說到天賦，音樂史上常常會用兩位大師作一個比喻，那就是貝多芬努力一生達到的高度，莫扎特生下來就在那里了，由此可見后者天賦之高。

如果把一座城市的各個板塊比喻成不同的個體，那么在當下的南京樓市中，最有天賦的板塊莫過于南部新城核心區(qū)了。

作為老城區(qū)中的新板塊，這里既承接歷史，又對接未來。

隨著近期區(qū)域中首盤亮相開盤，該板塊也開始正式登上南京房地產市場的舞臺。

當華著蘭庭44800元/平米價格浮出水面之后，南京三大熱點板塊之一的南部新城核心區(qū)，終于亮出了自己的價格體系。

在此之前，對于該板塊是否會破4.5萬/平米，是否能破5萬/平米？一直是市場及業(yè)內猜測的焦點。

結合歷史來看，南部新城核心區(qū)的價格，可以說是南京新房市場中最“穩(wěn)定”的區(qū)域。

早在3年半前的2017年3月，距南部新城核心區(qū)僅2公里的銀城東岳府，當時開盤均價就已達到44000元/平米。而3年半時間過去，2020年9月開盤的華著蘭庭價格竟然還在45000元/平米以內原地踏步，讓人頗感意外。

如今，銀城東岳府的二手房均價已達到了57000元/平米，而規(guī)劃起點更高、僅2公里外的南部新城核心區(qū)卻只有45000元/平米不到。

由此產生的一二手房巨大倒掛價差以及較高收益預期，也解釋了華著蘭庭為何能夠吸引近4000組購房者蜂擁而至前來搖號。

受捧程度雖說不低，但由于價格被嚴重壓低，大批購房者對該板塊項目品質能否與區(qū)域高大上的定位形象相匹配心存疑慮。他們擔心，板塊不斷提升標準的同時樓盤卻可能在降標，“低配”住宅與“高配”新城將如何才能匹配？

這樣的想法不能說沒有道理。過去幾年中南京出現(xiàn)的大批質量維權案例，多發(fā)生在地價成本較高且新房限價嚴格的區(qū)域或項目。

從成本看，銀城東岳府的樓面地價僅為12000元/平米左右，而南部新城核心區(qū)現(xiàn)有幾個項目的土地成本都在30000元/平米上下，而前后者售價卻幾乎相同！

這樣的背景下，房企加大投入做好產品，得到的往往是市場的懲罰——利潤更低甚至賠本。于是，減標降標成為了一個不得不做的現(xiàn)實方案。

長此以往，市場終將變?yōu)榱訋膨屩鹆紟拧?/p>

不難想象，如果低品質、低開發(fā)水平的住宅項目大量上市，對于定位“對標北京城市副中心， 要求“高起點、高標準”的南部新城核心區(qū)來說，很大程度上可能是一個巨大的減分項。不僅區(qū)域形象被拉底，長期看整體價值也會受損。

當然，瑕不掩瑜，南部新城核心區(qū)的價值是毋庸置疑的。

下面，筆者嘗試從地段價值、規(guī)劃定位、供求關系等幾個維度進行分析，幫助購房者更好了解這個板塊的價值和潛力。

在分析之前，有一點必須提前指出，那就是任何關于價格的分析都要結合價值進行。脫離價值只看價格是沒有意義的。當茅臺600元一股的時候只看價格確實很貴，但如能看出其價值，或許還是一個機會。

接下來，言歸正傳，來聊聊南部新城核心區(qū)的價值所在。

從價值維度看，南部新城核心區(qū)的最重要價值，在于其顯著的地段優(yōu)勢。通俗說就是離市中心的絕對距離夠近。

如果從南部新城核心區(qū)的北部門戶——內環(huán)南線與大明路交界處來計算，到新街口的行車距離不過6.5公里。

距離夠近意味著——你可以享用市中心所有的資源，包括最好的醫(yī)療配套、最齊全的商業(yè)配套、最便捷的交通配套、最集中的文化配套，等等。

對于學區(qū)，雖然目前該板塊學區(qū)還沒有確定，但從南外本部搬遷到南部新城核心區(qū)這一舉動看，這里未來的教育資源配套絕不會差。

除了配套，這種地段的優(yōu)勢還體現(xiàn)在文化價值。

一位在這個板塊看房的購房者表示，之所以看中這里，是因為這里是一個可以給下一代、下下一代講歷史、講故事的地方。

南部新城核心區(qū)交圈在南京文化氛圍最濃、歷史最為悠久的秦淮區(qū)，從十里秦淮到王謝堂前，從明代城墻到皇宮內院，從校場風云再到今日繁華的老門東……

這是一塊記錄南京城榮耀的板塊。

當然，如果只有距市中心夠近這個因素，那么南部新城核心區(qū)的價值很難與其它老城區(qū)區(qū)分開來，決定這塊土地價值更高的另一重要因素是——這里有一塊較為完整且具備一定規(guī)模的開發(fā)空間。

這塊空間，其實并不是規(guī)劃刻意為之保留的，而是大校場拆遷等歷史問題造成的。這個喊了數(shù)次搬遷的機場，在拖后區(qū)域開發(fā)進度的同時，也為城市核心保留了一塊稀缺土地。

難怪有業(yè)內人士戲稱，南部新城核心區(qū)是南京樓市中的“還珠格格”。

所謂“還珠格格”意思是說，該板塊天賦不凡，集歷史、榮耀于一身，但它像還珠格格一樣，前面因種種歷史原因而流落民間，現(xiàn)在卻被找回來了。但回來的，絕不是小家碧玉或大家閨秀，而是皇族公主、皇家格格。

當絕對利空翻轉成絕對利好時，也是被壓抑多年的價值爆發(fā)的時刻。

我們不妨換個角度想象一下，如果在南京主城區(qū)域范圍內，在距新街口6-10公里的地方，拆遷出來一塊10平方公里面積的空地，需要搬遷多少居民？需要給出多少拆遷補償？這個代價需要相關部門拿出多大財力支持？

但在南部新城核心區(qū)，只要改造機場周邊就可以完成了，成本夠低。

地段優(yōu)勢與新城空間，這些都是區(qū)域的天賦。有了天賦如何利用好天賦？自然要看南部新城核心區(qū)的第三大價值亮點——規(guī)劃定位。

南京也有不止一個距老城近且有新城開發(fā)空間的板塊，但真正能到規(guī)劃定位上超越南部新城核心區(qū)的，實在沒有。

在產業(yè)定位上，核心區(qū)涵蓋了國際商務總部區(qū)、數(shù)字經濟總部區(qū)、智慧健康產業(yè)區(qū)、文娛時尚產業(yè)區(qū)四大板塊。構建國際文化演繹中心、大型活力跑道秀場、南京先端醫(yī)療健康服務中心、全生命國際教育培訓基地、TOD導向多元化綜合主題商業(yè)。

這其中，一方面有傳統(tǒng)產業(yè)商務商貿、新興產業(yè)數(shù)字經濟、智慧健康。這些都是區(qū)域人口、板塊充實的堅實基礎。

另一方面，代表城市軟實力，輻射江寧、城南、城東甚至環(huán)都市圈等區(qū)域的文娛產業(yè)，可以為核心區(qū)注入新的活力。

例如一系列國際交流中心，如中芬、中法交流中心；具備冰球館、擊劍館和游泳館的全民健身中心；第三座故宮博物院，收藏了自1912-1949年期間最重要的文檔資料……這些，都將是南京城市的文化代表。

并且，最新傳出的消息顯示，南京部分市級單位總部除了在河西、江北外，另一個重點選址區(qū)域就是南部新城

房地產區(qū)域價值判斷的最重要依據是“長期看人口”，而這里的人口，指的是有購買力，產業(yè)收入可以支撐的人口。

從核心區(qū)上述產業(yè)規(guī)劃看，支撐區(qū)域板塊的樓市和房價顯然是有底氣的。

由此筆者聯(lián)想到不久前，一家在城南某銀行辦公朋友在為該行尋找辦公地點，訴求只有三個——靠近老城客戶、搶占新城機會、全新升級形象。滿足這些的，自然是核心區(qū)莫屬。

當然，這位朋友順帶要看的，就是這個區(qū)域里還有哪些搖號機會？

從開發(fā)節(jié)奏看，南部新城核心區(qū)出現(xiàn)的時間甚至晚于江北國家新區(qū)。但正因為開發(fā)的晚，使得南部新城核心區(qū)具備了很多后發(fā)優(yōu)勢。

包括吸取前面新城開發(fā)的經驗，包括對前面老城保護得失的總結，包括招商引資的產業(yè)標準更高，包括開發(fā)理念更先進等。

無論是過去“東富西貴”城東、河西，還是后來的國家級新區(qū)江北，產業(yè)重鎮(zhèn)江寧，在起步階段，都無法和南部新城核心區(qū)相比。

也正因為如此，當區(qū)域首盤華著蘭庭4字頭房價推出時，近4000組南京購房者應聲而至。

如果說河西用了10年讓大家接受4字頭房價，那么，南部新城只用了不到1年。

最后，除了上述的地段、空間、規(guī)劃等因素，直接決定南部新城核心區(qū)價值和未來價格的，還是供求關系。

南部新城總計規(guī)劃19.9平方公里，本身在南京全市6587平方公里中占比僅有0.3%！

這其中，玉蘭路兩側的0.6平方公里已基本開發(fā)殆盡，南站板塊的6平方公里剩余的地塊也不多，近期僅有萬科星耀都薈孤盤待售，而繞城公路以南的3.2平方公里相對距離較遠，價值必然不如核心區(qū)。

再看最具價值的9.9平方公里核心區(qū)，能蓋成住宅的極為有限。按照規(guī)劃可以看出，這近10平方公里中只有5%即0.5平方公里可以做住宅。

對比南京另一熱點板塊河西南，那里的土地規(guī)劃有19%是可以做住宅的！

再來看0.5平方公里是什么概念呢，0.5平方公里約等于50萬平米，即使按照容積率較高的3.0來計算，建筑面積也只有150萬平米。如果套均面積是120平米的話，這個區(qū)域的總套數(shù)不過是12500套。

供應極其有限，而需求方呢，看看區(qū)域內幾個樓盤的到訪人數(shù)就知道了。

剛剛開盤的華著蘭庭，報名搖號人數(shù)達到了3835組！為本輪開盤人氣最高。

即將上市的云瀾尚府總計到訪超過8000組，明確意向的超過3000組！

售樓處還未公開、現(xiàn)有臨時接待處的金基望樾府，登記超過3000組！

除了自住需求的購房者，再加上區(qū)域內價格多年不漲形成的巨大倒掛預期，吸引來的投資客群，南部新城核心區(qū)賣方市場的特點更加顯現(xiàn)無疑。

此外，大城東、大城南、江寧有多少改善家庭？

改善地段，南部新城核心區(qū)夠近，改善房齡，南部新城核心區(qū)夠新，改善配套，南部新城核心區(qū)夠好…

總結起來，只有一樣是不好的，那就是南部新城核心區(qū)可待開發(fā)的住宅，夠少！

華著蘭庭之后，板塊內即將上市的重頭戲主要包含云瀾尚府、金基望樾府、明閱府這三家項目使用科技系統(tǒng)的項目，預計此三盤都將在2020年四季度上市。

不過相比規(guī)模龐大的搖號人數(shù)，上述三盤總計房源數(shù)不過2000套左右。只能滿足市場上少數(shù)運氣好購房者的需求。

分析了南部新城核心區(qū)的四個維度上的價值，再回頭看看它所匹配的價格體系。

價格維度，通常有兩個衡量標準，一是同區(qū)域周邊二手房特別是次新房的價格，這是可替代品的價格體系，另一個是同樣價格在全市還有什么別的選擇？

在周邊看，根據鏈家的數(shù)據顯示，十幾年前的雅居樂花園，2020年8-9月二手房成交價在45000元/平米，最貴一套已突破50000元/平米！

此外，周邊3年半前開盤的銀城東岳府，當時開盤價格已達到44000元/平米，而現(xiàn)在二手房更是高達57000元/平米，也預示了核心區(qū)產品的未來價值。

從全市看，南京類似價格的選擇，刨除新房限價因素，在以市場價為主導的二手房市場中，45000元/平米左右的價格，也只能買到江北核心區(qū)最好的二手房，江寧百家湖的次新二手房，仙林湖二手房，等等。

因此說，能以同樣的價格在一個靠近城中如此之近、規(guī)劃定位如此之高、房源體量如此之少的底氣十足板塊買到新房，為何不放手一“搖”？

一位參與搖號、一定要在南部新城核心區(qū)買房購房者告訴我，他們家在周邊生活了幾十年，這里是他們的根，他知道河西也很好，但那里沒有延續(xù)感。

“歷史讓我留下，規(guī)劃給我未來。”他最后總結。

相關知識

底氣夠足的南部新城核心區(qū),底價為何會這么低?
再生水集中供能項目落地南京市南部新城
驚了!江北核心區(qū)房價為何漲不過燕子磯?
南部新城純新盤均價4.48萬/平起!今年還有兩盤上新!
大興新城核心區(qū)規(guī)劃公示！大興未來的核心在這里
長春南部新城再添新公園,大黃鴨已進場!光明公園已對外開放
彭州南部新城入市62畝熟地 起拍價500萬元/畝
濱江、興耀封頂競得北干西宅地!融創(chuàng)補倉,浦陽低密宅地底價出讓
南京4宗地收金215億 萬科、融創(chuàng)、華夏幸福各落一子
東湖大橋項目獲批 新城核心區(qū)將與火車東站相連