)該做一個(gè)整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。國家對長租公寓給了優(yōu)惠政策，現(xiàn)在大概有2億城市人口租房，這個(gè)產(chǎn)業(yè)有很大的發(fā)展空間。如果既要規(guī)范又要發(fā)展，那詳盡的規(guī)劃就是必不可少的。

包括是否要進(jìn)行稅收的減免，低息貸款，財(cái)政補(bǔ)貼，怎么結(jié)合金融市場的創(chuàng)新融資；怎么有效進(jìn)行信息管理和人口管理；怎么利用城市土地的招拍掛，農(nóng)村集體用地怎么使用等等。

這些統(tǒng)籌，已經(jīng)超出了單一部門所能夠規(guī)劃和管轄的范疇。

我們應(yīng)該，盡早對長租公寓做出一個(gè)10年甚至更長時(shí)間的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，把長租公寓從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬性，劃成關(guān)乎民生的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

如果產(chǎn)業(yè)類別改變，我相信減費(fèi)、降稅、財(cái)政補(bǔ)貼、低息貸款還有一系列優(yōu)惠政策都會落實(shí)，讓那些真正規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)得到有效的扶持。

未來長租公寓行業(yè)還是一個(gè)非常重要，也有很大發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

3

租售同權(quán)如何才能實(shí)現(xiàn)？

長租公寓的興起與租售同權(quán)密切相關(guān)?？墒且咔槠陂g發(fā)生的一些事情，讓大家對租售同權(quán)比較失望。

比如復(fù)工后很多小區(qū)規(guī)定非本小區(qū)業(yè)主禁止入內(nèi)，導(dǎo)致很多租客無法進(jìn)入小區(qū)，引發(fā)網(wǎng)友不滿。雖然事情很快得到了解決，但大家買房的欲望也更加強(qiáng)烈了。

租售同權(quán)已經(jīng)提出來幾年了，出現(xiàn)的問題究其根源，主要是兩方面：

一方面是法律法規(guī)需要完善，通過一些具體的法律條文規(guī)定，來確保承租人和購房人享有同等的權(quán)益。

就像疫情期間出現(xiàn)的非業(yè)主不能進(jìn)入小區(qū)一樣，這需要制定一系列更詳盡的法律法規(guī)。

另一方面是公共資源相對比較稀缺，比如教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等。因?yàn)檫@點(diǎn)，很多家長寧愿花高價(jià)買學(xué)區(qū)房，給孩子買一個(gè)入學(xué)資格也不租房，還有很多人買房是為了老人能夠就近看病等等。

現(xiàn)在很多網(wǎng)友表示：別說租購?fù)瑱?quán)了，就是買了房子，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等資源都不足。

所以未來很重要的一點(diǎn)，就是要大力發(fā)展和建設(shè)公共服務(wù)體系，把蛋糕做大。

近期我們也能看到政府的一些動(dòng)作，比如舊改。新基建中也提出，要大力發(fā)展社區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老體系和公共服務(wù)。

當(dāng)公共服務(wù)資源比較充盈的時(shí)候，那么不管是買還是租，都能夠分配到合理的資源，那時(shí)候租售同權(quán)就會更容易落地。

來源：功夫財(cái)經(jīng)

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