2019年末，中國(guó)人口總數(shù)超過(guò)14億，龐大的人口基數(shù)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了巨大的人口紅利。劉全認(rèn)為，中國(guó)是世界上人口數(shù)量最多的國(guó)家，人口是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。全國(guó)城市化快速發(fā)展，城鄉(xiāng)兩極分化不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)村和小城鎮(zhèn)人口遷居城市生活已是大勢(shì)所趨。大城市人口的激增帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大，住宅自住需求和投資炒房等疊加影響，全國(guó)房?jī)r(jià)仍有10年上漲周期。

中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度（截止9月27日），全國(guó)350個(gè)城市住宅用地總成交金額4.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.2%；土地平均溢價(jià)率13.6%。劉全認(rèn)為，一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口高度集中，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求居高不下。三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人口持續(xù)凈流出，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮，房?jī)r(jià)上漲空間有限。全國(guó)土地價(jià)格持續(xù)上漲，地價(jià)傳導(dǎo)房?jī)r(jià)升高趨勢(shì)明顯。房地產(chǎn)調(diào)控主要目標(biāo)只是維護(hù)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌.  

據(jù)貝殼研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月份，全國(guó)新商品房銷售面積98487萬(wàn)平方米，同比下降3.4%。劉全認(rèn)為，6月份以來(lái)，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)再次大幅上漲，隨即房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊。一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)需求在第二季度集中釋放已經(jīng)回落，另一方面，因?yàn)榈谌径确康禺a(chǎn)調(diào)控政策頻繁加推，寬松信貸政策逐漸收窄，購(gòu)房需求有所回落，市場(chǎng)銷售略微下降。全國(guó)土地價(jià)格上漲，未來(lái)房?jī)r(jià)不可能會(huì)普遍下跌。  

統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國(guó)65歲及以上人口總數(shù)約1.76億。預(yù)計(jì)到2025年，65歲及以上的老年人口將超過(guò)2.1億。劉全認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)人口老齡化日趨嚴(yán)重，并且老齡化程度仍在持續(xù)。全國(guó)人口老齡化持續(xù)加重，意味著有購(gòu)房需求的人群逐漸減少，同時(shí)也給還房貸的年輕人帶來(lái)贍養(yǎng)老人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力下降。全國(guó)新出生人口不斷減少，人口紅利已經(jīng)逐漸消失，從長(zhǎng)期看人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)將是毀滅性的沖擊。

來(lái)源：劉全戰(zhàn)略研究

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