深圳擬出臺(tái)住房租賃新規(guī)：漸進(jìn)探索“租售同權(quán)”，長(zhǎng)租公寓爆雷等將加強(qiáng)監(jiān)管

來源：智能家居時(shí)間：2021-02-02 13:31

深圳大約有2/3的常住人口需通過租賃等方式解決居住問題。

2020年中央工作會(huì)議提出，解決好大城市住房突出問題，其中，對(duì)租賃住房問題尤其著墨頗多。

具體包括：要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

2月1日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（征求意見稿）（以下簡(jiǎn)稱“若干措施”）。

作為“移民之城”，深圳曾在2018年公布一項(xiàng)數(shù)據(jù)，全市常住人口的住房自有率僅為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通過租賃等方式解決居住問題。深圳堪稱擁有最大規(guī)模、最活躍的租賃市場(chǎng)。

而自2018年以來，住房租賃市場(chǎng)甲醛房、租金貸、資金鏈斷裂等事件頻發(fā)，特別是部分輕資產(chǎn)型住房租賃企業(yè)利用“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”方式盲目擴(kuò)大規(guī)模，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)，更有甚者以住房租賃為工具，在短期內(nèi)快速吸納房租形成龐大“資金池”后卷款跑路，造成大批業(yè)主和租客利益受損。

上述《若干措施》正是致力于解決深圳租賃市場(chǎng)的監(jiān)管、規(guī)范發(fā)展等問題，同時(shí)，深圳也強(qiáng)調(diào)增加租賃住房供應(yīng)、逐步探索租售同權(quán)等。

多渠道增加租賃房供應(yīng)

《若干意見》提出，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

其具體措施包括：在新增建設(shè)用地中安排一定比例租賃住房用地，并在年度建設(shè)用地供應(yīng)中單列租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃；支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)提高配套宿舍建筑面積的建設(shè)比例；鼓勵(lì)國(guó)有企事業(yè)單位和民營(yíng)企業(yè)等利用自有閑置土地開發(fā)建設(shè)租賃住房；探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房的PPP模式籌集租賃住房；推進(jìn)存量房屋改造租賃住房等。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，深圳此前就已經(jīng)在不同程度地落實(shí)這些舉措。

自2017年起，深圳土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)新動(dòng)向便是向租賃用地傾斜，2018年2月1日，更一口氣再推三宗只租不售地塊。

而在近兩年，深圳住宅土地出讓大多采用“雙限雙競(jìng)”的方式，競(jìng)價(jià)過程中，競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)。當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建只租不售人才住房面積。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，深圳的土地、開發(fā)成本較高，如果完全自持，開發(fā)商的拿地意愿并不高。深圳提出了多個(gè)渠道來增加租賃住房的供應(yīng)，其中，存量房屋改造有可能將成為主要的方式。

《若干意見》提出，支持住房租賃企業(yè)與村集體股份公司、原村民合作，通過城中村住房規(guī)?；赓U改造提供租賃住房。

深圳早前曾提出，“十三五”期間，要通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。有開發(fā)商曾大舉進(jìn)入這一領(lǐng)域，但遭到了一些產(chǎn)業(yè)工人的“抵制”，認(rèn)為改造導(dǎo)致了片區(qū)房租上漲，這導(dǎo)致以開發(fā)商為代表的社會(huì)資本在進(jìn)入城中村改造時(shí)一度遇冷。

在提升居住品質(zhì)以及保留低成本空間之間，如何取得一個(gè)平衡，或許將是深圳接下來在城中村改造中需要繼續(xù)面臨的挑戰(zhàn)。

李宇嘉認(rèn)為，深圳的城中村改造也可能探索新的模式，比如由政府主導(dǎo)進(jìn)行公共配套補(bǔ)短板，租城中村住房子女可以積分入學(xué)。

漸進(jìn)探索“租售同權(quán)”，加強(qiáng)租賃監(jiān)管

此次的《若干意見》對(duì)“租售同權(quán)”也有提及，強(qiáng)調(diào)大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，結(jié)合深圳戶籍遷入的相關(guān)政策，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。

根據(jù)深圳2020年積分入戶分值表，擁有本市合法產(chǎn)權(quán)住房，每滿1個(gè)月積1分；在本市租賃住房，每滿1個(gè)月積0.2分。

過去幾年間，深圳每年的積分入戶名額為10000名，買房和租房的分值差異，可能使得租房者難以在積分中獲得優(yōu)勢(shì)。

《若干意見》提出，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。這意味著將來在積分入戶時(shí)，購(gòu)房和租房的積分差異將可能縮小甚至逐漸抹平。

而在“租售同權(quán)”中，最受市民關(guān)注的莫過于學(xué)位問題，但研究人士普遍認(rèn)為，在優(yōu)質(zhì)學(xué)位稀缺的情況下，很難真的實(shí)現(xiàn)同權(quán)，即便實(shí)現(xiàn)同權(quán)，學(xué)區(qū)房的租金會(huì)不會(huì)由此變得更高？這些問題仍然有待在探索中逐漸解決。

在學(xué)位問題方面，深圳強(qiáng)調(diào)的是，提出加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給，并優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。

在“租售同權(quán)”之外，近期另一個(gè)與租客群體切身相關(guān)的話題是，住房租賃企業(yè)“爆雷”、“跑路”時(shí)有發(fā)生，給租客預(yù)付押金、租金帶來較高的安全風(fēng)險(xiǎn)問題。

2020年11月，深圳住建局曾發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，其中提出，住房租賃企業(yè)與承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行住房租賃合同約定，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費(fèi)，不得通過合同欺詐、格式條款等方式謀取不當(dāng)利益，不得違法強(qiáng)制單方解除合同。

此次的《若干措施》，圍繞機(jī)構(gòu)備案、信息公示、資金監(jiān)管、信用管理、執(zhí)法懲戒等方面，進(jìn)一步提出了5條措施。

其中，在住房租賃資金監(jiān)管方面，《若干意見》提出，在本市經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在本市商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立唯一的住房租賃資金專用賬戶，用于收取租金和押金。住房租賃資金監(jiān)管的具體措施由市住房建設(shè)部門會(huì)同金融管理部門另行制定。

（作者：王帆編輯：周上祺）

（責(zé)任編輯：趙艷萍 HF094）